Observações
De acordo com os objetivos econômicos das duas sessões locais, o relatório propõe que a taxa de crescimento do PIB de 5,5% também esteja basicamente alinhada com as expectativas do mercado, e a taxa de crescimento do investimento imobiliário deverá ser de pelo menos 2,1%. Embora a taxa de crescimento anual do PIB em 2021 ainda tenha sido de 8,1%, a taxa de crescimento do PIB em 2021q3 e Q4 caiu significativamente e careceu de forte apoio, caindo para 4,9% e 4,0% respectivamente, estabelecendo uma taxa de crescimento econômico trimestral recorde, exceto 2020q1 (afetada pela epidemia); A taxa de crescimento do PIB do setor imobiliário no terceiro trimestre e no quarto trimestre foi de – 1,6% e – 2,9%, respectivamente, que foi o primeiro crescimento negativo excluindo fatores externos (crise financeira de 2008 e epidemia de 20 anos). A meta de crescimento do PIB deste ano é fixada em cerca de 5,5%, pelo que o papel de apoio do imobiliário ainda é importante. De acordo com nosso cálculo, sob o pressuposto neutro (a taxa de crescimento da área de compra de terras em 22 anos é de – 6%), a atração do investimento imobiliário sobre o PIB é de 0,266 pontos percentuais. Esperamos que a taxa de crescimento do investimento imobiliário em 2022 precise atingir pelo menos 2,1% para atingir a meta de crescimento do PIB este ano. No entanto, atualmente, a pressão de capital das empresas imobiliárias não foi aliviada, o boom do mercado é baixo e a disposição das empresas imobiliárias para adquirir terras e iniciar novas construções continua a ser baixa. Se a situação atual continuar, haverá grande pressão sobre o crescimento do investimento imobiliário em todo o ano. Por conseguinte, acreditamos que ainda existe a possibilidade de um maior ajustamento das políticas em ambos os extremos da oferta e da procura da indústria. A base de vendas imobiliárias ainda não atingiu o top 100 local em setembro do ano passado, mas a base de vendas não foi gradualmente melhorada devido ao crescimento homólogo de 47,9% no primeiro trimestre do ano passado
Implementar políticas para aprofundar o ajustamento, e a tendência política de “crescimento estável” é relativamente clara.
Aderir ao tom básico de não especulação em habitação e habitação, garantir necessidades rígidas, atender às necessidades de melhoria e novos cidadãos. De 2020 a 2022, “habitação sem especulação” foi escrita no relatório de trabalho do governo por três anos consecutivos. Ao mesmo tempo, sob o objetivo de “três estabilidades”, devemos enfatizar o apoio à demanda habitacional razoável e promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária. Nós pensamos que é refletido principalmente em: 1) garantir a demanda rígida, atender e melhorar. Especificamente: no lado da demanda, flexibilizar as restrições de compra para algumas pessoas, como estudantes universitários, trabalhadores migrantes, idosos, etc; Reforçar o apoio ao crédito, relaxar adequadamente o rácio de adiantamento e reduzir a taxa de juro da hipoteca; Ao mesmo tempo, para o mercado dominado por uma procura rígida, há margem considerável para melhorar a procura, e podemos prestar atenção às políticas de incentivo relevantes para impulsionar a melhoria da procura. Recentemente, também vimos que Zhengzhou, Qingdao Jimo distrito e outros lugares começaram a implementar algumas políticas soltas a nível local, mas os resultados reais e a reparação do sentimento do mercado precisam ser acompanhados por mais cidades de alta energia. 2) Atender ao consumo razoável de compra de novos cidadãos, implementar políticas diferenciadas de crédito à habitação devido às políticas urbanas e dar aos novos cidadãos algum apoio à política de crédito. A Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China e o banco central emitiram um aviso para fortalecer os serviços financeiros de novos cidadãos, com ênfase especial em “implementar políticas de crédito à habitação diferenciadas de acordo com as políticas urbanas, determinar razoavelmente o padrão do primeiro empréstimo hipotecário à habitação de novos cidadãos que atendam às condições de compra e melhorar a conveniência de empréstimos e reembolso”. Por exemplo, quando novos cidadãos compram sua primeira casa em cidades não restritas, o rácio de entrada pode ser implementado em um mínimo de 20% e a taxa de juros hipotecários pode ser reduzida.
Apoiar a indústria imobiliária para explorar novos modelos de desenvolvimento. 1) Orientar a indústria a desenvolver-se do modelo antigo de “alta alavancagem e alta rotatividade” para uma direção saudável e estável.
Desde o segundo semestre de 2021, as empresas imobiliárias experimentaram tempestades frequentes e os riscos na indústria foram continuamente eliminados, o que tornou a indústria e as empresas imobiliárias plenamente conscientes de que o antigo modelo de realização de crescimento rápido através de alta alavancagem e alto volume de negócios tem sido insustentável no ambiente atual do mercado. O crescimento de escala não é mais a principal demanda das empresas imobiliárias. Eles prestam mais atenção à segurança e operação estável, e a indústria em geral também está se movendo para a saúde e estabilidade. Gerencie a transformação orientada pela operação. 2) Na era em que o mercado imobiliário se concentra tanto no incremento quanto no estoque, há novas oportunidades para o desenvolvimento da indústria. Acreditamos que o novo modelo de desenvolvimento tem três direções fundamentais, que se refletem no relatório de trabalho do governo: Renovação Urbana (“promoção ordenada da renovação urbana”) Locação de habitação (“acelerar o desenvolvimento de habitação para arrendamento indenizatório”, “aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguer e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação para arrendamento de longo prazo e promover a construção de habitação indenizatória”), prestadores de serviços abrangentes (“fortalecer funções de serviço comunitário”). 3) O imobiliário “explorando um novo modelo de desenvolvimento” está realmente orientando as empresas imobiliárias para layout para sub-campos relevantes, tais como comércio, construção de agentes, gestão de propriedades, apartamentos de aluguel de longo prazo, etc sob o ambiente atual de crescimento limitado na escala de negócios de desenvolvimento imobiliário, ainda há espaço para melhorar a receita e contribuição de desempenho de negócios diversificados de empresas imobiliárias no futuro, e os riscos serão dispersos.
Aconselhamento em matéria de investimento
Recentemente, existem muitas políticas favoráveis para o setor imobiliário, mas do ponto de vista do efeito, o efeito impulsionador no mercado é limitado. Acreditamos que ainda precisamos esperar que o acompanhamento das cidades de nível superior tenha significado real; Ao mesmo tempo, de acordo com os requisitos dos objetivos econômicos, a pressão de crescimento estável global este ano ainda é grande, e o imobiliário ainda precisa desempenhar um papel de apoio. Por conseguinte, acreditamos que o ritmo de ajustamento das políticas em ambos os extremos da oferta e da procura poderá ser ainda mais acelerado após as duas sessões, e haverá uma orientação política mais clara após os dados da Mesa de Estatísticas de Janeiro a Fevereiro serem divulgados em meados de Março. Do ponto de vista do investimento setorial, a expectativa de melhoria da política ainda está se fortalecendo, sendo fortemente recomendável continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário em março e abril. Sugerimos prestar atenção a três linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke A, grupo Longhu e China Resources Land. 2) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 3) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: serviço do jardim rural, vida Xuhui Yongsheng e serviço xinchengyue.
Dicas de risco
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
