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Em 5 de março de 2022, o primeiro-ministro Li Keqiang deu um relatório de trabalho do governo nas “duas sessões”, que mencionou: ① a meta esperada de crescimento do PIB em 2022 é de cerca de 5,5%. ② Aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver em vez de especulação, explorar novos modelos de desenvolvimento, aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo, promover a construção de habitação acessível, apoiar o mercado de habitação comercial para melhor atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores, estabilizar os preços dos terrenos, preços das casas e expectativas, e promover o ciclo virtuoso e desenvolvimento saudável da indústria imobiliária devido às políticas urbanas. ② Prevenir e resolver grandes riscos. Consolidaremos responsabilidades locais, responsabilidades regulatórias departamentais e responsabilidades corporativas, fortaleceremos mecanismos de alerta precoce de riscos, prevenção e controle e capacitação, estabeleceremos um fundo de garantia de estabilidade financeira, usaremos métodos orientados para o mercado e legalizados para resolver riscos potenciais e manteremos firmemente a linha de fundo sem riscos sistêmicos.
Comentário
O crescimento estável precisa da ajuda do setor imobiliário, e o círculo virtuoso do setor imobiliário precisa dos esforços conjuntos de muitas partes. ① A meta de crescimento do PIB deste ano é fixada em cerca de 5,5%, o que as autoridades dizem “precisa de trabalho duro para alcançar”. O investimento no desenvolvimento imobiliário é um importante suporte para o crescimento do PIB, e a atual taxa de crescimento homóloga deste índice está em acentuada tendência descendente. De acordo com os dados do índice central Institute, de janeiro a fevereiro de 2022, a taxa total de transferência de 300 leilões de terras urbanas foi de 252,5 bilhões de yuans (o valor absoluto foi o mais baixo nos últimos 10 anos), com uma queda acentuada ano a ano de 62%. Mesmo levando em conta o impacto do ritmo de abastecimento centralizado de terra, os dados de 22 cidades com abastecimento centralizado de terra nas taxas de transferência de 300 cidades foram deduzidos, e as taxas de transferência de outras cidades de abastecimento de terra não centralizado também caíram 50% ano a ano de janeiro a fevereiro deste ano. Acreditamos que isso se deve principalmente ao fato de as atuais vendas nacionais não terem estabilizado. O valor total das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias caiu 47% ano a ano em fevereiro de 2022. A pressão de fluxo de caixa da maioria das empresas imobiliárias não foi reduzida, e a nova construção também estagnou, de modo que elas não podem participar do leilão local. A fim de evitar o grande arrasto do investimento em desenvolvimento imobiliário no crescimento do PIB, o atual mercado de vendas precisa ser estabilizado. ② “Promover um círculo virtuoso no setor imobiliário” é a primeira formulação nas declarações relevantes do setor imobiliário no relatório de trabalho do governo nos últimos 10 anos. Acreditamos que isso significa que o governo percebeu que a situação atual do setor imobiliário ainda está em um “círculo ruim”, “Vendas em baixa e controle rigoroso da pré-venda regulatória Fundos e financiamento pobre → aumento da pressão sobre o fluxo de caixa das empresas imobiliárias → corrida causada por fornecedores e credores de dívidas indevidas exigindo reembolso antecipado → surto de notícias negativas → declínio acentuado nas vendas → inadimplência da dívida real”, tal fenômeno de feedback negativo ainda está acontecendo em um futuro próximo. Acreditamos que somente quando as vendas se estabilizam primeiro pode a maioria das empresas imobiliárias ter o poder de iniciar nova construção e aquisição de terras, o mercado local de leilões pode operar normalmente e o investimento em desenvolvimento imobiliário pode estabilizar e recuperar. A fim de “promover o círculo virtuoso da indústria imobiliária”, esperamos que as instituições financeiras de acompanhamento, o Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano e outros departamentos gradualmente comecem a produzir forças conjuntas, e as empresas imobiliárias podem obter melhorias marginais em operação, investimento e financiamento.
Entrega de seguros ou uma das finalidades do fundo de garantia da estabilidade financeira. Acreditamos que resolver o fenômeno incompleto do setor imobiliário e o risco de dívida de algumas empresas imobiliárias pode ser um dos propósitos do “fundo de garantia da estabilidade financeira” mencionado neste relatório de trabalho do governo. Após o incidente da tempestade de Evergrande no ano passado, as disputas de pagamento de projetos e caudas incompletas no setor imobiliário ocorreram com frequência, o que não é propício à estabilidade social, mas também riscos de fabricação de cerveja. Atualmente, algumas grandes empresas imobiliárias ainda estão enfrentando risco de dívida. Se houver tempestades contínuas, isso pode causar riscos sistêmicos. Além disso, de acordo com o nosso cálculo, espera-se que a área concluída atinja um crescimento positivo de 7,7% este ano. Com o apoio do fundo de garantia da estabilidade financeira, espera-se que a entrega deste ano atinja um maior crescimento. Acreditamos que isso significa: ① o volume de entrega da empresa de gestão imobiliária este ano é garantido, e a certeza do crescimento da empresa de gestão imobiliária de alta qualidade na área de gestão este ano é melhor do que a expectativa do mercado; ② A demanda relevante no ciclo pós imobiliário ainda é suportada, e o representante típico é o vidro.
A procura de habitação dos novos cidadãos continua a existir e o lado da procura envidará maiores esforços para apoiar a introdução de políticas. Na conferência de imprensa realizada pelo Gabinete de Informação do Conselho de Estado em 2 de março de 2022, Guo Shuqing, presidente da Comissão Reguladora de Seguros Bank Of China Limited(601988) disse: “Os novos cidadãos viveram em cidades e vilas, mas não registraram residência permanente; ou acabaram de obter residência permanente registrada há menos de dois ou três anos. Esta população é de cerca de 300 milhões. Eles enfrentam as reais necessidades de viver e trabalhar em paz e contentamento, emprego e empreendedorismo, alugar e comprar casas, crianças indo para a escola, aposentadoria de idosos, etc. Portanto, queremos emitir um documento especial para apresentar sugestões às instituições bancárias e de seguros. Estes novos cidadãos prestam serviços.” Acreditamos que os novos residentes formarão um forte apoio à futura procura de habitação, e haverá uma combinação de mais crédito e a liberalização das restrições de compra e empréstimo no lado da procura no futuro.
Aconselhamento em matéria de investimento
A introdução contínua de políticas de relaxamento subsequentes é um evento de alta probabilidade. Sob a condição de que “novos cidadãos” apoiem a demanda, espera-se que os fundamentos das vendas se estabilizem gradualmente e recuperem. Acreditamos que as empresas imobiliárias que podem alcançar um crescimento contrariano nas vendas no ano passado e este ano terão retornos em excesso, e estão otimistas sobre a cidade verde China, China Construction Development International e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Além disso, também estamos otimistas sobre as empresas de gestão de propriedades com forte capacidade de operação, como serviço de jardim rural e serviço Jinke, que provavelmente são capazes de sobreviver à atual rodada de crise.
Dicas de risco
A introdução de políticas de melhoria imobiliária foi mais lenta do que o esperado; O efeito da implementação das políticas de melhoria imobiliária é inferior ao esperado
