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Em março de 2022, políticas soltas na regulação imobiliária ocorreram com frequência. Zhengzhou emitiu o aviso sobre a promoção do ciclo virtuoso e desenvolvimento saudável da indústria imobiliária, Nanchang emitiu o aviso sobre a otimização da política de uso do fundo providente de habitação, e Suzhou emitiu o aviso sobre várias políticas e medidas para ajudar ainda mais os players do mercado a aliviar dificuldades e se esforçar para estabilizar o crescimento econômico, As capitais provinciais e outras cidades-chave tentaram o seu melhor para resgatar o mercado.
Comentário
Estimular as vendas é a chave para promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária. ① A situação atual de vendas não é otimista. De janeiro a fevereiro de 2022, o valor de vendas de calibre total das 20 principais empresas imobiliárias diminuiu 40% ano a ano, e o valor de vendas de todas as 20 empresas imobiliárias diminuiu em mais de 20% ano a ano; A área de vendas de habitação comercial em 30 cidades de grande e médio porte na China diminuiu 29% ano a ano de janeiro a fevereiro de 2022, e a área de vendas de habitação comercial diminuiu 47% ano a ano de 1 de março a 9 de 2022. ② A indústria imobiliária está em um círculo vicioso de “vendas lentas – fluxo de caixa apertado das empresas imobiliárias – grandes descontos / entrega difícil – falta de confiança do mercado – vendas em baixa – aquisição de terras / estagnação de novas construções”, aumentando a confiança do mercado Estimular a liberação da demanda é a chave para que o setor imobiliário retorne ao ciclo virtuoso de “recuperação de vendas – melhoria do fluxo de caixa das empresas imobiliárias – redução de descontos / entrega dentro do prazo – restauração da confiança do mercado – vendas estáveis – aquisição de terrenos / retomada de novas construções – vendas push normais”. ① A saúde da indústria precisa da estabilidade das empresas, e a estabilidade das empresas precisa do apoio das vendas. Em 201421, a proporção de fundos de cobrança de vendas nos fundos em vez de empresas de desenvolvimento imobiliário aumentou de 36% para 53%. A dependência das empresas imobiliárias na coleta de vendas aumentou gradualmente. A otimização da supervisão de fundos pré-venda ajuda a aliviar a pressão de fluxo de caixa de curto prazo das empresas imobiliárias, mas não é suficiente para manter o desenvolvimento sustentável e estável das empresas imobiliárias, É urgente relaxar ainda mais o lado da demanda e impulsionar o crescimento das vendas.
Uma política nacional de desregulamentação do lado da procura pode estar a caminho. No lado do crédito, Heze, Guangzhou, Nanning, Foshan, Chongqing e outras cidades reduziram a taxa de pagamento inicial ou reduziram a taxa de juros do empréstimo à habitação. No lado da regulamentação local, Suzhou, Jinan, Qingdao, Kunming, Jiaxing e outras cidades introduziram sucessivamente políticas tais como liquidação solta, fundo providente, subsídio de compra de casa, supervisão pré-venda e assim por diante, No entanto, com exceção de Zhengzhou, há poucas flexibilizações diretas no lado da demanda das restrições de compra, venda e preço, o que atrasou o efeito de impulsionar as vendas no mercado imobiliário, e a situação recente das vendas não melhorou. Portanto, esperamos que, no futuro, haja uma ampla gama de políticas de desregulamentação do lado da demanda, e as “políticas para as cidades” serão utilizadas de forma mais flexível.
Espera-se que algumas cidades de alta qualidade impulsionem a estabilização e recuperação do mercado nacional. A relação entre oferta e demanda no mercado imobiliário foi melhorada: ① afetada pela contração da disposição de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários, a área de construção da propriedade vendida em 300 cidades em todo o país diminuiu 24% em relação ao ano anterior em 2021; ② O progresso da construção de empresas imobiliárias é lento. Em 2021, a nova área de construção de habitação comercial na China diminuiu 11% ano a ano, e o China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) volume de construção nova diminuiu 40% ano a ano de janeiro a fevereiro de 2022. Espera-se que a nova situação de construção de empresas nacionais de desenvolvimento imobiliário não é otimista; ① Algumas cidades e cidades de primeiro e segundo nível no Delta do Rio Yangtze têm bons fundamentos.O ciclo de remoção de inventário de novas casas à venda em Hangzhou, Xangai, Hefei e outras cidades é inferior a 6 meses. Julgamos que a oferta do mercado imobiliário diminuirá significativamente em 2022, e a demanda permanece para ser liberada. Uma vez que o lado da demanda é favorável em algumas cidades de alta qualidade, as vendas aumentarão rapidamente. Esperamos que as vendas de algumas cidades de primeiro e segundo escalão melhorem gradualmente em março e abril, e conduzam o mercado de cidades de quarto e quinto escalão para baixo durante este período.
Aconselhamento em matéria de investimento
Acreditamos que uma ampla gama de políticas de flexibilização do lado da demanda será gradualmente introduzida, e as vendas de algumas cidades de primeiro e segundo níveis assumirão a liderança na melhoria, levando as cidades de quarto e quinto níveis a construir um fundo. Estamos otimistas sobre a cidade verde China, China Construction Development International e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , que são principalmente cidades de primeira e segunda camada de alta qualidade. Ao mesmo tempo, com a melhoria das vendas globais, espera-se que a avaliação das empresas privadas seja reparada, e eles estão otimistas sobre Seazen Holdings Co.Ltd(601155) e rongchuang China.
Dicas de risco
O efeito de implementação das políticas de melhoria imobiliária existentes é inferior ao esperado; Política de flexibilização do lado fraco da procura
