O aumento médio e a taxa diária de rotatividade dos REITs nos quatro parques industriais são melhores do que a média do primeiro e segundo lote de REITs de oferta pública, dos quais o CCB Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) reit teve um desempenho proeminente: a partir de 7 de março de 2022, todos os 11 produtos de infraestrutura de oferta pública de REITs alcançaram retornos positivos impulsionados por fundos de curto prazo, escassez de produtos relacionados, preferência de risco de investimento e outros fatores, Entre eles, os REITs de quatro parques industriais registraram aumento médio de 37,3% e taxa média diária de rotatividade de 2,3%.
Os ativos de estoque dos parques industriais da China são grandes: no final de fevereiro de 2022, havia 665 zonas nacionais de desenvolvimento, principalmente envolvendo indústrias químicas, automotivas e outras; 2069 zonas de desenvolvimento provincial, principalmente em novos materiais, conservação de energia e indústrias de proteção ambiental; Existem mais de 80000 amplos parques industriais profissionais, com foco principalmente em logística, criatividade cultural e indústrias de comércio eletrônico. Da perspectiva da área de distribuição, os parques industriais do estoque estão concentrados principalmente na China Oriental e no Sul Central da China; Da perspectiva das províncias, Guangdong, Jiangsu, Zhejiang e Shandong têm forte efeito de aglomeração industrial.
O desenvolvimento de parques industriais entrou no período de reforma de estoque + desenvolvimento inovador, da exploração fundiária à geração diversificada de renda, do desenvolvimento áspero à operação profissional e aglomeração característica; Atualização do desenvolvimento, locação e venda para a gestão de ativos: os parques industriais da China têm modelos de lucro diversificados, principalmente com foco na renda de operação de terra; No entanto, devido ao grande investimento inicial e longo ciclo de desenvolvimento dos parques industriais, serviços diversificados de valor acrescentado e serviços de integração de investimento financeiro tornaram-se o novo pólo de crescimento dos lucros dos parques industriais, e a receita destes dois serviços representa 5% – 35% da receita. Atualmente, o desenvolvimento dos parques industriais da China entrou no período de reforma de estoque + desenvolvimento de inovação. Comparado com a expansão cega precoce e extensa gestão homogênea, a maioria dos tipos de parques industriais tendem ao modo de desenvolvimento de “especialização, características e inovação científica”. Com o desenvolvimento contínuo do modo de investimento e financiamento do parque industrial, os promotores do parque industrial transformaram-se gradualmente de promotores para gestores de ativos, e o modo de financiamento também se transformou dos tradicionais “fundos próprios dos promotores + empréstimos bancários” para “fundos + REITs”.
Os atributos industriais dos parques industriais são altamente consistentes com as características de emissão de REITs públicos: para os governos locais, os parques industriais tornaram-se um importante motor de crescimento econômico e um importante impulsionador do desenvolvimento regional e urbano. A revitalização dos parques industriais de estoque é de grande importância. Através da introdução de capital externo, podemos melhorar a transparência do mercado e estimular a vitalidade do mercado; Para os acionistas originais, a lógica da valorização de ativos reside em “acelerar o volume de negócios de capital, expandir a escala de ativos, melhorar a eficiência operacional e otimizar as reservas de ativos”. Em termos de produtos de investimento, o parque industrial tem as características de propriedade clara, renda estável a longo prazo, reservas suficientes aumentadas e grande espaço de valor agregado, é um novo produto financeiro com receita de risco neutro e bom crescimento.
Os REITs ajudam o mercado a reconhecer o valor dos ativos de ações: a taxa de emissão e avaliação de valor agregado dos projetos-alvo de REITs nos quatro parques industriais está na faixa de 81,4% – 421,2%. Além da diferença entre o valor justo e o valor contábil da carteira de ativos, os REITs tendem a trazer certo grau de valorização de valor, promovendo a melhoria da liquidez de ativos e eficiência da gestão operacional. No entanto, do ponto de vista da lógica de valorização propriamente dita, os REITs fazem com que os gestores prestem atenção aos importantes fatores de valorização da carteira, tais como a rotatividade de capital subsequente, a gestão da operação e as reservas levantadas.
Sugestão de investimento: os ativos de estoque dos parques industriais da China são grandes, e os atributos industriais são altamente consistentes com as características de emissão de REITs públicos. Com a atualização de parques de estoque para especialização e características, e a frequente sobreposição de políticas favoráveis, como expansão piloto de REITs e incentivos fiscais, os REITs públicos têm um grande valor de investimento de alavancagem em ativos de estoque. Espera-se que sob a condição de selecionar o melhor e acelerar a transformação, a emissão de REITs públicos nos parques industriais da China tire proveito da tendência.
Prestar atenção ao papel do desenvolvimento de REITs na reformulação da avaliação do setor de operação de ações, sugere-se prestar atenção aos ativos acionários maduros e estáveis, como imóveis industriais e comerciais, e o objeto do emissor (Gerente) é de alta qualidade e confiabilidade. Recomendar China Vanke Co.Ltd(000002) / Vanke empresas, China Jinmao, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Hongyang grupo, China Resources Land, Longhu grupo e Yuexiu imóveis.
Análise de risco: o desempenho operacional do projeto REITs é menor do que o risco esperado, risco de aperto da liquidez do mercado, desempenho do mercado de REITs é menor do que o risco esperado, rescisão do risco de listagem, etc.
