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Relatório de trabalho governamental das duas sessões: definir o tom dos três pontos-chave do mercado imobiliário este ano. Em geral, o relatório de trabalho do governo de 2022 dá continuidade às declarações relevantes da conferência de trabalho econômica central no final de 2021, que inclui principalmente três aspectos fundamentais: “atender às necessidades razoáveis de habitação dos compradores de imóveis”, “promover um círculo virtuoso e um desenvolvimento saudável devido às políticas urbanas” e “construção de habitação indenizatória para aluguel”. Analisamos a relação entre as políticas das duas sessões e as vendas de habitação comercial e a receita do setor. Em 14-15 anos, sob a pressão descendente dos fundamentos, a política de vento quente soprava frequentemente, e o setor alcançou 26% e 50% da receita relativa respectivamente. Desde o início dos 22 anos, a receita relativa do setor foi de 11%. Acreditamos que os fundamentos atuais são semelhantes aos 14 anos e a política é semelhante aos 14-15 anos.
Conhecer o passado e empurrar o presente: recuperação e comparação em 14-16 anos. Em fevereiro de 2014, as vendas do mercado imobiliário entraram na faixa de crescimento negativo, e a queda homóloga no primeiro semestre expandiu-se para – 16%. Com a implementação gradual das políticas, o mercado imobiliário foi até ao bom, o que levou ao aumento dos preços das casas em 16 anos. Em contrapartida, o desempenho do mercado desde o segundo semestre de 21 anos é altamente semelhante ao dos 14-16 anos. As mesmas vendas e preços das casas estão em baixa, enquanto terrenos, novas construções e investimentos são mais intensos do que a queda.
Onde está a política actual? Retomação da política de 14 a 15 anos: a nível central, em setembro de 2014, o banco central emitiu novas regras para a identificação da primeira casa, que é o início da flexibilização real. Em seguida, a taxa de adiantamento do fundo de previdência foi reduzida em março de 15 anos, e a taxa de adiantamento do empréstimo comercial foi reduzida ainda em fevereiro de 16 anos. No nível local, mais de 120 cidades ajustaram sucessivamente a taxa de pagamento inicial do fundo provisório em 14-16 anos, cerca de 40 cidades relaxaram restrições de compra, e cidades de primeira linha como Pequim, Xangai e Guangzhou reduziram a taxa de juros dos empréstimos do fundo provisório. De acordo com estatísticas incompletas, desde o início do ano, houve mais de 20 ajustes de flexibilização de políticas em várias cidades. Em comparação, o grau de flexibilização em várias dimensões está longe de ser suficiente. Atualmente, ainda estamos na fase inicial de flexibilização de políticas e alguns instrumentos de política ainda estão em preparação. No fundo do caminho, o número de cidades com políticas relaxadas e as ferramentas políticas utilizadas continuará a aumentar. Março Maio é o período de ajuste intensivo das políticas locais. Vale a pena olhar para o caminho de topo e a força política e espaço de “crescimento estável” a nível central.
O sistema de habitação acessível está totalmente resolvido. O desenvolvimento geral do moderno sistema de segurança habitacional da China passou por quatro etapas. Atualmente, habitação de aluguel acessível tornou-se a principal força motriz para a construção do sistema de segurança habitacional da China. De acordo com nosso cálculo, estima-se que 10,41 milhões de unidades de habitação de aluguel acessível serão construídas durante o 14º Plano Quinquenal, e o investimento em habitação de aluguel acessível será de 2,38-2,65 trilhões; Em 2022, o efeito puxador da habitação de aluguel acessível no investimento imobiliário foi de 2,31% – 3,34%, e o efeito puxador foi relativamente limitado.
Sugestão de investimento: no momento atual, acreditamos que a linha principal de “crescimento estável” vai durar todo o ano. Atualmente, o significado de apoiar o mercado é óbvio a partir dos níveis central e local. Sob o pano de fundo da pressão descendente crescente sobre os fundamentos, março pode entrar no período de ajuste intensivo das políticas locais, e a força política e espaço de “crescimento estável” valem a pena olhar para frente. Sob a linha principal de “crescimento estável”, o caminho de interpretação do mercado é gradualmente claro, e ainda há espaço para as empresas estatais centrais para crescer. Do ponto de vista a médio prazo, centramo-nos principalmente nos resultados da verificação de duas reformas do lado da oferta: 1) nas condições de mercado da primeira e segunda rondas de leilões locais; 2) Os dois pontos acima estão diretamente relacionados à lógica de restauração de lucros a médio e longo prazo de empresas imobiliárias de alta qualidade e à mudança do padrão da indústria. Sugerimos prestar atenção às ações líderes na indústria de desenvolvimento residencial de alta qualidade: Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) ), Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ), Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) ), China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ), Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ), Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ( Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ). Sugere-se prestar atenção às empresas de gestão imobiliária de alta qualidade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ), serviço Xuhui Yongsheng (1995. HK), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ).
Aviso de risco: o risco de que a fermentação dos eventos de risco ultrapasse as expectativas e a melhoria do ambiente político seja inferior ao esperado.
