A visão desta semana: em fevereiro, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes diminuíram 45,9 bilhões de yuans, o que foi negativo pela primeira vez desde que as estatísticas estavam disponíveis. Por um lado, devido à alta pressão de vendas, as vendas das 100 principais empresas imobiliárias de Kerry Rui diminuíram 43% em relação ao ano anterior, e a demanda de hipotecas diminuiu significativamente; Por outro lado, considerando a linha de crédito frouxa no início do ano e a possibilidade de os bancos emitirem empréstimos hipotecários antecipadamente, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes foram maiores (+ 742,4 bilhões de yuans) em janeiro e o valor do empréstimo caiu em fevereiro; Em terceiro lugar, em fevereiro, o mercado imobiliário e o mercado de ações continuaram fracos, e não se descarta que os moradores paguem antecipadamente seus empréstimos à habitação, como o bônus de final de ano. Referindo-se à experiência histórica, quando os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes estão em um nível historicamente baixo, a taxa de juro hipotecária muitas vezes melhorará significativamente, e a taxa de juro hipotecária subsequente deverá acelerar o declínio. Esta semana, Chengdu lançou o primeiro lote de planos centralizados de fornecimento de terras em 2022, ajustou os métodos de licitação e flexibilizou o limite de preço. Zhengzhou emitiu um documento para promover a monetização e reassentamento de grandes projetos de reconstrução de favelas. No seguimento, não descarta o ajuste das políticas de licitação e regulamentação locais em outras cidades, de modo a promover o desenvolvimento estável do mercado imobiliário. Em termos de sugestões de investimento, quer a partir da situação global de “crescimento estável” ou de evitar riscos sistémicos na indústria, ainda há margem para melhorias no lado político, e espera-se que a avaliação do sector continue a reparar-se. A médio e longo prazo, com a retirada ou contração de algumas empresas imobiliárias no período doloroso desta rodada, espera-se que o padrão global da indústria seja otimizado, e a participação de mercado e rentabilidade das empresas imobiliárias de marca com vantagens de financiamento e controle sejam melhoradas. O setor de desenvolvimento presta atenção às principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) e outras empresas imobiliárias líderes com forte resistência à pressão a curto prazo e proeminentes vantagens competitivas a médio e longo prazo, e presta moderadamente atenção aos objetivos elásticos de segunda linha, tais como Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) . Em termos de negócios diversificados, a avaliação atual do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos, e o desempenho de custos é proeminente.Com a desregulamentação contínua de políticas e a melhoria do lado do capital das empresas de desenvolvimento, também se espera trazer reparo de avaliação de gestão de propriedades de alta qualidade, com foco em serviços como Country Garden Service, propriedade poli, serviço xinchengyue, serviço Jinke, negócios Xingsheng, etc.
1) Banco Central: os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes diminuíram 45,9 bilhões de yuans em fevereiro; 2) Chengdu: o primeiro lote de leilão local centralizado foi ajustado e o limite de preço foi relaxado.
Monitoramento da operação de mercado: 1) as transações de novas casas diminuíram mês a mês, e o acompanhamento ainda estará sob pressão. Nesta semana (5 de março a 11 de março), foram vendidas 32000 novas casas, com um decréscimo mensal de 13,7%; 14000 casas usadas foram vendidas, um aumento de 5,4% mês após mês. Em março, o volume de negócios médio diário de casas novas diminuiu 43,0% em termos homólogos, um aumento de 13,6% em relação a fevereiro. Devido à influência cautelosa da oferta e da demanda no curto prazo, transações subsequentes, especialmente casas novas, podem ainda estar sob pressão. 2) A proporção de melhoria da demanda diminuiu mês a mês. Em janeiro de 2022, entre as transações de casas comerciais em 32 cidades, o número de unidades acima de 90 metros quadrados diminuiu 1,1pct para 76,4% mês a mês. 3) Os estoques recuperaram mês a mês e tenderam a diminuir no curto prazo. O inventário de coleta de evidências em 16 cidades foi de 100,51 milhões de metros quadrados, um aumento de 1,5% mês a mês. Sob a pressão do mercado de capitais e imóveis, as empresas imobiliárias tendem a converter o inventário existente, e a escala de inventário a curto prazo pode diminuir constantemente. 4) As operações de terrenos diminuíram, a taxa do prémio era fixa e a proporção do segundo e terceiro escalões aumentou. Na semana passada, foram 17,929 milhões de metros quadrados de oferta de terra e 18,31 milhões de metros quadrados de terra vendidos em Baicheng, com uma diminuição mensal de 39,6% e 13,1%; A taxa de prémio de transacção foi de 1%, inferior a 0% mês em relação ao mês; Entre elas, as transações de primeiro, segundo e terceiro escalões representaram 0,7%, 36,4% e 62,9%, respectivamente, com um decréscimo mensal de 4,5pct, um aumento de 3PCT e um aumento de 1,5pct respectivamente.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: 6,84 bilhões de yuans de títulos imobiliários domésticos foram emitidos esta semana, uma diminuição de 3,4 bilhões de yuans mês a mês; A emissão de títulos no exterior foi de US$ 96 milhões, uma diminuição de US$ 275 milhões mês a mês; O intervalo de taxas de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 3,27% – 13%, e a taxa de juro de emissão comparável é fixa ou inferior à da vez anterior. 2) Confiança: a confiança coletiva emitiu 1,72 bilhão de yuans esta semana, uma diminuição de 1,68 bilhão de yuans mês após mês. 3) Estoques imobiliários: o setor imobiliário caiu 5,48% esta semana, com desempenho inferior ao CSI 300 (-4,22%); Atualmente, o PE (TTM) do setor imobiliário é de 7,86 vezes, e a valorização está no quantil de 9,52% nos últimos cinco anos. Esta semana, as três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de capital das ações de Xangai, Shenzhen e Hong Kong para o norte são China Vanke Co.Ltd(000002) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ; As três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de capital do Sul são desenvolvimento no exterior da China, rongchuang China e jardim do país.
Dicas de risco: 1) a adequação da oferta reduz o risco; 2) Risco de pressão de desempenho das empresas imobiliárias; 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
