Principais pontos de investimento
Desde 2000, tem experimentado principalmente quatro rodadas de ciclos de regulação imobiliária frouxa, incluindo o lado da procura, o lado da oferta e o lado financeiro. Das quatro rodadas de ciclo de crescimento constante experimentadas pelo imobiliário desde 2000, 2008 e 14 são dois ciclos típicos de relaxamento imobiliário, e o governo central tem feito fortes esforços na fase de relaxamento das políticas; Nos ciclos de 11 e 18 anos, as políticas são mais para o governo central reduzir a necessidade de reserva e algumas províncias e cidades locais para relaxar o limite do fundo providente e cancelar a restrição de compra, com esforços relativamente pequenos. Após 16 anos, “habitação, habitação e não especulação” tornou-se o tom principal da política. A política global é apertada, e o relaxamento substancial nacional deixará de aparecer. Devido à implementação das políticas urbanas, o ajuste local das políticas é a principal política.
A evolução de cada ronda do ciclo imobiliário passará pelo processo de descida dos fundamentos → flexibilização da política → melhoria fundamental → aperto da política. Na primeira etapa, o declínio dos fundamentos reflete-se primeiramente na deterioração dos dados imobiliários, incluindo a deterioração dos dados de vendas, financiamento e investimento; Em segundo lugar, o governo central definiu primeiro o tom, relaxou e liberou as Políticas Programáticas e, em seguida, entrou no período intensivo de políticas; O terceiro passo é melhorar os dados fundamentais do setor imobiliário; Em quarto lugar, com o efeito de crescimento constante cumprido, a política começou a se transformar em aperto, e uma rodada de ciclo imobiliário terminou.
O atual mercado de chapas é afetado principalmente pelas expectativas da política. A etapa de flexibilização da política tem retornos excessivos em comparação com o mercado. O mercado geralmente começa com o relaxamento da política e termina quando a política é apertada ou a falsificação esperada é esperada. O aumento da faixa está relacionado com a intensidade da flexibilização da política. Analisando os dados históricos, verifica-se que 1) em 2008 e 2014, a política imobiliária central foi bastante relaxada. Em 200809, o mercado de chapas continuou por 14 meses, e o retorno excedente máximo na faixa atingiu 70%; De 2014 a 2016, o Mercado de chapas durou 22 meses, sendo que o retorno excedente máximo na faixa atingiu 88%; 2) 11 e 18 anos: a política imobiliária do governo central é relativamente fraca e o desempenho do mercado é relativamente fraco. O retorno excedente máximo em 11 e 18 anos é de 24% e 12%, respectivamente. Em 18 anos, os fundamentos são reparados, a falsificação esperada é verificada, a regulamentação da política de superposição é mais rigorosa e o mercado subsequente continua a declinar.
O mercado imobiliário das empresas estatais acompanhou de perto as mudanças das políticas básicas das empresas estatais e privadas a médio prazo. Tomando como amostra 10 empresas estatais centrais, esta rodada do mercado imobiliário atingiu o fundo em 21 de julho e começou em agosto. A partir de 11 de março, o intervalo de retorno excedente foi de 43%, com duração de quase 8 meses. Do ponto de vista das políticas monetárias centrais e locais, o actual nível de ajustamento está mais próximo do das políticas monetárias centrais e locais em 2008, que é apenas o segundo nível das políticas monetárias centrais e locais em 2008. Acreditamos que, devido às mudanças no ambiente macroeconômico, o imobiliário não é mais um meio de estimular a economia, é difícil relaxar as políticas de acompanhamento em 2008 e 14 anos, e o desempenho do mercado secundário é difícil de superar o aumento naquele momento. A atual ronda de mercado imobiliário foi deduzida a médio prazo (fundamentos continuam para baixo + investimento intensivo em políticas), devemos acompanhar de perto a relação dinâmica entre fundamentos e políticas. Quando os fundamentos confirmarem que o ponto de inflexão começa a melhorar, o período de investimento intensivo em políticas termina, o mercado entrará na fase posterior, e a obtenção de lucros na fase inicial deve começar a receber lucros em lotes.
Sugestão de investimento: a atual rodada do mercado imobiliário foi deduzida a médio prazo e ainda tem uma certa sustentabilidade. A indústria enfrenta atualmente o duplo problema de “vendas lentas + liquidez das empresas imobiliárias”. Espera-se que haja maior apoio político no futuro, e o período intensivo de lançamento da política não terminou. Ao selecionar ações individuais, empresas com operação estável, valor a longo prazo e margem de segurança devem ser selecionadas, com recomendações-chave: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Resources Land, Vanke A, China Construction Development International Group, Xuhui holding, Oct a, etc.
Dicas de risco: risco de entrega do projeto, risco de coleta de vendas do projeto, risco de regulamentação da política do setor.
