Estatísticas nacionais de investimento imobiliário e vendas divulgadas pela Secretaria Nacional de Desenvolvimento Imobiliário de janeiro a fevereiro de 2022. De janeiro a fevereiro, a área de vendas foi de 157 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 9,6% (valor anterior: – 15,6%); A quantidade de investimento em desenvolvimento foi de 1,45 trilhão de yuans, um aumento anual de 3,7% (valor anterior: – 13,9%); A área recém-iniciada foi de 150 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 12,2% (valor anterior: – 31,2%).
Observações
\u3000\u30001. Vendas de habitações comerciais:
De janeiro a fevereiro, a taxa de crescimento da área de vendas de habitação comercial foi de – 9,6%, e o nível de dados foi superior à expectativa do mercado. Do ponto de vista estrutural, a área de vendas residenciais ainda apresentou crescimento negativo de dois dígitos, atingindo – 13,8%, em vez de um crescimento substancial da habitação; A taxa de crescimento da área de vendas na região leste, responsável por 40%, foi de – 17,8%, maior que a de dezembro, enquanto a taxa de crescimento nas regiões centro e oeste, responsável por 58%, foi de – 2,8%, que foi significativamente reduzida em 13,2pct em comparação com a de dezembro. Embora o declínio global tenha diminuído, o mercado real ainda está relativamente deprimido e a situação do preço de mercado para o volume está a tornar-se cada vez mais óbvia. Em primeiro lugar, do ponto de vista da área de vendas, a área de vendas de habitação comercial na China de janeiro a fevereiro foi de 157 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 9,6%, o que foi 6 pontos percentuais mais estreito do que em dezembro. O nível de dados excedeu a expectativa do mercado. No entanto, do ponto de vista da estrutura de dados, a expectativa excedente veio principalmente do aumento significativo da área de vendas não residenciais, atingindo 27,8%; No entanto, apenas do ponto de vista da habitação, a área de vendas diminuiu 13,8% em relação ao ano anterior, e o crescimento negativo de dois dígitos está relativamente mais alinhado com as expectativas. Do ponto de vista regional, a área de vendas da região leste em janeiro e fevereiro foi de – 17,8% ano a ano, e a tendência ainda é fraca, o que também está de acordo com nossos resultados atuais de rastreamento de dados de alta frequência; No entanto, a taxa de crescimento na China Central foi de – 2,2% e na China Ocidental foi de – 3,3%. O declínio foi significativamente reduzido, o que foi inconsistente com os microdados. Também pode ser visto a partir de dados de terceiros que a área de vendas das cidades centrais e ocidentais de janeiro a fevereiro foi de – 47,7% ano a ano, um aumento de 15,6% em comparação com o declínio de dezembro. Se as cidades centrais e ocidentais com baixos níveis de energia se aqueceram realmente ou as empresas imobiliárias recuaram; em segundo lugar, reforçaram a estimulação do marketing da frente central e ocidental; pensamos que isso ainda deve ser observado e não deve ser demasiado otimista a curto prazo. Além disso, em termos de quantidade de vendas, o montante nacional de vendas de habitação comercial de janeiro a fevereiro foi de 1,55 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 19,3%, um aumento de 1,5 pontos percentuais em comparação com dezembro, o que está de acordo com nossas expectativas. Portanto, o preço médio de venda também diminuiu significativamente, com uma diminuição homóloga de 10,7%, que é também a maior queda desde 2009, indicando que o mercado está “trocando preço por quantidade”, refletindo que os atuais fundamentos de vendas imobiliárias ainda são fracos, e o efeito das políticas locais de flexibilização nesta fase é geral. Portanto, os dados inesperados de curto prazo podem não continuar, e o mercado ainda precisa de proteção adicional das políticas em março e abril. Esperamos que a área de vendas em 2022 seja de – 5,0% – 3,5% ano a ano.
\u3000\u30002. Investimento em desenvolvimento imobiliário, nova construção e conclusão:
O investimento torna-se positivo além do esperado, e o volume e o preço em ambos os extremos da terra e da construção desempenham um papel de liderança; O declínio na construção nova foi significativamente reduzido. De janeiro a fevereiro, a quantidade de investimento em desenvolvimento foi de 1,45 trilhão de yuans, com um aumento homólogo de 3,7%, 17,6 pontos percentuais maior do que em dezembro, terminando os quatro meses consecutivos anteriores de crescimento negativo, excedendo as expectativas do mercado. Acreditamos que isso se deve principalmente a certas melhorias no investimento fundiário e investimento em construção e instalação. No ano passado, a tendência das transações fundiárias no quarto trimestre aumentou, impulsionando o investimento fundiário no primeiro trimestre deste ano. No ano passado, a área de transação e a quantidade de terra nos quatrocentos municípios do Q4 aumentaram 47,0% e 46,7%, respectivamente, em relação ao Q3; As taxas de crescimento homólogas foram – 26,3% e – 19,2%, respectivamente, que foram significativamente reduzidas em 5,2 e 14,8 pontos percentuais em relação ao terceiro trimestre. Observa-se que o volume e o preço do investimento fundiário no quarto trimestre do ano passado melhoraram, e gradualmente começaram a pagar fundos fundiários e iniciar a construção no primeiro trimestre deste ano e incluídos no investimento imobiliário. Em termos de investimento em construção e instalação, tanto o custo do material quanto a área de construção contribuem. O PPI manteve-se a um nível elevado desde maio de 2021, com taxas de crescimento homólogas de 9,1% e 8,8% em janeiro e fevereiro, respectivamente; Os preços do aço e do cimento a montante também são relativamente elevados. Do ponto de vista do volume, embora a taxa de crescimento da construção civil ainda seja baixa e a nova construção ainda seja negativa, a taxa de crescimento homólogo da área de construção mudou de – 35% em dezembro para 1,8%, e o declínio da nova construção também diminuiu. De janeiro a fevereiro, a área recém-iniciada foi de 150 milhões de metros quadrados, com um aumento homólogo de – 12,2%, reduzido em 19 PCT em relação a dezembro, principalmente devido aos seguintes dois motivos: 1) o volume de negociação de terras e preço recuperou no quarto trimestre do ano passado, e a maioria dos projetos começou no primeiro trimestre deste ano; 2) As novas obras continuaram a ser lentas durante nove meses. Após o ambiente de financiamento externo das empresas imobiliárias ter sido ligeiramente relaxado, os novos projetos anteriormente suspensos ou acumulados começaram a começar. Esperamos que a taxa de crescimento da construção nova em 2022 seja de – 5,5% e a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento seja de 2,1%. A conclusão abrandou de janeiro a fevereiro; Espera-se que a entrega seja garantida ao longo do ano, e a conclusão ainda manterá um certo crescimento. De janeiro a fevereiro, a área concluída foi de 122 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 9,8%, e a taxa de crescimento foi 11,7 pontos percentuais inferior à de dezembro. Acreditamos que, por um lado, a pressão de capital das empresas imobiliárias ainda é grande, e os fundos limitados são utilizados para novas construções nesta fase, portanto a conclusão é relativamente lenta no curto prazo; Por outro lado, o início do ano não é o pico de conclusão. Após o ano de entrega, a conclusão em 2022 também deve cair de um alto nível, mas a entrega ainda precisa ser garantida ao longo do ano. Esperamos que a taxa de crescimento da conclusão seja de 3,0 ~ 3,1%.
\u3000\u3000 3. Fundos de desenvolvimento:
O declínio dos fundos no lugar das empresas imobiliárias diminuiu, mas o intervalo foi limitado; A descida dos preços da habitação voltou a expandir-se e a descida dos preços não habitacionais diminuiu ligeiramente; O ambiente de capital interno e externo das empresas imobiliárias ainda é relativamente apertado. De janeiro a fevereiro, os fundos em vez de empresas imobiliárias foram de 2,51 trilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 17,7% (valor anterior: – 19,3%). 1) Afectado pela taxa de venda e crédito hipotecário, o pagamento da habitação aumentou – 23,9% em termos homólogos (valor anterior: – 21,5%), dos quais as taxas de crescimento dos depósitos, adiantamentos e hipotecas pessoais foram – 27,0% e – 16,9%, respectivamente, com uma diminuição de 1,1 e 8,9% respectivamente. Por um lado, a pressão de vendas e remessas ainda é grande devido à baixa taxa de produtos químicos DE; A partir dos dados financeiros divulgados pelo banco central em fevereiro, também podemos ver que os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes diminuíram 45,9 bilhões de yuans mês a mês, mostrando o primeiro crescimento negativo desde o registro de dados, o que mostra o primeiro crescimento negativo desde o registro de dados,
De janeiro a fevereiro, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes aumentaram 696,5 bilhões de yuans, 659,6 bilhões de yuans menos do que em 2021 e 223 bilhões de yuans menos do que no mesmo período de 2019. Portanto, embora o ambiente global de crédito seja relaxado, o apoio da hipoteca não foi implementado, e ainda precisamos prestar atenção à satisfação da hipoteca subsequente. 2) A melhoria dos fundos não habitacionais não foi óbvia, e o declínio diminuiu ligeiramente para – 11,0% (valor anterior: – 16,6%). O ambiente de financiamento externo das empresas imobiliárias era realmente frouxo, mas o efeito não era óbvio, e o declínio global ainda era grande. Do ponto de vista dos empréstimos chineses, a queda homóloga de janeiro a fevereiro ainda é de 21,1%. Embora tenha melhorado de – 31,6% em dezembro, ainda é significativamente menor do que a taxa de crescimento homóloga de – 12,7% em 2021. O apoio aos empréstimos de desenvolvimento de acompanhamento deve ser melhorado ainda mais.
Em termos de fundos auto-angariados, de janeiro a fevereiro, diminuiu 6,2% em termos homólogos, ligeiramente reduzido em 3,5 pontos percentuais face ao declínio de dezembro, mas a taxa de crescimento continua significativamente inferior à de 2021 (3,2%). De acordo com os dados do Instituto de Índice da China, de janeiro a fevereiro de 2022, o financiamento total de títulos de crédito, dívida externa externa, confiança e ABS na indústria imobiliária totalizou 127,4 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 67%. Recentemente, houve tempestades frequentes em empresas imobiliárias, e o final geral do financiamento ainda está em processo de reparo lento.
Sugestões de investimento:
De acordo com nosso cálculo anterior, se quisermos atingir a meta econômica anual de 5,5%, a taxa de crescimento do investimento imobiliário precisa chegar a mais de 2,1%. O crescimento superior ao esperado do investimento imobiliário de janeiro a fevereiro pode significar que a introdução de políticas de regulação imobiliária fortes e aceleradas pode ser facilitada, e o nó temporal pode ser adiado. No entanto, do ponto de vista do efeito das recentes políticas imobiliárias, o efeito impulsionador no mercado é limitado, e os fundamentos das vendas ainda estão deprimidos; Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias ainda enfrentam grande pressão financeira, o apoio antecipado ao crédito não está em vigor, e a indústria também vai inaugurar o pico de reembolso da dívida de março a abril. Portanto, acreditamos que ainda há espaço para um ajuste contínuo e adicional a nível local no lado da oferta e demanda e do lado do capital das empresas imobiliárias, e a expectativa de melhoria da política ainda está em vigor. Sugere-se continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a três linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Vanke A, grupo Longhu e China Resources Land. 2) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 3) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: serviço do jardim rural, vida Xuhui Yongsheng e serviço xinchengyue.
Principais riscos de notação:
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
