Principais pontos de investimento
Os dados homólogos das vendas industriais continuaram a diminuir: de janeiro a fevereiro de 2022, o montante de dados nacionais de vendas de habitação comercial do Bureau of Statistics foi de – 9,6% ano a ano, 26,3% mês a mês, + 11,4% em relação a 2019 e + 17,95% em relação ao valor médio de janeiro a fevereiro de 2019 / 20 / 21. A taxa de crescimento homólogo das vendas nacionais de habitação comercial de + 4,79% em 2021 excedeu a taxa de crescimento de – 19,28% das vendas do top 100 Kerui, e esta tendência continuou de janeiro a fevereiro de 2022. Excluindo as vendas de empresas imobiliárias que estiveram fora de perigo, a taxa de crescimento das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias ainda é muito menor do que a taxa de crescimento da indústria dada pelo Bureau of Statistics. Embora o volume de vendas do setor tenha sido superior ao top 100 por – 9,6% ano a ano, excluindo o impacto da epidemia em 2020, os dados de vendas de janeiro a fevereiro de 2022 foram a menor taxa de crescimento desde 2015 (janeiro a fevereiro de 2015 – 16,30% ano a ano).
A taxa de crescimento anual do investimento no desenvolvimento imobiliário é de + 3,7%. O que você acha: de janeiro a fevereiro de 2022, o investimento no desenvolvimento imobiliário é de 1,45 trilhão de yuans. Investimento concluído em desenvolvimento imobiliário = obras de construção + obras de instalação + equipamentos + outras despesas. Tomando como exemplo os dados de 2021, os projetos de construção representam 68%, outros custos representam 27% porque incluem custos de transação de terrenos e os dois restantes representam 5%. A área de aquisição de terras diminuiu 42% em relação ao ano anterior de janeiro a fevereiro de 2022. Engenharia de Construção = área de construção custo de construção, e a taxa de crescimento da área de construção é de apenas + 1,8%. Somente quando a taxa de crescimento do custo de construção está acima de dois dígitos pode suportar a taxa de crescimento do investimento em engenharia de construção e desenvolvimento. Nos materiais upstream do imobiliário, os preços do vergalhão, cimento e vidro aumentaram 10%, 11% e 1%, respectivamente, de janeiro a fevereiro de 2022, o que está relacionado ao aumento dos custos de construção. Embora a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário seja positiva, os indicadores que afetam a oferta de acompanhamento do setor ainda diminuem significativamente. A taxa de crescimento homólogo da área de aquisição de terras de janeiro a fevereiro de 2022 foi de – 42,3% (o declínio expandiu-se, comparado com o valor médio de 20192020) – 39%), a área recém-iniciada foi de – 12,2% (o declínio expandiu-se, excluindo a epidemia em 2020, o menor desde 2015, comparado com o valor médio de 20192020 – 3%), e a área concluída foi de – 9,8% (de positivo para negativo, o declínio expandiu-se, comparado com o valor médio de 20192020 + 3%). O crescimento negativo homólogo da área de aquisição de terras por nove meses consecutivos significa que ainda haverá escassez de oferta de habitação comercial nos próximos seis meses, e o novo mercado imobiliário pode ainda enfrentar o problema da oferta insuficiente.
A situação financeira melhorou mês a mês, mas a média homóloga de 20192021 ainda é baixa: os fundos em substituição dos imóveis de janeiro a fevereiro de 2022 foram – 17,7% (comparado com o valor médio de 201920 + 0%) e + 41,5% mês a mês; Entre eles, os empréstimos da China foram – 21,1% em termos homólogos (em comparação com – 16% do valor médio em 201920), com uma comparação em cadeia de + 148%, empréstimos hipotecários pessoais foram – 16,9% em termos homólogos (em comparação com + 8% do valor médio em 201920), com uma comparação em cadeia de + 49,7%. Em relação aos dados mensais, os empréstimos chineses e empréstimos hipotecários pessoais melhoraram significativamente de janeiro a fevereiro, mas o crescimento homólogo ainda foi negativo de dois dígitos, e o valor homólogo foi o mais baixo desde 2014.
Da perspectiva do financiamento imobiliário da China e financiamento hipotecário, os principais canais de financiamento do investimento imobiliário da China (construção de terras) são resumidos. Combinado com a interpretação recente dos fatores externos do mercado perturbação + epidemia repetida + pessimismo da indústria, acreditamos que as políticas locais ainda precisam continuar trabalhando em ambos os extremos da oferta e da demanda, a fim de fazer com que os fundamentos da indústria caiam abaixo e depois reparem.
O processo de agitação e reorganização na parte inferior do ciclo da indústria é árduo, mas somente vendo racionalmente a tendência de desenvolvimento de médio e longo prazo da indústria podemos ter a oportunidade de agarrar o futuro vencedor a um preço razoável. Acreditamos que a tendência de desenvolvimento de médio e longo prazo da indústria é relativamente determinada em três aspectos:
Para empresas imobiliárias com população líquida fluindo para as cidades e políticas relaxadas nas cidades, os fundamentos podem ser melhorados primeiro.
2) esta ronda de regulação tem um impacto a longo prazo na indústria. As empresas imobiliárias dividem-se em termos de procura e crédito. As empresas que entram no ciclo de feedback positivo têm a oportunidade de obter mais quota de mercado.
3) a indústria entrou em um estágio maduro, a renovação urbana é uma tendência inevitável, e a área metropolitana precisa expandir seu cerco para acomodar novos cidadãos. Empresas com forte capacidade de desenvolvimento abrangente têm mais oportunidades de participar; Empresas com modo exclusivo de aquisição de terras, como TOD + zhukai, têm mais vantagens.
A longo prazo, acreditamos que os sobreviventes finais após o final deste ciclo serão divididos em duas categorias: 1) Empresas imobiliárias nacionais blue chip: empresas representativas incluem Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Overseas Development e China Resources Land; 2) Pequenas empresas regionais do domínio imobiliário: as empresas representativas incluem Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Construction Development International, Yuexiu imobiliário, etc.
Dica de risco: a força e a velocidade do relaxamento da política são mais fracas do que o esperado, resultando em um longo tempo de reparo para a indústria.
