Bom desempenho de vendas sob base alta
De janeiro a fevereiro, a área de vendas de casas comerciais em todo o país foi – 9,6% ano a ano, 7,2pct mais estreita que 2021q4, significativamente superior à taxa de crescimento homólogo da área de vendas de casas novas em 63 cidades no mesmo período – 30,14%; De janeiro a fevereiro, o valor nacional de vendas de habitação comercial foi de – 19,3% ano a ano, um aumento de 0,62pct em comparação com 2021q4; De janeiro a fevereiro, o preço médio de venda da habitação comercial na China foi de – 10,7% ano a ano, a menor taxa de crescimento cumulativo ano a ano desde fevereiro de 2000. As empresas imobiliárias continuaram a fortalecer o marketing, o preço de troca para quantidade e fortalecer a coleta de vendas. As vendas de janeiro a fevereiro não temem a pressão da base alta, que pode se beneficiar da declaração de expectativas estáveis a nível central desde o quarto trimestre do ano passado, a flexibilização contínua da força hipotecária e a melhoria potencial das expectativas locais devido à atualização contínua das políticas urbanas (o mês sobre a taxa de crescimento mensal dos preços das casas em Baicheng aumentou constantemente de – 0,04% em 21 de novembro para + 0,03% em 22 de fevereiro). Acreditamos que a sustentabilidade da recuperação de vendas ainda enfrenta o teste de expectativas instáveis da indústria, e o desempenho de acompanhamento depende da continuidade e acompanhamento da política de apoio e do ritmo de liberação da demanda habitacional razoável, especialmente da demanda de melhoria.
Construção de stocks continua a apoiar investimentos em desenvolvimento
Antes da tendência de melhoria das vendas da indústria ser estabelecida, o investimento incremental de desenvolvimento da indústria permaneceu cauteloso, e o investimento em construção de ações apoiou o investimento de desenvolvimento para alcançar um aumento anual de + 3,7%. Final incremental: 1) de janeiro a fevereiro, a área de compra de terrenos foi de – 42,3% ano a ano, e o preço de transação foi de – 26,7% ano a ano, com queda homóloga de 16,97 e 32,43 PCT em comparação com 2021q4; 2) A construção nova de janeiro a fevereiro foi de – 12,2% ano a ano, com uma diminuição de 16,38pct em comparação com 2021q4. Acreditamos que o poder de melhoria se deve principalmente à recuperação estrutural das expectativas de vendas. Lado de estoque: 1) de janeiro a fevereiro, a área de construção habitacional aumentou +1,8% em relação ao ano anterior. Com o apoio da garantia de conclusão local e supervisão de fundos de pré-venda, espera-se que a construção de ações apoie o investimento de desenvolvimento para manter uma faixa estável; 2) A área concluída de janeiro a fevereiro foi de – 9,8% ano a ano, com uma diminuição de 10,84pct em relação a 2021q4, ou foi afetada principalmente pela flutuação do ritmo de construção.
A pressão financeira permanece inalterada e a cobrança de pagamentos está enfrentando um teste
De janeiro a fevereiro, o valor total das fontes de capital para o desenvolvimento imobiliário foi de – 17,7% em termos homólogos, com uma diminuição homóloga de 5,2pct face a 2021q4. Entre eles, 1) os empréstimos da China caíram – 21,1% ano a ano, uma ligeira melhoria de 5,8% em comparação com 2021q4. Desde o início do ano, as necessidades de capital razoáveis, como empréstimos para desenvolvimento e empréstimos de M & A, foram ainda satisfeitas, mas a distribuição global de liquidez ainda é relativamente desequilibrada quando a preferência do setor para o risco de crédito ainda é baixa; 2) De janeiro a fevereiro, o depósito e o pagamento antecipado foram – 27,0% ano a ano, e o declínio ano a ano expandiu-se mês a mês desde agosto de 2021. De janeiro a fevereiro, os empréstimos hipotecários pessoais foram – 16,9% ano a ano, uma queda de 17,7% em relação a 2021q4, refletindo que a pressão atual de cobrança de pagamentos ainda é grande. Actualmente, a capacidade de refinanciamento de algumas empresas imobiliárias privadas está danificada e o desempenho das vendas pode tornar-se a variável mais crítica do fluxo de caixa.
Pegue a beta da estrutura de políticas soltas e o alfa de M & A
A flexibilização sistemática da regulação imobiliária depende das exigências faseadas de crescimento constante do imobiliário nos níveis fundamentais do setor, crédito e macro. Com a formação de uma nova fronteira política entre a não especulação na habitação e a implementação urbana, espera-se que as políticas locais desempenhem um papel maior em uma nova rodada de ciclo de sustentação. Sugestão de investimento: o futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação das capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais.
Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , etc; 2) Crescimento de alta qualidade: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding, etc; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng, etc.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; Começa o ciclo descendente das vendas da indústria; A regulamentação administrativa permaneceu alta pressão e a força piloto do imposto imobiliário superou as expectativas
