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O Departamento Nacional de Estatística divulgou os dados de investimento e vendas de desenvolvimento imobiliário de janeiro a fevereiro de 2022.
Lado das vendas: as vendas de moradias comerciais foram fracas de janeiro a fevereiro, e as políticas de acompanhamento e ações dos empreendimentos imobiliários serão observadas
De janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas de habitação comercial foi de – 9,6% ano a ano; O valor das vendas foi de – 19,3% ano a ano. Entre eles, o valor acumulado de vendas residenciais foi de – 22,1% ano a ano. Em termos de preço, de janeiro a fevereiro de 2022, o preço médio nacional de venda foi de – 10,75% ano a ano; Da dimensão regional, o preço médio de venda na região oriental ainda ocupa o primeiro lugar nas quatro regiões, atingindo 14276 yuan / m3. Olhando para trás, os dados de área de transações de alta frequência de 30 grandes e médias cidades de março de 2022 até hoje (a partir de 14 de março) mostram um aumento homólogo de – 48,0%. A pressão descendente sobre as vendas é a tendência geral. A tendência de flutuação de declínio de curto prazo precisa observar o subsequente relaxamento das políticas e a força do “preço por volume” das empresas imobiliárias.
Início e conclusão: o declínio da construção nova diminuiu, e a conclusão sob “entrega garantida” deve retomar o crescimento
De janeiro a fevereiro de 2022, a nova construção foi de – 12,2% ano a ano, melhor que – 31,1% ano a ano em dezembro de 2021. Do ponto de vista da transmissão da aquisição de terras para o início, há um intervalo de tempo de 2 ~ 3Q entre aquisição de terras e vendas. Subdivididas ao nível urbano, as “duas concentrações de oferta de terra” perturbaram significativamente o ritmo de aquisição de terras. De acordo com as estatísticas da Kerui, de 2019 a 2020, o tempo médio desde a aquisição de terras até a construção e venda de 22 lotes urbanos com oferta centralizada de terra é de 3,7 meses e 11,5 meses, respectivamente; Em 2021, após três rodadas de fornecimento centralizado de terras, um total de 2111 terrenos residenciais foram vendidos em 22 cidades e, em 9 de fevereiro de 2022, apenas 21% haviam sido iniciados. Considerando a implementação de políticas regulatórias como “três linhas vermelhas” e “gestão da concentração de empréstimos imobiliários”, especialmente no controle do valor do investimento, há uma restrição indicativa de que o valor de aquisição de terras/valor de vendas do ano corrente não deve exceder 40%, e a atitude de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários se tornará cada vez mais cautelosa. Vale a pena notar que a nova construção em 2022 flutuará em conformidade quando o final da aquisição de terras ficar para trás, e a capacidade das empresas imobiliárias de ajustar ativamente o ritmo de construção pode ser enfraquecida. Devido ao grande número de empresas de investimento urbano que tomam terras na segunda e terceira rodadas de fornecimento centralizado de terras em 2021 (o investimento urbano representa 43% do terceiro lote de terras vendidas de acordo com o número de projetos), tais projetos são mais propensos a buscar o desenvolvimento cooperativo de empreendimentos imobiliários de marca, que também é um dos fatores que levam à desaceleração da velocidade de construção do projeto. A área concluída de janeiro a fevereiro foi de – 9,8% ano a ano. Desde o final de 2021, a política de garantir a entrega intensivamente emitida pelo governo entrou em vigor gradualmente, e a conclusão em 2022 deve retomar o crescimento.
O montante concluído do investimento imobiliário tornou-se positivo em termos homólogos, e a contribuição do investimento fundiário diminuiu
De janeiro a fevereiro de 2022, o investimento concluído em desenvolvimento imobiliário foi de + 3,7% em termos homólogos (2021 + 4,4%), o que melhorou significativamente face a – 13,9% em termos homólogos em dezembro de 2021. Note-se que a área de transação de terrenos e construção de janeiro a fevereiro foi de – 42,3% ano a ano. Considerando a implementação da oferta centralizada de terras e a diferenciação sob a “estratégia de implementação urbana”, a estratégia de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários permanece conservadora, e a diferenciação quente entre regiões do mercado fundiário é mais evidente. Como parte principal do investimento em desenvolvimento, a contribuição do investimento fundiário para o investimento em desenvolvimento pode continuar a enfraquecer no futuro. Além disso, o “relatório de trabalho do governo” deste ano novamente mencionou nova urbanização e promoção ordenada da renovação urbana. Juntamente com a recente promoção da reforma do galpão sob o novo acordo em Zhengzhou, a renovação urbana deve “preencher a vaga” no futuro para melhorar a dureza do investimento em desenvolvimento imobiliário.
Lado financeiro: de janeiro a fevereiro, os fundos em vigor foram – 17,7% ano a ano, e a queda dos empréstimos chineses foi – 21,1%
De janeiro a fevereiro de 2022, os fundos em vigor foram de – 17,7% ano a ano. Estruturalmente, de janeiro a fevereiro, os empréstimos da China (ano a ano – 21,1%), fundos auto-levantados (ano a ano – 6,2%), cobrança de pagamentos (adiantamento + hipoteca) (ano a ano – 23,9%) [incluindo hipoteca pessoal (ano a ano – 16,9%) e adiantamento (ano a ano – 27,0%)]. Em termos de proporção, a cobrança de vendas ainda é a principal fonte de recursos (representando 50,6% de janeiro a fevereiro). Devido à falta de confiança no mercado atual, a vontade dos consumidores de comprar casas não aumentou significativamente com o relaxamento das políticas, o que pode ser confirmado pelo relatório de dados estatísticos sobre a escala de financiamento social divulgado pelo banco central em fevereiro: os empréstimos às famílias diminuíram 336,9 bilhões de yuans, dos quais os empréstimos a médio e longo prazo diminuíram 45,9 bilhões de yuans. Olhando para trás, sob a orientação de um círculo virtuoso e políticas de implementação urbana, e com base em garantir a liberação da demanda de compra razoável dos moradores, espera-se que o final do financiamento seja reparado.
Aconselhamento em matéria de investimento
Seguindo as “três linhas vermelhas”, a introdução de políticas como “gestão da concentração de empréstimos imobiliários” e “duas concentrações da oferta de terra” restringirá a oferta e a procura em ambos os sentidos. A regulação da direção do vento não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão em larga escala é estreito. Actualmente, a avaliação e a posição do sector têm estado a um nível baixo de todos os tempos. A restrição da oferta e da demanda em ambos os extremos da indústria exacerbou a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugestões: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; (3) Objetos de qualidade da gestão da propriedade: Serviço do jardim do país, China Recursos Vientiane vida, Jinke serviço, Baolong negócio, etc.
Dicas de risco
A política de regulação imobiliária tornou-se mais rigorosa, o reparo de vendas é menor do que o esperado e o capital foi muito apertado.
