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Em 16 de março de 2022, a Comissão de Estabilidade Financeira e Desenvolvimento do Conselho de Estado realizou uma reunião especial para estudar a situação econômica atual e questões do mercado de capitais. A reunião foi presidida por Liu He, membro do Bureau Político do Comitê Central do PCC, vice-primeiro-ministro do Conselho de Estado e diretor do comitê financeiro, e camaradas responsáveis pelos departamentos relevantes participaram da reunião. A reunião propôs que “quanto às empresas imobiliárias, devemos estudar e apresentar planos eficazes de prevenção e resolução de riscos, e propor medidas de apoio para a transformação para um novo modelo de desenvolvimento”.
Comentário
O governo liberou confiança e o risco das empresas imobiliárias foi valorizado. A declaração sobre imóveis na reunião extraordinária do Comitê de Estabilidade e Desenvolvimento Financeiro do Conselho de Estado mostra hoje que o atual governo percebeu a existência de riscos no setor imobiliário e pretende introduzir planos de resposta em termos de “prevenção” e “resolução”, destacando a alta importância que lhe atribui. Atualmente, os fundamentos da indústria imobiliária não são otimistas. A nível operacional, as vendas de habitação comercial continuam em tendência descendente. A área de vendas de 30 grandes e médias cidades de 1º a 15 de março de 2022 diminuiu 48% em relação ao período homólogo, o que se expandiu em comparação com a queda de – 27% em fevereiro. Em termos de financiamento, além de algumas empresas estatais, os canais de financiamento nacionais e estrangeiros da maioria das empresas imobiliárias não foram totalmente restaurados, e a maioria das empresas imobiliárias ainda enfrenta grande pressão de saque de dívidas. As dificuldades acima são sobrepostas, e os riscos envolvidos não são apenas o risco de incumprimento da dívida das próprias empresas imobiliárias, mas também a tendência de propagação do risco de crédito no setor. Por exemplo, o incumprimento da dívida de uma empresa imobiliária levará ao resgate antecipado das dívidas de outras empresas imobiliárias pelas instituições financeiras. Além disso, se algumas grandes e médias empresas imobiliárias continuarem a invadir, isso não só terá um impacto maior no mercado nacional de vendas, mas também afetará ainda mais as empresas a montante e a jusante da cadeia industrial em grande escala, o que pode ser um grande obstáculo para alcançar a meta de crescimento do PIB de 5,5% este ano.
Acreditamos que a prevenção e resolução de riscos na atual indústria imobiliária precisa trabalhar em conjunto no lado da demanda e da oferta. ① A estabilização e recuperação das vendas é a maneira mais eficaz de prevenir os riscos da maioria das empresas imobiliárias, e manter o julgamento de que o relaxamento do lado da demanda aumentará. A melhoria das vendas pode melhorar o status de fluxo de caixa das empresas imobiliárias e sua confiança no desenvolvimento futuro, e promover a recuperação do setor imobiliário para um ciclo virtuoso de “recuperação de vendas – melhoria do fluxo de caixa das empresas imobiliárias – redução de descontos / entrega dentro do prazo – recuperação da confiança do mercado – vendas estáveis – aquisição de terras / recuperação de novas construções – vendas push normais”. Continuamos a acreditar que, no futuro, serão introduzidas políticas cada vez mais intensivas de relaxamento do lado da procura e que as “políticas de implementação urbana” serão utilizadas de forma mais flexível. ② A epidemia afeta o tempo e o efeito da política de relaxamento, e o lado da oferta a curto prazo precisa urgentemente aumentar o apoio. Recentemente, a epidemia nacional começou a piorar e as medidas de prevenção epidêmica foram intensificadas uma após a outra. De 1 a 15 de março deste ano, um total de 13000 pessoas foram diagnosticadas recentemente, 3,8 vezes o de fevereiro. A prioridade atual do trabalho de prevenção de epidemias é alta, o que afeta em certa medida a velocidade das políticas em outros campos, e inevitavelmente afeta o efeito das políticas de relaxamento imobiliário, que também é uma das razões pelas quais as vendas não se estabilizaram. A recente situação epidêmica em Xangai, Zhejiang, Shenzhen e outros lugares é relativamente grave. Espera-se que as vendas do Delta do Rio Pérola e do Delta do Rio Yangtze sejam afetadas no futuro. Portanto, as políticas de curto prazo e mais rápidas do lado da oferta precisam aumentar o apoio, como o desembarque real do ajuste de capital regulatório pré-venda ao nível da implementação. Além disso, esperamos que algumas empresas imobiliárias e grandes empresas imobiliárias possam precisar injetar liquidez diretamente para sobreviver à crise. Após a reunião especial de hoje da comissão financeira do Conselho de Estado, a CSRC também realizou uma reunião para estudar e implantar a implementação. O CSRC disse que iria “melhorar o mecanismo de apoio ao financiamento de obrigações para empresas privadas e promover o desenvolvimento de capital de risco”. Esperamos que as ferramentas de financiamento das empresas imobiliárias listadas aumentem no futuro.
A empresa está otimista sobre o desempenho de alta qualidade da empresa de gestão imobiliária como programado. A turbulência do setor imobiliário sempre afeta inevitavelmente a indústria imobiliária, e o setor imobiliário também inaugurou um grande ajuste hoje. No entanto, a partir do Yingxi publicado e relatório anual, o desempenho da maioria das empresas imobiliárias foi alcançado como programado. Empresas de gestão imobiliária, como serviços de jardim rural, serviços Jinke, Jianye new life e serviços oceânicos, emitiram previsões de lucro. Espera-se que a taxa de crescimento do lucro líquido atribuível à empresa-mãe em 2021 não seja inferior a 50%, 70%, 40% e 65%, respectivamente. Empresas de gestão imobiliária, como poly property e serviços Yuexiu divulgaram oficialmente seu desempenho. A taxa de crescimento anual do lucro líquido atribuível à empresa-mãe em 2021 é de 26% e 81%, respectivamente.
Aconselhamento em matéria de investimento
A introdução contínua de políticas subsequentes de relaxamento imobiliário é um evento de alta probabilidade, mas as vendas de curto prazo não estabilizaram, superpuseram o impacto da epidemia, ou algumas empresas imobiliárias ainda enfrentam dificuldades no pagamento da dívida. Considerando o conservadorismo e o excesso de retorno, estamos otimistas sobre as empresas imobiliárias cujas vendas podem alcançar um crescimento contrário no ano passado e este ano, como Greentown China, China Construction Development International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Além disso, também estamos otimistas sobre as empresas de gestão de propriedades com forte capacidade de operação, como serviço de jardim rural e serviço Jinke, que provavelmente são capazes de sobreviver à atual rodada de crise.
Dicas de risco
O efeito de implementação das políticas de melhoria imobiliária existentes é inferior ao esperado; A flexibilização do lado da procura é menor do que o esperado
