Evento: 1. No dia 16 de março, a Comissão de Estabilidade Financeira e Desenvolvimento do Conselho de Estado realizou uma reunião extraordinária presidida por Liu He, vice-presidente do Conselho de Estado e diretor da Comissão Financeira. A reunião apontou: no que diz respeito ao funcionamento macroeconômico, devemos implementar a tomada de decisão e a implantação do Comitê Central do Partido, revigorar seriamente a economia no primeiro trimestre, responder ativamente à política monetária e manter um crescimento moderado de novos empréstimos. No que diz respeito às empresas imobiliárias, devemos estudar e apresentar soluções eficazes de prevenção e resolução de riscos, e propor medidas de apoio para a transformação para um novo modelo de desenvolvimento. 2. O cbcirc realizou uma reunião especial para transmitir, estudar e implementar o espírito da reunião do comitê financeiro do Conselho de Estado, incentivar as instituições a realizar empréstimos de M & A de forma estável e ordenada, focar em apoiar empresas imobiliárias de alta qualidade para fundir e adquirir projetos de alta qualidade de empresas imobiliárias difíceis, e promover o ciclo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária.
Espera-se que as políticas monetárias e locais assumam a liderança e que a direção geral seja o relaxamento. Esperamos que o acompanhamento da política imobiliária continue a relaxar e intensificar esforços por três razões fundamentais: 1. O crescimento constante de 5% é inseparável do imobiliário; 2. Em 2021, a estreita receita tributária e a taxa de transferência de terras do setor imobiliário contribuem com 36% para a receita fiscal total nacional, podendo a recessão de longo prazo arrastar o financiamento imobiliário e afetar os títulos de investimento urbano; 3. O declínio acentuado da cadeia imobiliária e industrial levará a um aumento do desemprego. Acreditamos que o foco da política, ou os sete centímetros dos problemas atuais do setor, está no lado da demanda (ou seja, vendas) e no lado do capital empresarial (principalmente o fluxo de caixa de financiamento). A julgar pelas declarações de várias reuniões recentes, esperamos que a base da primeira política administrativa desta rodada possa ser o fim monetário (em termos de novos empréstimos) e políticas locais (como o relaxamento das restrições de compra e empréstimo em Zhengzhou e a re-menção de reassentamento monetizado). Espera-se que os novos cidadãos desfrutem de políticas especiais de crédito, porque as políticas da cidade devem abrir o espaço para restrições de compra e empréstimo de forma disfarçada.
Espera-se que os empréstimos ao desenvolvimento e empréstimos hipotecários sejam liberados um após o outro para promover um círculo virtuoso de fundos. Em 31 de dezembro de 2020, o Banco Popular da China e a Comissão Reguladora Bancária e de Seguros da China emitiram um aviso para implementar o sistema de gerenciamento de concentração de empréstimos imobiliários, resultando em um declínio contínuo no saldo de empréstimos para desenvolvimento imobiliário a partir de 2021q2, com uma diminuição de 120150 bilhões de yuans por trimestre; O saldo dos empréstimos individuais à habitação acelerou a descida homóloga e as taxas de crescimento homólogas do segundo trimestre e do terceiro trimestre diminuíram 1,5% e 1,7% respectivamente. Em fevereiro de 2022, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes diminuíram 45,9 bilhões de yuans. De um modo geral, o principal componente dos empréstimos a médio e longo prazo dos residentes são os empréstimos à habitação. A reunião de hoje propôs que os novos empréstimos deveriam manter um crescimento moderado, os empréstimos para desenvolvimento imobiliário e empréstimos hipotecários devem ser liberados um após o outro, e mesmo os empréstimos à habitação devem aumentar moderadamente, de modo a promover um círculo virtuoso de fundos.
O novo modelo de desenvolvimento pode ser principalmente habitação de aluguel indenizatório e política de REITs. O plano de serviço público para o 14º plano quinquenal emitido conjuntamente por 21 departamentos, incluindo a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma e o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano propõe que as grandes cidades com afluxo populacional líquido desenvolvam vigorosamente habitações de arrendamento a preços acessíveis, principalmente para resolver as dificuldades habitacionais de novos cidadãos qualificados, jovens e outros grupos. 2021 é o primeiro ano dos REITs públicos e, no final de janeiro, o Ministério das Finanças e a Administração Estadual de Tributação emitiram em conjunto um comunicado para esclarecer a política de diferimento fiscal dos detentores de capital original antes e durante a criação dos REITs de infraestrutura. Acreditamos que o novo modelo de desenvolvimento mencionado na reunião pode ser o modelo de aluguel e venda simultâneos, e mais orientações políticas podem ser baseadas em habitação de aluguel acessível e REITs.
M & um empréstimo pode promover a transformação do projeto, mas não é a solução principal. Actualmente, as empresas que obtêm empréstimos de fusões e aquisições são principalmente empresas estatais e um pequeno número de empresas privadas, como a Midea imobiliária. A direção dos empréstimos de fusões e aquisições é os projetos de alta qualidade de empresas imobiliárias com dificuldades em fusões e aquisições. Existem duas dificuldades neste modelo: 1. As empresas que utilizam empréstimos de M & A devem fornecer pelo menos 40% dos fundos gratuitos; 2. Se os projetos de alta qualidade de empresas imobiliárias difíceis estão dispostos a ser vendidos com desconto. Do ponto de vista da taxa de conversão real, acreditamos que M & um empréstimo pode resolver alguns projetos, mas não é a solução principal.
Sugestão de investimento: os fundamentos ainda estão no fundo, mas a direção da flexibilização da política é clara, mantendo a classificação de “excesso de peso” do setor imobiliário. Acreditamos que este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado beta. “Políticas favoráveis continuadas – o fundo dos fundamentos da indústria deve subir mais tarde – empresas estatais e empresas privadas de alta qualidade retomam a aquisição de terras e restauram a margem de lucro bruto da aquisição de terras” é a lógica principal de 2022, que alcançará ressonância de três níveis para cima em fundamentos, indústrias e empresas na fase posterior. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção a: A shares Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke A, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H-share China desenvolvimento no exterior, cidade verde China, China Recursos Terra, Longhu grupo, China Jinmao, Xuhui grupo holding, China Overseas Hongyang. Gestão da propriedade: Country Garden service, China Recursos Vida Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade poli, Yongsheng life service, Jinke service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Dica de risco: a velocidade de introdução e implementação de políticas são menores do que o esperado, e os fundamentos continuam a diminuir, causando uma reação em cadeia. O impacto repetido da epidemia superou as expectativas
