Desempenho do mercado:
O Índice Composto de Xangai caiu para – 1,77% esta semana, fechando em 325107; Gem significa + 1,81% esta semana, fechando a 271379 pontos; CSI 300 – 0,94% esta semana, fechando em 426590. O setor imobiliário + 1,98%, ocupa o primeiro lugar entre 31 indústrias.
Transação de casa nova: a área de transação foi de – 56,9% ano a ano e – 9,1% mês a mês
Nesta semana (11 de março a 17 de março), a área total de transações de casas em primeira mão em 32 cidades que focamos no rastreamento é de cerca de 1,83 milhão de metros quadrados, com um aumento homólogo de – 56,9% e um aumento mensal de – 9,1%. Entre eles, a área total de transação de casas de primeira mão no primeiro escalão (4 cidades) foi de 480000 m3, com um aumento homólogo de – 46,1% e um aumento mensal de – 3,6%; A área total de transação de casas em primeira mão no segundo escalão (14 cidades) foi de 830000 m3, com um aumento homólogo de – 61,7% e um aumento mensal de – 12,7%; O volume de negócios total das casas de primeira mão no terceiro escalão (14 cidades) foi de 510000 m3, com um aumento homólogo de – 56,2% e um aumento mensal de – 7,7%.
Operações de habitação em segunda mão: a área de transacção foi de – 59,4% homóloga e – 12,2% mês a mês
Esta semana (11 de março a 17 de março), a área de transação de casas usadas em 17 cidades em que nos concentramos no rastreamento é de cerca de 780000 metros quadrados, com um aumento anual de – 59,4% e um aumento mensal de – 12,2%. Entre eles, a área total de transação de casas de segunda mão no primeiro escalão (2 cidades) foi de 320000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 39,9% e um aumento mensal de – 8,4%; A área total de transação de casas usadas no segundo escalão (8 cidades) foi de 300000 m3, com um aumento homólogo de – 68,9% e um aumento mensal de – 22,2%; A área total de transação de casas usadas no terceiro escalão (7 cidades) foi de 160000 metros quadrados, com um aumento homólogo de – 62,0% e um aumento mensal de + 3,5%.
Inventário de casas novas: a área de inventário é de + 0,14% mês a mês, e o ciclo de descontaminação é de 11,1 meses
A partir de 17 de março de 2022, esta semana, a área total de estoque de casas novas em 16 cidades em que nos concentramos no rastreamento era de cerca de 89,87 milhões de m3, um aumento mensal de + 0,14%, e o ciclo global de descontaminação (por área) era de cerca de 1 de novembro. Entre elas, o inventário de casas novas no primeiro escalão (4 cidades) totalizou 30,2 milhões de m3, aumento mensal de + 0,36%, e o ciclo de descontaminação foi de 8,8 meses; O inventário de moradias novas no segundo escalão (6 cidades) foi de 32,66 milhões de m3, aumento mensal de + 0,27%, e o ciclo de descontaminação foi de 9,4 meses; O inventário de moradias novas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 27,02 milhões de m3, com uma relação mês a mês de – 0,26%, e o ciclo de descontaminação foi de 22,6 meses.
Mercado de terra: a área de transação de terra de Baicheng é de 14,04 milhões de metros quadrados, o preço total de transação de terra é de 12 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra é de 2,10%
Na semana passada (07 de março a 13 de março), o número de abastecimento de terra em Baicheng foi de 504, com uma área de construção correspondente de abastecimento de terra de cerca de 28,02 milhões de m3; O número de transações de terra em Baicheng é de 172, e a área de construção de terra correspondente é de cerca de 14,04 milhões de m3. O preço total das transações de terra é de cerca de 12 bilhões de yuans, e a taxa de prêmio de terra de Baicheng é de + 2,10%. Entre eles, a área de transação fundiária e construção das cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões foi de 610000 m3, 5,26 milhões de m3 e 8,17 milhões de m3, respectivamente, com taxas homólogas de – 76%, – 66% e – 74%, respectivamente, e as taxas de prêmio fundiário correspondentes foram de 0,00%, + 2,68% e + 2,60%, respectivamente
Sugestões de investimento:
Esta semana, o Departamento Nacional de Estatísticas divulgou dados de investimento e vendas de desenvolvimento imobiliário de janeiro a fevereiro de 2022. 1) O lado das vendas é fraco, e as políticas de acompanhamento e ações dos empreendimentos imobiliários serão observadas. De janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas de habitação comercial foi de – 9,6% ano a ano; O valor das vendas foi de – 19,3% ano a ano. Entre eles, o valor acumulado de vendas residenciais foi de – 22,1% ano a ano. Em termos de preço, o preço médio de venda nacional de janeiro a fevereiro de 2022 foi de – 10,75% ano a ano. 2) O declínio da nova construção diminuiu, e a conclusão sob “entrega garantida” deve retomar o crescimento. De janeiro a fevereiro de 2022, a nova construção foi de – 12,2% ano a ano, melhor que – 31,1% ano a ano em dezembro de 2021. Do ponto de vista da transmissão da aquisição de terras para o início, há um intervalo de tempo de 2 ~ 3Q entre aquisição de terras e vendas. Subdivididas ao nível urbano, as “duas concentrações de oferta de terra” perturbaram significativamente o ritmo de aquisição de terras. De acordo com as estatísticas de Kerui, o tempo médio desde a aquisição de terras até a construção de 22 parcelas urbanas com oferta centralizada de terras de 2019 a 2020 é de 3,7 meses; Em 2021, após três rodadas de fornecimento centralizado de terras, um total de 2111 terrenos residenciais foram vendidos em 22 cidades e, em 9 de fevereiro de 2022, apenas 21% haviam sido iniciados. A área concluída de janeiro a fevereiro foi de – 9,8% ano a ano. Desde o final de 2021, a política de garantir a entrega intensivamente emitida pelo governo entrou em vigor gradualmente, e a conclusão em 2022 deve retomar o crescimento. 3) O montante concluído do investimento imobiliário tornou-se positivo em termos homólogos e a contribuição do investimento fundiário diminuiu. De janeiro a fevereiro de 2022, o investimento concluído em desenvolvimento imobiliário foi de + 3,7% em termos homólogos (2021 + 4,4%), o que melhorou significativamente face a – 13,9% em termos homólogos em dezembro de 2021. Note-se que a área de transação de terrenos e construção de janeiro a fevereiro foi de – 42,3% ano a ano. 4) O financiamento é fraco, e a cobrança de vendas ainda é o principal canal de capital. De janeiro a fevereiro de 2022, os fundos em vigor foram de – 17,7% ano a ano. Estruturalmente, de janeiro a fevereiro, os empréstimos da China (ano a ano – 21,1%), fundos auto-levantados (ano a ano – 6,2%), cobrança de pagamentos (adiantamento + hipoteca) (ano a ano – 23,9%) [incluindo hipoteca pessoal (ano a ano – 16,9%) e adiantamento (ano a ano – 27,0%)]. Em termos de proporção, a cobrança de vendas ainda é a principal fonte de recursos (representando 50,6% de janeiro a fevereiro).
Seguindo as “três linhas vermelhas”, a introdução de políticas como “gestão da concentração de empréstimos imobiliários” e “duas concentrações da oferta de terra” restringirá a oferta e a procura em ambos os sentidos. A regulação da direção do vento não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão em larga escala é estreito. Actualmente, a avaliação e a posição do sector têm estado a um nível baixo de todos os tempos. No futuro, o baixo efeito base diminuirá, os fundamentos do primeiro trimestre estarão sob pressão em 2022 e a oferta e demanda da indústria serão limitadas, o que agravará a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugestões: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; (3) Objetos de alta qualidade da gestão da propriedade: China Recursos Vientiane vida, serviço do jardim do campo, serviço Jinke, negócio de Baolong, etc.
Dicas de risco:
A política de regulação imobiliária tornou-se mais rigorosa, o reparo de vendas é menor do que o esperado e o capital foi muito apertado.
