Pingar uma Vista:
Durante o período de coexistência de políticas de resgate e empresas imobiliárias, empresas imobiliárias de alto crédito têm uma vantagem. Desde setembro de 2021, a flexibilização das políticas tem se concentrado principalmente em alívio e correção, o que não conseguiu aumentar a confiança do mercado. De janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas nacional diminuiu 9,6% ano a ano. É comum que as empresas imobiliárias saiam do perigo. Muitas empresas imobiliárias como Longguang e Zhengrong ainda saíram do perigo em 2022q1. Nesta fase, embora o lado político tenha sido afrouxado, devido à falta de força política e aos contínuos acidentes das empresas imobiliárias, o mercado não eliminou as preocupações com os acidentes da maioria das empresas imobiliárias.Os preços das ações das empresas estatais centrais e empresas privadas de alto crédito com boas vendas e financiamento suave têm tido um melhor desempenho, e a gama de promoção de poli e investimentos aumentou em mais de 40%.
O período de melhoria substancial das políticas e reparos fundamentais inaugurou oportunidades de placa. Com a voz de muitos ministérios e comissões no período “16 de março”, a força das políticas em muitos lugares aumentou significativamente recentemente, e as políticas passarão de alívio para melhorias substanciais. Beneficiando da melhoria contínua do lado hipotecário e dos frequentes sinais positivos das políticas, o volume de negociação de casas usadas em 20 cidades recuperou por seis semanas consecutivas. Espera-se que mais mercados imobiliários urbanos se estabilizem no segundo trimestre. No entanto, devido às diferenças de fundamentos e inventário, as áreas urbanas mostrarão diferenciação. Acreditamos que nesta fase, com crescimento constante e aumento dos esforços políticos, o valor de jogo das empresas imobiliárias de risco ou de alta pressão com grande declínio antes é proeminente, ou mostra maior elasticidade do preço das ações; Ao mesmo tempo, as empresas estatais centrais e as empresas privadas de alta qualidade com forte crédito também se beneficiarão de uma maior reparação de políticas, e o risco de flutuação do preço das ações trazida pelo jogo de políticas é menor, com maior certeza de vendas e desempenho futuros, e ainda têm valor de investimento.
Durante o período de estabilidade das expectativas políticas e reconstrução do modelo, as empresas operacionais fortes têm melhor desempenho. A médio e longo prazo, sob o tom de “nenhuma especulação em habitação e habitação” e “três estabilidade”, a política e o mercado imobiliário entrarão em um período estável. Com a retirada ou contração de empresas imobiliárias radicais e as lições deste período doloroso, o modelo de desenvolvimento tradicional mudará de dividendos fundiários e financeiros para dividendos de gestão, e o desempenho de empresas operacionais fortes será relativamente melhor. Nesta fase, a lógica do investimento voltará aos fundamentos. Embora algumas empresas imobiliárias tenham superado com sucesso a crise, elas estão sob pressão em termos de escala e desempenho futuros devido a danos ao crédito, financiamento deficiente e possível venda de ativos e desaceleração do investimento no período doloroso; As empresas imobiliárias que continuam a obter reservas de solo de alta qualidade no ponto mais baixo deste ciclo e libertaram a pressão descendente da margem de lucro bruto e imparidade de ativos terão melhores oportunidades de investimento. Ao mesmo tempo, esta rodada de crise também expôs os riscos do lado do capital trazidos pelo modelo tradicional de alta alavancagem.Empresas operacionais fortes com financiamento externo suave, fluxo de caixa operacional interno estável e alta eficiência de utilização de capital terão mais potencial para se tornarem empresas de alta qualidade no futuro.
Sugestão de investimento: acreditamos que este ciclo evoluirá em três etapas: alívio político e emergência de empreendimentos imobiliários, melhoria substantiva política e reparação fundamental, estabilidade das expectativas políticas e reconstrução do padrão industrial. Actualmente, a indústria está a passar gradualmente da primeira fase para a segunda fase, prevendo-se que o lado político conduza a uma maior melhoria e que os fundamentos se estabilizem gradualmente. As acções individuais abrangem principalmente dois tipos de oportunidades de investimento: uma é a flexibilização das políticas de benefícios a curto prazo e a melhoria da margem de lucro bruta no final da aquisição de terrenos, e as fortes empresas operacionais e de crédito elevado que devem aproveitar a quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc. A primeira categoria é aquelas com grande ajuste na fase inicial, certo suporte em fundamentos e metas elásticas do jogo de política, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc.
Dicas de risco: 1) reduzir o risco de adequação da oferta: se a cidade local continuar fria e a nova escala de armazenamento de terras das empresas imobiliárias for insuficiente, terá um impacto negativo no fornecimento subsequente de bens e, em seguida, afetar as vendas, início, investimento e conclusão da indústria. 2) Risco de imparidade em larga escala das empresas imobiliárias: se a pressão de industrialização do mercado imobiliário excede as expectativas e as vendas são muito alteradas de preço para quantidade, trará algum risco de imparidade de preço elevado na fase inicial. 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
