Vendas: queda contínua, esperando a indústria para retomar: de janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas de habitação comercial foi de 157,03 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 9,6%, e o declínio mensal foi 6,1% menor do que em dezembro de 2021. O volume de vendas foi de 1545,9 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 19,3%, e a queda foi 1,5% maior do que em dezembro. Embora o declínio tenha sido reduzido de janeiro a fevereiro, considerando a transferência de algumas vendas de dezembro a janeiro, as vendas de janeiro a fevereiro permaneceram em uma queda contínua e não melhoraram significativamente. O preço médio nacional de venda da habitação comercial é 10141 yuan / Ping. Atualmente, o preço está em processo de fundo contínuo e recuperação. A confiança do mercado ainda está se recuperando, e levará algum tempo para que as políticas aumentem as vendas.
Investimento: o custo da compra de terrenos impulsiona o crescimento do investimento, e a nova construção continua a ser deprimida: o investimento concluído no desenvolvimento imobiliário de janeiro a fevereiro foi de 1449,9 bilhões de yuans, um aumento de 3,7% ano a ano, invertendo a tendência de queda homóloga desde setembro do ano passado. A área de construção está sujeita à recente política de três garantias da indústria, “garantir a entrega de edifícios, garantir a subsistência das pessoas e garantir a estabilidade”, com um aumento homólogo de 1,8%. De janeiro a fevereiro, o custo de compra de terras foi de 341,7 bilhões de yuans, um aumento de 11,3% ano a ano. A nova área de construção de habitação na China diminuiu 12% ano a ano, e o declínio mensal foi 19% mais estreito do que em dezembro. O declínio foi significativamente mais estreito do que o de julho do ano passado. A disposição das empresas imobiliárias para iniciar a construção foi baixa, e as principais razões para o grande declínio da área de construção nova foram as seguintes: 1 A pressão sobre a cadeia de capital é grande, a supervisão dos fundos de pré-venda é rigorosa e a nova construção agrava a pressão sobre a cadeia de capital. 2. Ainda há grande incerteza nas vendas a curto prazo. De janeiro a fevereiro, os dados de investimento imobiliário aumentaram 3,7% em relação ao período homólogo, o que foi superior ao esperado. No entanto, considerando a lenta recuperação das vendas atuais, ainda é difícil para a construção nova melhorar significativamente no curto prazo, e o investimento de acompanhamento ainda estará sob pressão. No entanto, a partir de todo o ano de 2022, espera-se que a faixa descendente não seja muito grande.
Terra: o declínio continua a expandir-se, e a recuperação precisa ser melhorada por vendas e fornecimento de terra: de janeiro a fevereiro, a área de compra de terra foi de 8,38 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 42,3% e o preço de transação de terra foi de 36,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 26,7%. A falta de aquisição de terras das empresas imobiliárias deve-se principalmente ao fato de que a maioria das empresas privadas ainda estão sob a pressão de impacto do risco de crédito da indústria e da apertada cadeia de capital das empresas. A fim de aliviar a pressão de vencimento da dívida, as empresas imobiliárias optaram por reduzir despesas e parar a expansão da aquisição de terras, sobrepondo-se a que a indústria está em um ciclo descendente. Diante da incerteza das vendas futuras, as empresas estatais também reduziram as despesas de aquisição de terras simultaneamente para lidar com o risco descendente da indústria. Acreditamos que se o mercado imobiliário pode recuperar no futuro depende principalmente de dois fatores: Vendas e oferta de terra. Aumentar a oferta de parcelas de alta qualidade, melhorar a estrutura e melhorar o calor do mercado de terras.
Financiamento: a estrutura de financiamento melhorou e o ambiente de crédito continuou a ser relaxado: os fundos de desenvolvimento em vigor de Janeiro a Fevereiro diminuíram 17,7% em termos homólogos, 1,6% menos do que em Dezembro do ano passado. O declínio diminuiu principalmente devido à flexibilização do financiamento das empresas estatais, mas ainda é difícil para as empresas privadas financiar. Em fevereiro, a taxa de juros do empréstimo da primeira casa caiu para 5,47%, e a taxa de juros do empréstimo da segunda casa caiu para 5,75%. O ambiente de crédito melhorou significativamente em relação ao ano passado. As taxas de crescimento homólogas do M2 em janeiro e fevereiro foram de 9,8% e 9,2%, respectivamente. A taxa de crescimento foi significativamente superior à do segundo semestre do ano passado, e a liquidez global do mercado foi frouxa. No entanto, atualmente, a indústria ainda está sob o impacto do risco de crédito, a cadeia de capital de algumas empresas privadas está quebrada e o desenvolvimento está explodindo frequentemente, resultando no risco crescente de novas casas não concluídas. A demanda ainda está no período de espera e ver, sobreposto à má circulação de capital, e a liquidez do mercado é difícil de melhorar a pressão de liquidez no setor. Posteriormente, com a recuperação das vendas, a supervisão frouxa de fundos de pré-venda, o canal de circulação de capital das empresas imobiliárias foi aberto, o crédito da indústria foi reparado e o capital das empresas imobiliárias deve melhorar gradualmente.
Top 100 empresas imobiliárias: as vendas estão perto de diminuir pela metade, a taxa de crescimento das top 100 empresas imobiliárias desacelera e a concentração diminui: de janeiro a fevereiro, as vendas cumulativas das top 100 empresas imobiliárias é de 1048,4 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 43,4%, e a concentração da quantidade de vendas das top 100 empresas imobiliárias é de 68%, uma diminuição homóloga de 28pct.
Financiamento de obrigações: o financiamento de obrigações ainda está em processo de reparação: de janeiro a fevereiro, o financiamento de obrigações nacionais e estrangeiras de empresas imobiliárias acumulou cerca de 85,6 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 59%, que foi 11 PCT mais estreito do que em janeiro. A taxa de juro das obrigações no exterior apresenta uma diferenciação extrema: de acordo com o crédito integral do organismo emissor, a taxa de juro das obrigações no exterior varia de 2,90% a 14,25%.
O ambiente de negócios do setor imobiliário melhorou, e a flexibilização da política continua: afetado pela epidemia em março, a velocidade de recuperação do mercado parou, mas o atual ambiente de negócios do setor imobiliário melhorou significativamente em comparação com o de janeiro a fevereiro, o que se reflete em três aspectos: 1. A confiança do mercado na propriedade de casas recuperou após o Festival da Primavera; 2. O nível de capital das empresas melhorou; 3. O lado dos preços das cidades mainstream tem estabilizado gradualmente. Acreditamos que no PIB deste ano5 Sob a exigência rígida de 5%, estabilizar o setor imobiliário ainda é uma parte importante da estabilização da economia. Combinada com a voz conjunta de muitos ministérios e comissões na semana passada, nos esforçamos para prevenir e resolver os riscos do setor imobiliário. Espera-se que mais cidades introduzam políticas mais fortes no futuro. Acreditamos que o momento mais difícil para o funcionamento atual da indústria passou, e empresas estatais, empresas centrais e algumas empresas privadas de alta qualidade retomarão a expansão. No momento atual, sugerimos que se concentre em grandes empresas estatais e empresas centrais que podem continuar a expandir e manter a expansão nacional, como poli imobiliário, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , CNOOC imobiliário, China Resources Land e líderes regionais com vantagens regionais óbvias e podem realizar concorrência diferenciada, tais como Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Xuhui holding, Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , etc. Em termos do setor imobiliário, sugere-se que se concentre no serviço Jinke, no serviço Xuhui Yongsheng, no serviço do jardim do país e na vida de Vientiane dos recursos da China com forte independência, expansão externa e serviços de valor agregado e capacidade contínua da expansão.
Fatores de risco: risco de política: o progresso da flexibilização da política é menor do que o esperado, e a regulação da política de imposto imobiliário e fundos de pré-venda é mais do que o esperado. Risco de mercado: o declínio das vendas no setor imobiliário superou as expectativas.
