Palestra toda segunda-feira: o relatório anual das empresas imobiliárias revela que os fundamentos das principais empresas imobiliárias são estáveis
Esta semana, as empresas imobiliárias divulgaram sucessivamente seus relatórios anuais. Prestamos atenção aos relatórios anuais do grupo Longhu, Yuexiu imobiliário, China Construction Development International, Greentown China e Xuhui holdings. No geral, várias empresas imobiliárias líderes estão em um estado de crescimento da receita, rentabilidade descendente, alavancagem reduzida, crescimento de pequenas vendas e aquisição cautelosa de terras.
Em 2021, cinco empreendimentos imobiliários ainda mantêm uma certa taxa de crescimento da receita. A taxa de crescimento da receita das cinco empresas imobiliárias foi superior a 20%, com a maior taxa de crescimento de 53% em Greentown China e a taxa de crescimento mais lenta de 21% em Longhu. Em comparação com o nível médio histórico da empresa nos últimos quatro anos, Longhu é 12 pontos percentuais menor que o valor médio. Devido ao alto valor médio do desempenho nos últimos anos, a taxa de crescimento da receita da China Construction Development International em 2021 é 97 pontos percentuais menor que o nível médio, Yuexiu imobiliário é basicamente plano, Xuhui e Lvcheng são 26 e 14 pontos percentuais melhores que o valor médio, respectivamente. No segundo semestre de 2021, a receita das empresas imobiliárias não diminuiu significativamente. Exceto que a taxa de crescimento homólogo da receita da China Construction Development International em 2021 caiu significativamente em comparação com o primeiro semestre de 2021, a taxa de crescimento homólogo da receita das outras quatro empresas imobiliárias no segundo semestre do ano foi geralmente melhor do que a do primeiro semestre do ano.
A rentabilidade das cinco empresas imobiliárias diminuiu. A margem de lucro bruta média e a margem de lucro líquido das cinco empresas imobiliárias em 2021 foram de 20,1% e 7%, respetivamente, uma diminuição de 3,2 e 1,5 pontos percentuais face ao ano passado. Entre eles, a Longhu tem a maior rentabilidade, com margem de lucro bruta e margem de lucro líquido de 25,3% e 10,7%, respectivamente, sendo a rentabilidade uma posição superior à de outras empresas imobiliárias.
O nível de alavancagem das empresas imobiliárias continua a diminuir. Em 2021, o rácio de passivo do ativo de cinco empresas imobiliárias excluindo receitas antecipadas apresentou uma tendência descendente. O rácio médio de passivo dos cinco empreendimentos imobiliários excluindo receitas antecipadas diminuiu de 73,4% no primeiro semestre de 2019 para o último 69%, uma diminuição de 4,4 pontos percentuais. O rácio da dívida líquida está dentro da linha qualificada. O rácio médio da dívida líquida das cinco empresas imobiliárias diminuiu de 101% no semestre de 2019 para 55%, uma diminuição de 46 pontos percentuais (principalmente devido à diminuição do CCDI de 243% para 55%). Atualmente, os rácios de dívida líquida de cinco empresas imobiliárias, Longhu, Lvcheng, Xuhui, Yuexiu e Jianfa, são 46,9%, 54,9%, 57,5%, 63% e 52,5%, muito inferiores aos 100% exigidos pelas três linhas vermelhas. A ação de redução da alavancagem tem sido eficaz.
As vendas das empresas imobiliárias mantiveram uma taxa de crescimento positiva. No atual período de recessão do mercado, as principais empresas imobiliárias têm mostrado forte capacidade de vendas, entre elas, o maior aumento é a Jianfa internacional. Em 2021, as vendas aumentaram 101% em relação ao ano anterior. Graças à expansão em escala positiva da empresa, a escala de vendas da Jianfa internacional aumentou em relação ao mercado. Além disso, Greentown e Yuexiu imóveis também registraram 21% e 20% de aumento na escala de vendas, respectivamente. As vendas de Longhu e Xuhui aumentaram 7,2% e 7,1% respectivamente em relação ao ano anterior.
As empresas imobiliárias são geralmente cautelosas em tomar terras. Exceto que a área de aquisição de terras da Yuexiu imobiliário aumentou 64% ano a ano em comparação com a de 2020, a área de aquisição de terras de outras empresas imobiliárias diminuiu, e Longhu, Lvcheng, Xuhui e Jianfa diminuíram 8%, 14%, 10% e 36% ano a ano, respectivamente. No contexto da atual desaceleração do mercado, as empresas imobiliárias geralmente adotaram uma postura defensiva, reduzindo os gastos de capital reduzindo a aquisição de terras, reservando grãos e grama para atravessar o ciclo e balas para o futuro.
Rastreamento de dados (14 de março a 20 de março):
Novo mercado imobiliário: a área de transação de 30 cidades é – 57pct e – 33pct em uma semana e cumulativa ano a ano, respectivamente, cidades de primeiro nível – 44pct, – 29pct, cidades de segundo nível – 69pct, – 67pct, cidades de terceiro nível – 6pct e + 16pct.
Mercado de habitação em segunda mão: a área de transacção de habitação em segunda mão em 13 cidades foi de – 37pct ano a ano numa única semana e – 29pct ano a ano no total.
Mercado de terrenos: a área de construção cumulativa da oferta de terrenos em 100 cidades é + 12pct ano a ano, a área de construção cumulativa da transação é – 20PCT ano a ano, o valor cumulativo da transação é – 61pct ano a ano, e a taxa de prêmio de transação de terrenos é de 2,44%.
Mercado da cidade mês no mês: Pequim (+ 0.2pct), Xangai (+ 16pct), Guangzhou (+ 29pct), Shenzhen (- 77pct), Nanjing (- 23pct), Hangzhou (- 19pct), Wuhan (- 4pct)
Estratégia de investimento: sugere-se prestar atenção às principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu com operação estável e bom fundo de crédito. Concentre-se em empresas imobiliárias de alta qualidade Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc. sob a lógica orientada para o produto. Com a confirmação adicional na parte inferior da política, pode ser dada atenção às oportunidades de reparação de empresas privadas de alta qualidade, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc.
Dica de risco: o mercado de vendas está em baixo, e algumas empresas imobiliárias têm uma tempestade de inadimplência de dívidas.
