“Vida passada e presente” dos novos cidadãos
Os novos cidadãos referem-se inicialmente aos trabalhadores migrantes que viveram nas cidades há muito tempo e têm empregos relativamente fixos, e depois o âmbito de referência expandiu-se gradualmente. A comunicação sobre o reforço dos serviços financeiros para novos cidadãos define ainda mais o âmbito dos novos cidadãos, incluindo vários grupos que não obtiveram o registo domiciliar local ou que obtiveram o registo domiciliar local há menos de três anos devido a várias razões, incluindo, entre outras, trabalhadores migrantes nas cidades, recém-empregados universitários e licenciados do ensino secundário técnico, etc. Do ponto de vista da composição grupal, a população flutuante em áreas urbanas e rurais e cidades ainda é uma nova democracia urbana. Do ponto de vista da distribuição geográfica, a população flutuante migra principalmente das três províncias orientais para as aglomerações urbanas centrais, como o Delta do Rio Yangtze, o Delta do Rio Pérola, Pequim Tianjin Hebei e Chengdu Chongqing, com foco nas cidades de primeiro e segundo nível. Do ponto de vista das causas da formação, os novos cidadãos são um produto especial sob o sistema de registro doméstico da China. Se a população flutuante pode obter o registro domiciliar do local de entrada e gozar dos mesmos direitos que os moradores locais é um fator importante para transformar a população flutuante em “novos cidadãos”.
Micro desmontagem da demanda habitacional dos novos cidadãos: um jogo bidirecional entre capacidade de pagamento e política de registro familiar
Fatores de influência da demanda habitacional dos novos cidadãos: 1) fatores econômicos como renda/preço da moradia; 2) Sistema de registro domiciliar – benefícios sociais e direitos como educação / tratamento médico / habitação / pensão estão intimamente ligados ao registro domiciliar, ou seja, a desigualdade de serviços públicos desfrutados pelos residentes locais e estrangeiros aumenta o custo oculto da colonização de novos cidadãos. Portanto, por trás da demanda habitacional de novos cidadãos está o jogo bidirecional entre capacidade de pagamento e política de registro domiciliar. No caso de alto nível de preços das casas, baixo nível de renda, difícil assentamento e alto custo oculto de assentamento, a população flutuante geralmente tende a alugar em vez de comprar casas no terreno de entrada. De acordo com os dados da pesquisa amostral de Guanghua da Universidade de Pequim em 2019, a proporção de trabalhadores migrantes comprando casas é de apenas 19,5%. Considerando que os trabalhadores migrantes são a maioria dos novos cidadãos, estimamos que a proporção de alugar / comprar casas para novos cidadãos é de cerca de 8:2.
Macro mercado da demanda habitacional dos novos cidadãos: a possibilidade de liberar trilhões de espaço
De acordo com os resultados do cálculo de pesquisas relevantes e equipes, a elasticidade da renda de consumo da população flutuante (0,70) é significativamente menor que a da população urbana (0,87), podendo a cidadania da população flutuante liberar a demanda de consumo dessa parcela da população. Os resultados do cálculo mostram que, em circunstâncias otimistas, a elasticidade do consumo será liberada e concluída dentro de cinco anos, e o incremento do consumo impulsionado pode chegar a 242 bilhões de yuans, representando cerca de 0,16% do PIB; Sob circunstâncias conservadoras, a elasticidade do consumo será liberada dentro de dez anos, e o incremento do consumo pode chegar a 567,9 bilhões de yuans, representando cerca de 0,29% do PIB, o que é de significância positiva para estimular a demanda doméstica. Do ponto de vista do modelo habitacional, estimamos que a atual razão aluguel/compra de moradia da população flutuante é de 8:2. Com o aumento da disposição da população flutuante em comprar casas trazido pelo processo de cidadania, sob os dois pressupostos de que a razão aluguel/compra de moradia da população flutuante passa a ser de 7:3 e 6:4 após a conclusão da cidadania, os resultados do cálculo mostram que sob a situação otimista, o incremento de montante trazido pela liberação da demanda de compra de moradia é de 1486,6 bilhões de yuans e 2900,6 bilhões de yuans respectivamente sob as duas razões aluguel e compra; Sob circunstâncias conservadoras, são 1001,6 bilhões de yuans e 1918 bilhões de yuans respectivamente. Do ponto de vista da área habitacional, sob os dois pressupostos de que a razão de compra de renda da população flutuante passa a ser de 7:3 e 6:4 após a conclusão da cidadania, os resultados do cálculo mostram que, sob a situação otimista, o incremento da demanda (área) de compra de moradia da população flutuante é de 1,255 bilhões de metros quadrados e 2,510 bilhões de metros quadrados respectivamente; Em circunstâncias conservadoras, é de 1,319 bilhões e 2,638 bilhões respectivamente. O valor correspondente ao aumento da área de compra de moradia é muito superior ao valor que pode ser liberado pelo consumo habitacional, havendo uma lacuna entre a demanda ideal de novos cidadãos e seu poder aquisitivo real.
Como abrir espaço político no futuro: flexibilização razoável das restrições de registro domiciliar e segurança habitacional em vários níveis
Ajudar os novos cidadãos a integrarem-se verdadeiramente na cidade é a premissa principal para libertar as necessidades dos novos cidadãos e, em seguida, compensar a diferença entre as suas necessidades ideais e o verdadeiro poder de compra. Acreditamos que o arranjo habitacional dos novos cidadãos é uma série de quadros institucionais de baixo para cima, transição, habitação segura para melhoria. Na fase actual, flexibilizar as condições de candidatura à habitação pública para arrendamento e continuar a aumentar a oferta de habitação para arrendamento compensatório e de habitação pública para arrendamento constituirá um importante ponto de partida para satisfazer as necessidades habitacionais dos novos cidadãos; É a forma mais viável de reduzir a dificuldade de acesso dos novos cidadãos aos serviços financeiros ou compensar a diferença entre as suas necessidades ideais e o seu poder de compra real a curto prazo.
Pegue a beta da estrutura de políticas soltas e o alfa de M & A
Sugestão de investimento: o futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação das capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Xuhui holding group; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng.
Spread de risco de crédito imediato; O declínio das vendas da indústria excedeu as expectativas; Porque a implementação das políticas urbanas é inferior ao esperado; Risco de medição subjetiva
