Vista central
Indústria: as vendas ainda são relativamente baixas, e a aquisição de terras por empresas estatais e centrais continua a ser a corrente dominante. Nos dois primeiros meses de 2022, as vendas ainda são relativamente lentas, e não há melhoria significativa. Em fevereiro, a área de vendas de habitação comercial em 30 cidades de grande e médio porte diminuiu 27% ano a ano e 42% mês a mês; Entre eles, a área de vendas das cidades de primeiro nível foi de 2,21 milhões de metros quadrados, queda de 7% ano a ano e 34% mês a mês; A área de vendas das cidades de segundo nível foi de 3,58 milhões de metros quadrados, queda de 23% ano a ano e 42% mês a mês; A área de vendas das cidades do terceiro escalão foi de 1,36 milhão de metros quadrados, uma queda de 51% ano a ano e 51% mês a mês. De janeiro a fevereiro de 2022, a área de vendas de habitação comercial em 30 cidades de grande e médio porte diminuiu 28% em relação ao ano anterior, e as cidades de primeiro, segundo e terceiro escalão diminuíram 22%, 17% e 50% em relação ao ano anterior, respectivamente.
Em fevereiro de 2022, a área de transação de terras / área de abastecimento de Baicheng foi de 52%, abaixo de 51 PCT em relação ao mês anterior, e a taxa de prêmio foi de 3,4%, abaixo de 0,5 PCT em relação ao mês anterior; Entre eles, a taxa de prêmio das cidades de primeiro escalão foi de 4,5%, um aumento de 2,7% em relação ao mês anterior; A taxa de prémio das cidades de segundo escalão foi de 0,5%, uma queda de 5,2% em relação ao mês anterior; A taxa de prémio das cidades de terceiro escalão foi de 0,8%, uma queda de 1,9% em relação ao mês anterior.
Entre as cinco cidades que completaram o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras, a aquisição de terras por empresas estatais ainda é o mainstream, e a proporção de aquisição de terras por empresas estatais em Pequim, Xiamen e Fuzhou é de 94%, 78% e 83%, respectivamente; As empresas privadas locais em Qingdao e Hefei estavam ativas, e a proporção de aquisição de terras por empresas estatais e centrais foi de 40% e 38%, respectivamente, com um declínio significativo. Em geral, a proporção de terras negociadas com um prêmio aumentou em relação à última vez, e a taxa de prêmio de terra aumentou em graus variados, entre eles, as taxas de prêmio de Hefei, Xiamen, Pequim, Fuzhou e Qingdao são 11,2%, 6,8%, 4,5%, 4,2% e 2,0%, respectivamente; Aumentou 4,7, 4,1, 3,5, 1,2 e 1,3 PCT respectivamente em comparação com a última vez. O mercado imobiliário parece ter recuperado, mas acreditamos que a expectativa de vendas não aqueceu, a atitude das empresas imobiliárias para “definir a produção por vendas” é difícil de mudar, a taxa de recuperação de curto prazo do leilão de terras em algumas cidades impulsionada por empresas estatais, investimento urbano local e empresas privadas é difícil de sustentar, e levará algum tempo para o mercado imobiliário recuperar totalmente sua vitalidade.
Setor: o excesso de retorno foi realizado, e a avaliação global ainda é baixa. Desde o lançamento do último relatório estratégico, o setor imobiliário cresceu 3,6%, superando o índice CSI 300 em 12,7 pontos percentuais e ficando em segundo lugar entre 31 indústrias. De acordo com a expectativa consensual do vento, de acordo com a última data de fechamento, o PE dinâmico do setor em 2022 é 5,7 vezes, 7,5% menor do que o nível de avaliação inferior (6,1 vezes PE dinâmico) em 3 de janeiro de 2019, que ainda está no nível mais baixo da história.
Ainda não há espaço para melhorias significativas no lado do jogo, e ainda não há sugestão de política. Atualmente, os fundamentos da indústria não foram significativamente melhorados, o lado das vendas ainda está relativamente deprimido, e levará tempo para que o mercado imobiliário recupere sua vitalidade. Acreditamos que antes que o mercado imobiliário se recupere completamente, o ritmo de relaxamento da política não vai parar, e ainda há muito espaço para o jogo da política. Políticas semelhantes emitidas por Zhengzhou e Harbin seguirão em outras regiões, e ações imobiliárias ainda estão Beijing Zhidemai Technology Co.Ltd(300785) entrando. No médio e curto prazo, com a maior flexibilização das políticas em áreas não restritas, os empreendimentos imobiliários de segundo escalão com mais cidades de terceiro e quarto escalões beneficiarão mais; A médio e longo prazo, com a retirada do modo de volume de negócios rápido da fase histórica e a reparação do balanço de longo prazo das empresas imobiliárias, as principais empresas imobiliárias com operação estável e excelente força abrangente continuarão a beneficiar. Recomendação de combinação de Abril China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) .
Dica de risco: a tendência descendente dos fundamentos excede as expectativas do mercado, e a política não pode ser aquecida por muito tempo.
