A visão deste mês: o governo central expressou intensamente “estabilizar imóveis” e tomou várias medidas para aliviar a pressão de capital das empresas imobiliárias a partir dos aspectos da supervisão de capital pré-venda; Em geral, a transação no mercado imobiliário ainda é fraca. Em fevereiro, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes tornaram-se negativos pela primeira vez. As empresas imobiliárias de aquisição de terras e emissão de obrigações nacionais continuam concentradas em empresas estatais centrais ou privadas de alta qualidade com boas qualificações de crédito. O sentimento dos compradores de imóveis e a confiança no investimento das empresas imobiliárias precisam ser impulsionados e reparados. Considerando que a pressão sobre o desenvolvimento da indústria permanece inalterada, ainda há espaço para melhorias no lado político, e espera-se que a valorização do setor continue a se recuperar. A médio e longo prazo, com a retirada ou contração de algumas empresas imobiliárias no período doloroso desta rodada, espera-se que o padrão global da indústria seja otimizado, e a participação de mercado e rentabilidade das empresas imobiliárias de marca com vantagens de financiamento e controle sejam melhoradas. O setor de desenvolvimento presta atenção às principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) e outras empresas imobiliárias líderes com forte resistência à pressão a curto prazo e proeminentes vantagens competitivas a médio e longo prazo, e presta moderadamente atenção aos objetivos elásticos de segunda linha, tais como Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . Atualmente, a avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos, e a pressão descendente das diretrizes trimestrais e de médio prazo do relatório anual foi gradualmente liberada.Com a desregulamentação contínua de políticas e a melhoria do lado de capital das empresas de desenvolvimento, espera-se trazer o reparo da avaliação de gestão de propriedades de alta qualidade, com foco em serviços como serviço de jardim rural, propriedade poli, serviço xinchengyue, serviço Jinke, negócios Xingsheng, etc.
Política: voz multissetorial intensiva “estabilizando imóveis”, e capitais provinciais liberam o sinal de afrouxamento do mercado imobiliário. Em fevereiro, houve 16 políticas relacionadas à habitação, incluindo 2 políticas apertadas e 7 políticas soltas. A frequência de políticas apertadas relacionadas à habitação em um único mês atingiu uma nova baixa em quase um ano. Muitos departamentos do governo central fizeram uma voz intensa para “estabilizar imóveis”, adotaram várias medidas para aliviar a pressão financeira das empresas imobiliárias, e deixaram claro que não há condições para expandir as cidades piloto de reforma tributária imobiliária este ano; Devido à interpretação contínua das políticas de implementação urbana, Zhengzhou e outras cidades centrais relaxaram restrições de compra e empréstimo, o que tem um certo efeito de demonstração.
Capital: os dados das finanças sociais foram inferiores ao esperado, e os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes tornaram-se negativos pela primeira vez. Em fevereiro, a taxa de crescimento do M2 diminuiu 0,6 pontos percentuais mês a mês, a taxa de crescimento do estoque de financiamento social diminuiu 0,3 pontos percentuais mês a mês, os dados de financiamento social foram inferiores ao esperado, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes tornaram-se negativos pela primeira vez desde as estatísticas, e a escala global de financiamento das empresas imobiliárias caiu mês a mês, refletindo a falta de qualidade do “crédito amplo”; As taxas de juros hipotecários nas principais cidades continuaram a diminuir. Considerando que os fundamentos do mercado imobiliário não melhoraram, ainda há espaço para uma redução adicional no seguimento. Espera-se que a política monetária reforce o apoio a áreas-chave do imobiliário.
Mercado imobiliário: o impulso do mercado abrandou, a transação foi fraca e o ciclo de compensação aumentou cumulativamente. Afetada pelo feriado da Primavera e pela epidemia repetida, a oferta contraiu-se significativamente em fevereiro. A área de listagem média aprovada de casas comerciais em 35 cidades diminuiu 59,3% mês a mês, o que também inibiu a transação. A transação média mensal diária de casas novas nas 50 principais cidades diminuiu 29,8% ano a ano, 24,8% mês a mês, e a transação média mensal diária de casas usadas nas 20 principais cidades diminuiu 38,3% ano a ano, 29,7% mês a mês. Entre as 100 cidades, as cidades de primeiro escalão deixaram de cair e estabilizaram, as cidades de segundo e terceiro escalões continuaram em declínio e a diferenciação do mercado imobiliário intensificou-se.
Mercado local: o volume e o preço do “período de vácuo de leilões locais” caíram, e é difícil ser otimista em 2022h1. Em fevereiro, entre as 22 cidades com fornecimento centralizado de terras, apenas Pequim completou o primeiro lote de leilão local, e o volume de negociação diminuiu. Recentemente, o primeiro lote de leilões locais em Hangzhou e outros lugares foram listados um após o outro. As regras de leilão local são amigáveis para garantir o nível de lucro e melhorar o entusiasmo das empresas imobiliárias para participar no leilão. Desde o primeiro lote de leilão local, o calor do leilão local é diferenciado, e as empresas imobiliárias licitantes só mostram alto entusiasmo por lotes de alta qualidade em áreas de alta qualidade.
Empresas imobiliárias: as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram mais de 40% ano a ano, e empresas imobiliárias de alta qualidade são a principal força para obter terras. O volume de vendas e a área de vendas das 100 maiores empresas imobiliárias em um único mês em fevereiro de 2022 diminuíram 46,5% e 42,6% em relação ao ano anterior. Durante o feriado do Festival da Primavera em fevereiro, os trabalhadores migrantes voltaram para casa, o mercado inaugurou a baixa temporada e as empresas imobiliárias reduziram significativamente sua oferta. Embora a política continue a liberar sinais de flexibilização, o ciclo de fermentação ainda precisa ser conduzido do final da política até o fim do mercado. No curto prazo, o mercado ainda enfrenta grande pressão descendente. Ao mesmo tempo, afetado pela base alta no mesmo período de 2021, o declínio homólogo em março deve se expandir ainda mais. Os esforços de aquisição de terras das 50 maiores empresas imobiliárias continuaram a ser baixos. Em fevereiro, apenas 11 empresas imobiliárias, como Poly e Vanke, obtiveram ganhos, todos eles estatais centrais ou empresas privadas de alta qualidade com finanças estáveis e boa qualificação de crédito. Desempenho setorial: em fevereiro, o setor imobiliário Shenwan caiu 0,78%, com desempenho inferior ao CSI 300 (0,39%); A partir de 30 de março, o setor imobiliário Shenwan subiu 8,21% em março, superando significativamente o CSI 300 (-7,15%). Atualmente, o PE (TTM) do setor imobiliário é de 8,6 vezes, inferior a 12,3 vezes do CSI 300, e a avaliação está no quantil de 26,4% nos últimos cinco anos.
Dicas de risco: 1) se o fornecimento subsequente de bens for impactado devido ao armazenamento insuficiente de solo novo, terá um impacto negativo nas vendas, início e investimento da indústria; 2) Se a pressão da desregulamentação do mercado imobiliário exceder as expectativas e as vendas continuarem a trocar preço por volume, isso trará algum risco inicial de imparidade de preço alto; 3) O cuidado da política é limitado, e o intervalo de ajuste e o tempo da indústria excedem as expectativas, o que terá um impacto negativo no desenvolvimento da indústria.
