Vista central
Do ponto de vista da política de adiantamento de empréstimos imobiliários, o adiantamento de 20% é um sinal óbvio de política frouxa. Nos últimos 15 anos de 2006 a 21, o rácio de adiantamento dos empréstimos à habitação foi reduzido apenas duas vezes para 20%: 1) para estabilizar a economia e o mercado imobiliário em 2008, o banco central lançou um novo negócio em outubro do mesmo ano: o rácio mínimo de adiantamento foi ajustado para 20%; 2) Em 30 de setembro de 2014, a entrada mínima do primeiro conjunto de empréstimos foi de 30%. Em 30 de setembro de 2015, a taxa mínima de entrada do primeiro conjunto de empréstimos em cidades não restritas foi de 25%, e a taxa mínima de entrada do primeiro conjunto de casas em cidades não restritas foi de 20% em fevereiro de 2016. Após dois “down payment reduction” e ajuste de políticas em outras indústrias, o mercado imobiliário testemunhou uma recuperação óbvia das vendas, aumento dos preços das casas, desaceleração da velocidade ascendente do estoque ou um declínio no estoque. Consideramos que a redução do rácio de adiantamento, especialmente nos empréstimos comerciais, tem sido um sinal importante: o número de cidades com o rácio de adiantamento continuará a aumentar, mas o acompanhamento das cidades de alta energia pode ter um significado mais claro. A partir da comparação dos ciclos imobiliários em 2008 e 14, como evoluirá a tendência da política imobiliária no atual ambiente de mercado? Acreditamos que a direção do atual ajuste político é: a partir da urgência da atual política, a liberação de pressão de capital das empresas imobiliárias o lado do relaxamento da demanda o lado do ajuste da oferta. Em 2008 e 2014, as principais políticas de relaxamento imobiliário foram do lado da demanda e, em 2008, as condições financeiras e o limiar de acesso à compra de moradia dos moradores foram flexibilizados. Em 2014, focamos na resolução do problema central do alto estoque na época, adotando medidas como afrouxamento das restrições de compra, desconto de 70% em empréstimos à habitação, redução das taxas de juros e adiantamentos. O 21q4 começou principalmente com base no surto concentrado de risco de dívida das empresas imobiliárias ou na preocupação oculta do crescimento econômico. Portanto, o governo central dará mais consideração ao ajuste na perspectiva de que os fundos razoáveis das empresas imobiliárias são atendidos primeiro e, em seguida, começar a prestar atenção ao ajuste do lado da demanda. Além disso, o ajuste do lado da demanda será principalmente ajuste fino local, e a probabilidade de ajuste da política do lado da demanda nacional é relativamente baixa. As medidas específicas para a liberação da pressão de capital das empresas imobiliárias são as seguintes: 1) a gestão gradiente de “três linhas vermelhas”, que distingue entre empresas estatais e empresas privadas em valor de índice e ajusta a duração do período de transição. 2) O lado da política ajuda as empresas a resgatar, permite o pagamento diferido de taxas de transferência de terras, reduz a proporção da margem de taxa de transferência de terras, fortalece o apoio ao crédito, como empréstimos de M & A e empréstimos de desenvolvimento, permite a carta de garantia para compensar os fundos pré-venda e encurta o prazo de aprovação administrativa. 3) Lançar sinais positivos e orientar as instituições financeiras a manter um crescimento moderado de novos empréstimos. 4) Permitir que as empresas imobiliárias transformem ativos acionários em habitação acessível, de modo a resolver a crise da dívida das empresas imobiliárias em certa medida. 5) Tomando províncias e cidades como unidade, a plataforma de investimento urbano do governo local apropria-se de alguns projetos de empresas imobiliárias para aliviar a pressão de capital das empresas locais e reduzir o clima de espera e ver no lado da demanda. A eficácia das políticas do lado da demanda no mercado de forte para fraca pode ser resumida da seguinte forma: flexibilização abrangente das restrições de compra → flexibilização das restrições de empréstimo (redução da taxa de adiantamento → redução da taxa de juros hipotecários) → flexibilização parcial das restrições de compra → aumento do espaço limite de preço → flexibilização das restrições de vendas → políticas de incentivo à compra, como talentos e população → redução dos impostos e taxas de transação.
De múltiplas dimensões, quais lugares estão enfrentando a pressão de resgate do mercado e quais aspectos podemos partir? 1) Actualmente, a pressão de destocking em cidades fracas de segundo e terceiro e quarto níveis é grande, e as políticas em ambos os extremos da oferta e da procura podem ser orientadas principalmente pelo destocking. Por exemplo, Taizhou, Harbin, Dalian, Yixing, Yiyang e Yantai. No lado da demanda, a) expandir a demanda, relaxar as restrições de compra em algumas áreas ou grupos e apoiar a demanda de melhoria; b) Incentivar adequadamente o reassentamento monetizado da reforma do barracão e transformar casas de reassentamento por meio de recompra governamental; c) Reforçar o apoio ao crédito, flexibilizar as restrições de empréstimos a residências secundárias e orientar a redução das taxas de juros hipotecárias. No lado da oferta, controle razoavelmente a escala de oferta de novas casas, ajuste dinamicamente a oferta da propriedade de acordo com o ciclo de descontaminação da área, reduza o risco de estoque de algumas áreas e efetivamente alivie a pressão de capital das empresas imobiliárias. 2) Em cidades com problemas pendentes de suspensão do trabalho e risco de entrega, devemos prestar atenção à solução do problema de liquidez de empresas imobiliárias aprisionadas. Considerando a escala de desligamento e o número de projetos problemáticos, acreditamos que o risco de entrega é focado principalmente em cinco cidades: Changsha, Fuzhou, Yancheng, Guangzhou e Chongqing. Nestas cidades, as empresas imobiliárias podem enfrentar mais problemas de liquidez. Os governos locais devem prestar mais atenção à resolução do risco de liquidez das empresas imobiliárias e o trabalho relacionado de garantir os fundos razoáveis das empresas imobiliárias. 3) Yunnan é uma província com grande pressão sobre o crescimento econômico e contando com o investimento imobiliário. Espera-se fazer ajustes políticos para o investimento imobiliário; Combinado com a meta de crescimento do investimento fixo, Henan e Liaoning planejam tomar o investimento fixo como um importante ponto de partida para impulsionar o crescimento econômico este ano. 4) Em áreas onde as empresas imobiliárias estão concentradas, como Guangdong, espera-se que o governo otimize e ajuste ainda mais em assumir a liderança em fusões e aquisições entre empresas imobiliárias, incentivando as instituições financeiras a aumentar empréstimos imobiliários de forma constante e ordenada, e atendendo aos requisitos de capital razoáveis das empresas imobiliárias. 5) Atualmente, o novo mercado imobiliário ainda é dominado pela demanda rígida. Há espaço considerável para melhoria da liberação da demanda no futuro. As políticas podem ser liberadas e ajustadas de acordo com a demanda de melhoria. Os clientes substitutos podem desfrutar da conveniência de empréstimos hipotecários, assinatura on-line e arquivamento. Por exemplo, Shenzhen, Dalian, Zhengzhou, Harbin, Langfang, Xianghe, Gu’an, etc.
De que forma as empresas imobiliárias podem tomar a iniciativa para resolver o dilema atual? Acreditamos que, atualmente, a cadeia de capitais das empresas imobiliárias ainda se encontra em situação de “dificuldades internas e externas”, sendo que a recuperação de caixa antes da recuperação do setor é inferior à velocidade de vencimento da dívida no primeiro semestre de 2022, que é o maior dilema enfrentado pelas empresas imobiliárias. Acreditamos que para resolver o dilema atual, por um lado, devemos contar com políticas de resgate das empresas imobiliárias; As medidas específicas são as seguintes: 1) transfusão de sangue dos acionistas (R&F, contemporâneo, Xuhui); 2) Projetos de venda (Shimao, Aoyuan, rongchuang); 3) A recompra corporativa de títulos & executivos seniores compram títulos (Zhongliang, Rongxin, Longguang, etc.; jardim do país, Xuhui, Xincheng, Jindi); 4) Oferta de troca para extensão (Rongsheng, Yuzhou, Dafa); 5) Contratar consultores financeiros (imóveis contemporâneos, Zhengrong); 6) Introduzir o investimento de guerra (gestão de negócios Wanda); 7) Os credores comunicam ativamente e reestruturam dívidas ( China Fortune Land Development Co.Ltd(600340) ); 8) Venda de empresas de propriedade (Yuzhou, Fuli, Zhongliang); 9) Frugalidade (Vanke); 10) Aumento de estoque (jardim rural, R & F, Shimao, etc.); 11) Introduzir ativos estatais (Cidade do Sul da China, Evergrande). As medidas de auto resgate acima são medidas de curto prazo e oportunas, que são operações mais de curto prazo para liberar sinais e fortalecer a confiança; De uma perspectiva de médio e longo prazo, as empresas imobiliárias também podem explorar a estrutura organizacional, M&A de renda e novos modelos de desenvolvimento: 1) as empresas imobiliárias estão acelerando o ajuste da estrutura organizacional, com simplificação dos níveis de gestão, fusão regional e afundamento de gestores como a principal direção. 2) Os benefícios do financiamento de M & A continuam a ser liberados. Acreditamos que a coleta de projetos e M & A liderados pelo governo, o financiamento é relativamente suave e as empresas estatais centrais tomarão a liderança. 3) “Agente construção + TOD + renovação urbana” tornou-se um dos novos modelos de desenvolvimento da indústria.
Aconselhamento em matéria de investimento
Em 16 de março, a reunião do Comitê Financeiro propôs que “departamentos relevantes devem introduzir ativamente políticas benéficas para o mercado e introduzir cuidadosamente políticas contratuais”, o que pode significar que todas as localidades introduzirão mais ativamente políticas soltas benéficas para o mercado imobiliário, e a política imobiliária pode ser substancialmente melhorada. Desde então, o banco central, o CBRC, o cofre, o Ministério das Finanças e o CSRC também fizeram declarações intensivas sobre o setor imobiliário, lançando um forte sinal de manutenção da estabilidade. Embora os dados de investimento e vendas de janeiro a fevereiro excedessem as expectativas do mercado, as vendas reais do mercado ainda eram lentas, e o efeito impulsionador das políticas locais no mercado foi relativamente limitado no futuro próximo. Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias ainda estão enfrentando grande pressão financeira, o apoio antecipado ao crédito não está em vigor e o pico de reembolso da dívida também será iniciado de março a abril. Portanto, a expectativa excedente na superfície dos dados de curto prazo pode não continuar. Acreditamos que ainda há espaço para ajustes contínuos no lado da oferta e demanda e do lado do capital das empresas imobiliárias a nível local. Do ponto de vista do investimento setorial, acreditamos que a alternância do primeiro e segundo trimestres ainda é um bom período de janela de alocação, e a expectativa de melhoria da política ainda está fortalecida, sugerindo-se continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu e China Resources Land. 2) Empresas estatais centrais regionais ou empresas privadas líderes regionais com alta segurança de relatórios financeiros e fluxo de caixa estável: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . 3) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 4) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, vida Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco:
O efeito da política é inferior ao esperado; A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
