Principais pontos de investimento
As políticas de regulação local continuaram a ser afrouxadas e a espalhar-se rapidamente, e as políticas do lado da procura foram ajustadas com mais frequência. Em setembro passado, o mercado imobiliário inaugurou o “fim da política”. Desde 2022, o vento quente da política vem soprando com frequência. Cerca de 60 cidades em todo o país flexibilizaram as políticas de regulação e controle imobiliário. Na fase inicial, era principalmente a terceira e quarta cidades, e agora foi expandida para as cidades quentes de segunda camada. Do ponto de vista das cidades representativas, em março, Zhengzhou flexibilizou as restrições de compra, e os idosos vieram a Zhengzhou para se juntar a seus familiares e sustentar os idosos, permitindo-lhes juntar-se a suas famílias e comprar um novo conjunto de habitação; A taxa de juro do empréstimo da primeira e segunda casas em Wuhan foi reduzida em cerca de 40 pontos base. De acordo com a linha, as quatro cidades de primeiro nível em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen reduziram principalmente a taxa de juros hipotecários após LPR. 17 cidades de segundo nível implementaram políticas de relaxamento imobiliário, incluindo a redução da proporção de adiantamentos, redução das taxas de juros de empréstimos, aumento da atração de talentos, emissão de subsídios de compra de casas, aumento da quantidade de empréstimos de fundos providentes e assim por diante. 32 cidades de terceiro e quarto escalões emitiram 39 políticas de flexibilização imobiliária, com foco na flexibilização das condições de empréstimos de fundos previdenciários e emissão de subsídios de compra de habitação, entre elas, 6 cidades de terceiro escalão reduziram a taxa de adiantamento dos empréstimos à habitação. Em termos de força política, atualmente, as cidades de segundo e terceiro níveis frequentemente liberam sinais de política, as cidades de primeiro nível têm ações políticas menos poderosas, e o imobiliário ainda não inaugurou uma política de grande escala vento leste. Além de Xangai, o desempenho recente do imobiliário em cidades de primeira linha ainda é baixo, e há mais espaço para relaxamento da política. Sete cidades de primeiro e segundo escalão e seis cidades de terceiro escalão têm um elevado grau de execução das políticas: a taxa de juro dos empréstimos é principalmente ajustada abaixo das cidades de primeiro e segundo escalão e a proporção de adiantamentos é principalmente ajustada abaixo das cidades de terceiro escalão; As 7 cidades de segundo escalão e 7 de terceiro escalão com execução moderada das políticas destinam-se principalmente a flexibilizar significativamente as condições dos empréstimos dos fundos de previdência; Cinco cidades de segundo nível e 14 cidades de terceiro e quarto níveis têm baixa implementação de políticas, com foco em relaxar as condições de empréstimos de fundos de previdência, aumentar o montante de empréstimos de fundos de previdência, emitir subsídios de compra de habitação e políticas de registro de famílias.
A flexibilização das políticas de regulação e controle imobiliário em diversos locais é uma defesa para atingir a meta anual de crescimento econômico de 5,5%. Em termos de proporção do PIB, o setor imobiliário e sua cadeia industrial representarão cerca de 16% do PIB da China em 2020. Em termos de investimento, o investimento em desenvolvimento imobiliário representou 27,3% do investimento em ativos fixos em 2020. Do ponto de vista da composição da receita fiscal local, os governos locais dependem do financiamento fundiário. O imobiliário é um importante pilar da economia chinesa. Estabilizar a economia requer estabilização imobiliária. Para alcançar uma taxa de crescimento econômico de cerca de 5,5% este ano, é inseparável da estabilidade do mercado imobiliário.
No entanto, o atual grau de relaxamento da política não é suficiente para impulsionar a fraca demanda imobiliária, e ainda há altas expectativas de melhoria na política imobiliária. A atual situação imobiliária ainda não é otimista: o entusiasmo dos moradores pela compra de imóveis é fraco, as empresas imobiliárias permanecem cautelosas na aquisição de terras, o investimento em vendas imobiliárias ainda está deprimido, o risco de dívida das empresas imobiliárias ainda existe, sobreposto à recuperação da epidemia e disseminado para além das expectativas. Atualmente, ainda está no período de jogo entre a confiança insuficiente do mercado e o aquecimento da política. Acreditamos que o atual grau de relaxamento da política não é suficiente para impulsionar a fraca demanda imobiliária. Se o novo mercado imobiliário quiser sair do círculo vicioso do crédito, a chave reside na melhoria do lado da oferta; A chave para a recuperação da habitação em segunda mão reside na flexibilização da política de restrição de empréstimos e aquisições. Do ponto de vista das novas casas, o risco de crédito das empresas imobiliárias continua a deteriorar-se, as expectativas da cadeia industrial e do lado da procura, e os credores não estão confiantes no reembolso das empresas imobiliárias, afetando a oferta de novas casas; As pessoas não confiam na entrega de casas por empresas imobiliárias, e o entusiasmo pela compra de casas ainda não é alto. Se o risco do lado da oferta não for eliminado, o efeito da política no lado da procura será limitado. Do ponto de vista da habitação em segunda mão, uma vez que a política de limite de preços dos empréstimos à habitação em segunda mão na maioria das cidades quentes não foi relaxada, o montante dos empréstimos aos residentes ainda é limitado. Atualmente, o “fundo” do mercado imobiliário ainda não apareceu, e esperamos que esta rodada de flexibilização de políticas seja reforçada ainda mais.
Sugestão de investimento: a curto prazo, no processo de promover a reforma da estrutura do lado da oferta de habitação, aumentar a oferta de habitação de aluguel acessível é o tema principal da China em 2022. No médio e longo prazo, com a contração de algumas empresas imobiliárias de risco, o padrão da indústria será otimizado, e a participação de mercado das principais empresas imobiliárias com financiamento, vantagens de operação e liquidez abundante é esperado para aumentar. Sugere-se prestar atenção às empresas líderes com alto crédito no campo da habitação alugada: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , desenvolvimento no exterior da China, 5I5J Holding Group Co.Ltd(000560) .
Dica de risco: a flexibilização da política de regulação imobiliária é menor do que o esperado; A indústria continuou a diminuir e as vendas foram menores do que o esperado; O risco de crédito da indústria continua a espalhar-se; A epidemia tem se repetido e desenvolvido além das expectativas.
