Vista central
Novas casas: o mercado global continua deprimido. Espera-se que as cidades de alta energia assumam a liderança na estabilização no meio e final do segundo trimestre. A área de transação de casas novas em 46 cidades foi de 16,055 milhões de metros quadrados, um aumento de 22,6% mês a mês e uma diminuição homóloga de 49,1%, um aumento de 18,2 pontos percentuais em relação ao mês anterior. 1,As taxas de crescimento mensal das cidades do segundo e terceiro escalão foram + 2,9%, + 33,1% e + 65,1%, respectivamente, e as taxas de crescimento homólogas foram – 46,5%, – 44,7% e – 58,7%, respectivamente. Esperamos que as vendas em abril permaneçam baixas, e o fim do mercado pode chegar no meio e final do segundo trimestre. As transações em maio e junho devem estabilizar, e o declínio homólogo também diminuirá. No entanto, a diferenciação de mercado de várias cidades pode se intensificar: espera-se que as cidades de primeiro e segundo escalões assumam a liderança na estabilização, e levará muito tempo para que as cidades de terceiro e quarto escalões se estabilizem.
Habitação em segunda mão: a escala de transações aumentou mês a mês, com um declínio ano a ano, e o mercado não melhorou significativamente. A área de transação de casas usadas em 16 cidades foi de 5,112 milhões de metros quadrados, um aumento de 77,9% mês a mês e uma diminuição homóloga de 42,0%, um aumento de 1,4 pontos percentuais em relação ao mês anterior. 1,As taxas de crescimento mensal das cidades do segundo e terceiro escalão foram + 83,4%, + 73,1% e + 64,5%, respectivamente, e as taxas de crescimento homólogas foram – 40,0%, – 34,5% e – 75,4%, respectivamente. 12. Todas as cidades da cidade apresentaram aumento mensal em graus variados, com aumento mensal de mais de 70% das cidades superior a 30%; Em uma base anual, a maioria das 12 cidades caiu, e apenas Chengdu recuperou ano após ano.
O inventário geral e o ciclo de descontaminação aumentaram mês a mês. Em 31 de março, a área de estoque de casas novas em 14 cidades era de 102501 milhões de metros quadrados, aumento mensal de + 0,2% e aumento homólogo de + 4,3%; O ciclo de descontaminação foi de 12,7 meses, com aumento mensal de + 5,2% e aumento anual de + 40,3%. 1,As taxas de crescimento mensal da área de inventário nas cidades do segundo e terceiro escalão foram de 0,0%, + 0,9% e – 1,5%, respectivamente, e as taxas de crescimento homólogas foram de + 7,7%, – 0,9% e + 12,6%, respectivamente; O ciclo de descontaminação foi de 9,6 meses, 11,2 meses e 15,9 meses respectivamente, com uma taxa de crescimento mensal de + 5,3%, + 6,0% e + 2,6%, respectivamente, e uma taxa de crescimento anual de + 40,2%, + 10,9% e + 58,1%, respectivamente. Devido à lenta transação dentro do cronograma, o ciclo de urbanização de mais de 80% das cidades foi prolongado, e mais de 30% ainda estão dentro de 12 meses. Limitada por oferta insuficiente, a área de inventário era basicamente a mesma do final de fevereiro; No entanto, a confiança do mercado ainda é relativamente pessimista. Devido à epidemia repetida, o mercado imobiliário em muitas cidades ainda não aqueceu, e a transação de novas casas em muitas cidades ainda está em um baixo histórico. Portanto, a área de estoque é basicamente plana mês a mês, mas o ciclo de descontaminação ainda é significativamente prolongado.
Vendas de empresas imobiliárias: em março, o mercado imobiliário continuou a tendência de ajuste descendente, e a transação global do mercado não mostrou sinais óbvios de aquecimento. O declínio homólogo das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias foi ampliado em comparação com o de fevereiro. As 100 maiores empresas imobiliárias realizaram apenas 383,4 bilhões de yuans de vendas de ações, um aumento homólogo de – 55,5% (o valor anterior foi – 48,4%). Em março, as novas empresas imobiliárias no top 20 foram: Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) . As vendas mensais de todas as 20 principais empresas imobiliárias caíram em diferentes faixas ano a ano. O desempenho das vendas da maioria das grandes empresas imobiliárias é pobre. Actualmente, há uma tendência de melhoria na política, mas as vendas continuam deprimidas e a confiança do mercado é insuficiente a curto prazo.
Mercado de terras: 1) o volume de transações de terrenos diminuiu significativamente, e a área de construção de transações de terrenos em Baicheng foi de – 62,8% ano a ano; 2) O preço médio geral das transações de terrenos em Baicheng foi de – 13,2% ano a ano. Afectado pela primeira rodada de leilão centralizado de terrenos, o preço unitário de transação nas cidades de segundo nível aumentou mês a mês em março; 3) O calor do mercado de terras ainda é baixo, e o calor das cidades de segundo e terceiro níveis aqueceu ligeiramente. Em março, a taxa de prêmio fundiário de 100 cidades era de apenas 3,1%, dos quais as taxas de prêmio fundiário de cidades de segundo e terceiro escalões foram de 4,2% e 3,6%, respectivamente, um aumento de 0,9 e 1,4 pontos percentuais mês a mês. Comparado com o desempenho da primeira rodada de fotografia de solo nas quatro cidades, a temperatura de retorno da fotografia de solo em Hefei e Xiamen é óbvia; O calor do leilão de solo de Qingdao é relativamente estável; Fuzhou é relativamente frio. Um terço das parcelas são vendidas, e a maioria delas ainda é apoiada por empresas estatais locais.
Política: a política de março pode ser resumida como 1) as duas sessões enfatizam apoiar a demanda habitacional razoável e promover um círculo virtuoso do setor imobiliário devido à implementação urbana; 2) Muitos ministérios e comissões fizeram declarações positivas para aumentar a confiança do mercado; 3) Devido à implementação de políticas em muitas cidades, emitimos políticas para relaxar moderadamente a regulação e controle do imobiliário. Actualmente, sob o pano de fundo que a prosperidade do mercado ainda está em declínio e a situação epidêmica da China é repetida, a pressão descendente sobre a economia da China ainda é grande. “Crescimento estável” tornou-se a principal prioridade do trabalho económico este ano. Seja na perspectiva de estabilizar a economia ou prevenir riscos, a estabilidade do imobiliário este ano é muito importante. Portanto, espera-se que as políticas de estabilização do mercado imobiliário no segundo trimestre continuem a ser emitidas: 1) em termos de política monetária, espera-se que continue a reduzir as reservas mínimas e as taxas de juros no segundo trimestre, e o setor imobiliário também se beneficiará disso; 2) As empresas devem reforçar os esforços de resgate das empresas imobiliárias, apoiar as necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias, apoiar empresas de alta qualidade para realizar financiamento de M & um empréstimo, continuar a dívida vencida, emitir M & A letras, etc., e acelerar a liquidação ordenada da indústria; 3) O lado da procura aumentou o apoio ao crédito, revisou adequadamente os “quatro limites” e outras políticas de acordo com as condições locais e promoveu a recuperação das vendas.
Aconselhamento em matéria de investimento
Embora as políticas do lado da oferta e demanda tenham sido ajustadas continuamente desde este ano, a prosperidade do mercado imobiliário ainda é baixa, e não há sinais óbvios de aquecimento nas transações de novas casas. Em março, o declínio homólogo nas vendas das 100 maiores empresas imobiliárias foi ampliado em comparação com fevereiro. Atualmente, continua a ser a lógica de fundamentos pobres e política de jogo. O aumento súbito da epidemia afetou seriamente a transação de novas casas em todo o país. Há grande pressão sobre a meta de crescimento anual, e a introdução de políticas é iminente. Sugere-se prestar atenção ao acompanhamento político de Chengdu, Xiamen, Wuhan, Hangzhou e outras cidades fortes de segundo nível com nível de energia relativamente mais alto. Do ponto de vista do investimento setorial, acreditamos que abril ainda é um bom período de janela de alocação, e a expectativa de melhoria da política ainda está fortalecida, sugerindo-se continuar a prestar atenção às oportunidades do setor imobiliário. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) principais empresas imobiliárias com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves e alta segurança: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu e China Resources Land. 2) Empresas estatais centrais regionais ou empresas privadas líderes regionais com alta segurança de relatórios financeiros e fluxo de caixa estável: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . 3) Sob a influência de políticas macro e industriais, tais como redução da taxa de juros, empresas imobiliárias elásticas com grande renda marginal: grupo holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) . 4) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, vida Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
