Vista central
Ideias centrais recentes:
Do ponto de vista da indústria, estamos firmemente otimistas sobre as oportunidades de investimento no setor imobiliário. (1) A lógica do investimento a curto prazo reside na dedução da política: actualmente, as vendas de imóveis, a aquisição de terrenos e a construção continuam a enfraquecer; embora o investimento seja temporariamente resiliente, a estrutura deteriora-se; Aguardando com expectativa o seguimento, embora algumas cidades tenham aquecido, a maioria das cidades não viu uma tendência positiva óbvia e as políticas de acompanhamento continuarão a aumentar; Enquanto a terra não está quente, o mercado não está frio; (2) A lógica do investimento a médio e longo prazo reside na melhoria do modelo e na melhoria da qualidade da ova da “era lenta”: no último ciclo, o defeito fundamental das existências imobiliárias reside na deterioração da rentabilidade global da indústria causada pelo modelo de rápido volume de negócios; O contínuo abate descendente da avaliação de empreendimentos imobiliários é essencialmente uma negação da financeirização imobiliária; Com o uso livre de fundos de pré-venda não mais estabelecido, a indústria de desenvolvimento romperá com o atributo financeiro e retornará ao atributo da indústria transformadora de baixo volume de negócios; No entanto, ao mesmo tempo, melhorando a margem de lucro (abandonando o resultado espontâneo do rápido volume de negócios), melhorando a velocidade de cobrança e reduzindo o custo da dívida, a ova permanecerá inalterada, melhorando a qualidade, e o sistema de avaliação da indústria deve ser reconstruído. Pb maior que 1 se tornará a configuração padrão de empresas imobiliárias de alta qualidade. Do ponto de vista das ações individuais, a indústria de desenvolvimento, as empresas centrais estatais com baixo valor de mercado e valor subavaliado e as empresas privadas que refletiram plenamente os riscos operacionais têm uma grande margem de melhoria; No setor de gestão imobiliária, a participação de mercado dos desenvolvedores de empresas estatais aumentou de forma determinada, e suas empresas imobiliárias irmão obterão mais participação de mercado “livre” e terão certas vantagens na avaliação. Recomendado Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Vendas: o mercado não se recuperou e o declínio das vendas das 100 maiores empresas imobiliárias expandiu-se
Do ponto de vista das cidades, em março de 2022, havia 300 cidades em um único mês, e a área de vendas residenciais em um único mês foi de 30,29 milhões de m2, com aumento mensal de + 23% e aumento homólogo de – 51%; Este ano, a área total de vendas residenciais de 300 cidades foi de 87,79 milhões de m2, com um aumento homólogo de – 45%, e a prosperidade continuou a ser deprimida. Do ponto de vista das empresas imobiliárias, as vendas de calibre completo das 100 principais empresas imobiliárias em março de 2022 foram 579,5 bilhões de yuans, um aumento anual de – 53%. As vendas totais de calibre completo das 100 principais empresas imobiliárias neste ano foram 1627,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de – 47%.
Aquisição de terras: o mercado ainda está frio e a taxa do prémio é ligeiramente mais quente
Em março de 2022, a área de transação e construção de terrenos residenciais em 300 cidades em um único mês foi de 40,34 milhões de metros quadrados, com aumento mensal de + 67% e aumento homólogo de – 65%; Este ano, um total de 300 transações de terrenos residenciais e áreas de construção foram 116,91 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 64%. Em março de 2022, a taxa de prêmio de transação de terrenos residenciais em 300 cidades no mês atual foi de 5,1%, que permaneceu em um nível baixo.
Financiamento: financiamento da dívida e emissão fiduciária continuaram a diminuir em termos homólogos
Em março de 2022, as empresas imobiliárias emitiram 94,9 bilhões de yuans de títulos em um único mês, um aumento mensal de + 185%. A escala total de todo o ano foi de 175,6 bilhões de yuans, um aumento anual de – 44%. Em março de 2022, o fundo imobiliário emitiu 12,4 bilhões de yuans em um único mês, com uma comparação de cadeia de – 29%. A escala total de todo o ano foi de 41,1 bilhões de yuans, com um aumento anual de – 78%.
Eventos importantes:
① Quzhou, Zhejiang, Fuzhou, Fujian, Qinhuangdao, Hebei e Lanzhou, Gansu relaxar a política de restrição de compra. ② Harbin flexibilizou a regulação do mercado imobiliário e planeja abolir a política de restrição de vendas nas principais áreas urbanas. ① Dalian, Liaoning planeja liberalizar totalmente as condições de assentamento. ① Dongguan, Guangdong deixou claro que a falha em pagar prêmios de seguro de doação social a tempo durante o período de prevenção e controle epidêmico não afetará a qualificação de compra aprovada. ⑤ Lanzhou, província de Gansu emitiu medidas de apoio para projetos de construção de habitação. ⑥ Em 2022, o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em muitas cidades terminou, e Xuzhou recebeu 5,1 bilhões de yuans, apenas uma transferência premium; Fuzhou recebeu 6,6 bilhões de yuans e 70% das parcelas foram vendidas; Hefei recebeu 15 bilhões de yuans, e mais de 80% das parcelas foram limitadas para qualidade competitiva; Xiamen recebeu 15,4 bilhões de yuans, sem leilão de fluxo; Wuhan recebeu 8,935 bilhões de yuans, apenas um leilão não solicitado; Chengdu recebeu 39,3 bilhões de yuans, e cerca de 10% das parcelas foram vendidas.
Dicas de risco: 1. A política é apertada mais do que o esperado; 2. Os fundamentos da indústria caíram mais do que o esperado; 3. O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
