Ciclo da demanda: o reparo é uma variável lenta, e a demanda razoável deve ser garantida
Desde setembro de 2021, no contexto da implementação urbana, a política de demanda multi-regional começou a relaxar. O relatório de trabalho do governo deste ano definiu o tom no lado da demanda de imóveis. Sob a linha de fundo de cumprir rigorosamente o mecanismo de longo prazo de “não especulação em habitação”, ainda há espaço para os governos locais impulsionar a demanda devido às políticas urbanas. Atualmente, o fim da política de demanda de várias cidades foi alcançado, mas afetado por fatores como “a perturbação da epidemia de Omicron + a preocupação dos moradores com a entrega no prazo + a expectativa insuficiente dos moradores de aumento do preço da habitação + a liberação lenta da recém-necessária habitação melhorada e habitação de novos cidadãos”, a reparação do ciclo de demanda é uma variável lenta. As políticas fiscais e fiscais e as políticas de crédito residente ainda precisam ser relaxadas.
Ciclo de inventário: as restrições políticas no mercado local de leilões foram largamente flexibilizadas
Actualmente, o foco da política é garantir um fornecimento razoável de terras e incentivar as empresas com bons fundamentos a tomar terras para o desenvolvimento. A regulamentação da política nacional de terras começou com a política centralizada de abastecimento de terras de 22 cidades em fevereiro de 2021, com o objetivo principal da política centralizada de fornecimento de terras é reduzir a expansão do armazenamento de terras das empresas imobiliárias e limitar sua alavancagem e expansão em larga escala por meio do fornecimento centralizado de terras em lote. No entanto, devido à concentração excessiva do tempo de fornecimento de terra, a pressão de capital das empresas imobiliárias em um curto espaço de tempo é enorme, e a partir do primeiro lote de transações, o preço do terreno de transação é relativamente alto e o lucro da empresa é muito limitado. A partir do segundo semestre de 2021, a política centralizada de fornecimento de terras será relaxada dos aspectos de alterar o limite de preço do leilão de terras e regras de licitação, prolongar o ciclo de fornecimento de terras e afrouxar os requisitos de qualificação de participação e pagamento do leilão centralizado de terras.
Ciclo de desenvolvimento: liquidez arrasta o investimento imobiliário é a questão central
Actualmente, o dilema de liquidez das ligações de desenvolvimento precisa de ser resolvido com urgência. Afetado pela cadeia de circulação negativa de “a liquidez dos promotores é difícil → o progresso da construção e desenvolvimento desacelera → os residentes estão preocupados em não serem entregues a tempo → a disposição dos residentes em comprar casas diminui → as vendas de casas comerciais são lentas → a liquidez da cobrança de vendas dos promotores é ainda mais congelada”, o risco de liquidez dos promotores é multiplicado, o efeito negativo da cadeia de capital apertada se espalha para o elo da construção, e o investimento imobiliário é arrastado para baixo
Recentemente, o governo enfatizou ainda mais o apoio às fusões e aquisições de empresas imobiliárias, relaxando a supervisão de fundos de pré-venda e enfatizando o desenvolvimento de habitação de aluguel acessível. Em fevereiro de 2022, os pareceres sobre a supervisão dos fundos nacionais de pré-venda de habitação comercial salientaram que “quando os fundos na conta de supervisão atingem o limite de supervisão, os fundos que excedem o limite podem ser retirados e utilizados pelas empresas imobiliárias”, e a supervisão dos fundos de pré-venda pode ser relaxada. Durante as duas sessões, o governo enfatizou explorar novos modelos de desenvolvimento, aderir ao desenvolvimento simultâneo de aluguel e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo e promover a construção de habitação indenizatória. No dia 16 de março, a Comissão de Estabilidade Financeira e Desenvolvimento do Conselho de Estado realizou uma reunião especial, enfatizando que “no que diz respeito às empresas imobiliárias, é necessário estudar oportunamente e apresentar planos eficazes de prevenção e resolução de riscos e propor medidas de apoio para a transformação para um novo modelo de desenvolvimento”. Posteriormente, o Banco Popular da China e a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China transmitiram e estudaram o espírito da reunião especial da comissão financeira do Conselho de Estado, incentivaram as instituições a realizar empréstimos de M & A de forma estável e ordenada, e se concentraram em apoiar empresas imobiliárias de alta qualidade para fundir e adquirir projetos de alta qualidade de empresas imobiliárias difíceis. No dia 20 de março, a CSRC ressaltou que devemos acelerar a implementação do projeto piloto de oferta pública de REITs de habitação de aluguel indenizatória.
