O ritmo da tendência de investimento imobiliário é difícil de distinguir, mas a direção é clara
Em primeiro lugar, a atual rodada de risco do setor imobiliário é a liberação de risco de problemas de liquidez, e não a interpretação do deslocamento do ciclo de oferta e demanda. Antes da dedução de risco em 2021, o próprio mercado habitacional comercial encontra-se em estreito equilíbrio entre oferta e procura, e o ciclo de inventário e descontaminação da habitação comercial é relativamente estável; Após dedução do risco, o problema da liquidez transita para a dimensão oferta e procura, e o equilíbrio apertado entre oferta e procura é quebrado. Portanto, a chave para a atual rodada de restauração do investimento imobiliário é a restauração da liquidez. Em segundo lugar, a liquidez precisa de ser reparada urgentemente, e o cerne reside na abertura da política de supervisão pré-venda. Por um lado, actualmente, o lado da procura é restringido pela “vontade dos residentes em comprar casas é arrastada para baixo pelos problemas de liquidez dos promotores, e o rácio de alavancagem dos departamentos dos residentes não sofreu testes periódicos”, enquanto o lado da oferta é restringido pela “supervisão de crédito e fundos pré-venda”, pelo que a melhoria da linha de sucursal única é difícil de impulsionar eficazmente o investimento, pelo que as dimensões da oferta e da procura devem funcionar em conjunto. Por outro lado, no que diz respeito à política de supervisão de fundos de pré-venda propriamente dita, o ponto de partida é o goodwill. Para garantir a execução do projeto, os governos locais têm a motivação de adotar uma supervisão mais rigorosa de pré-venda, mas a solução ideal local não é a solução ideal global. Se o aperto da política de crédito é o “fusível” da atual rodada de fraqueza imobiliária, o fortalecimento da supervisão de fundos de pré-venda em várias cidades é a “última gota para esmagar a liquidez das empresas imobiliárias”. Os fundos de pré-venda (incluindo hipotecas) representam mais da metade das fontes de capital das empresas imobiliárias. Após o aperto da política, uma grande quantidade de fundos de incorporadores não pode ser revitalizada. Por conseguinte, devemos aguardar com expectativa a liberalização do modo, da proporção de retirada ou do método de retirada do acompanhamento pré-venda. Terceiro, o ritmo de tendência de acompanhamento do investimento imobiliário é difícil de distinguir, mas a direção é clara. Julgamos que o ponto de inflexão do imobiliário certamente aparecerá. Sob o objetivo econômico estabelecido de crescimento estável, é necessário que o investimento imobiliário recupere. Semelhante à construção de infraestrutura em 2018, esta rodada de crescimento constante é imobiliária estável. No entanto, o ritmo depende da política. Depois de esclarecer a direção, não tente adivinhar o ponto de tempo.
Actualmente, a procura e o ciclo de desenvolvimento ainda estão no fundo
Em termos de demanda, as vendas do mercado de habitação comercial melhoraram na penúltima semana de março, mas a confiança no preço da habitação ainda é fraca. Em termos de ciclo de desenvolvimento, a operação dos principais materiais de construção é pobre. Em termos de volume, a taxa de operação de alto-forno diminuiu ligeiramente esta semana, e a taxa de entrega de cimento na China Oriental e Central Sul da China diminuiu significativamente desde o final de março; Em termos de preço, os preços do cimento e do vidro plano caíram. Como a política se destina a garantir a entrega de projetos, não a garantia das empresas, muito menos a garantia de caixa. Ao mesmo tempo, a atual indústria imobiliária está enfrentando desalavancagem, a periodicidade dos imóveis subsequentes desaparecerá gradualmente, e um grande número de empresas vai limpar ou mesmo inadimplência. Portanto, sugerimos controlar a posição dos títulos imobiliários e dar prioridade à alocação de empresas estatais de alta qualidade e empresas privadas líderes imobiliários com boa capacidade operacional, com um período de 1 a 2 anos. dois
O incumprimento de obrigações imobiliárias de baixo grau ocorreu com frequência, e as notações de muitas entidades foram rebaixadas
Em termos de inadimplência e mudança de rating, 18 Fujian sunshine mtn001 tinha cross default, 21 Fujian sunshine scp001, 19 Yango Group Co.Ltd(000671) ppn001 e 17 Huayang 01 não pagaram o principal e juros a tempo, e a notação de inadimplência foi BBB ou abaixo. A extensão de três ligações da província de Guangdong (20 Shenju D1, 21 Xinli 01, 18 longkong 02) e 19 Nantong Sanjian mtn001 da província de Jiangsu. Rongchuang real estate, Xinpu, Guizhou, Yaxi Dadi, Zunyi, Rongxin (Fujian), Guangzhou Times Holdings, Xiangsheng real estate e outras entidades foram reduzidas.
A escala de emissão de títulos imobiliários é relativamente estável, com spread de taxa de juros e diferenciação de rendimento
A emissão total de títulos imobiliários nesta semana foi de 15,764 bilhões de yuans, basicamente o mesmo que na semana passada, com um financiamento líquido de 2,292 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 13,44%. Em termos de spread de crédito, nas últimas duas semanas, o spread médio de crédito das obrigações imobiliárias AAA e AA diminuiu, o spread das obrigações imobiliárias AA + aumentou, tanto as categorias AA + como AA estão abaixo do quantil histórico 25º, e o grau AAA está próximo da mediana histórica. Em termos de YTM, com exceção dos títulos imobiliários AA, os rendimentos aumentaram, dos quais as variações de AA + e outras categorias atingiram 1054bp e 2188bp respectivamente, o que foi causado principalmente pelas flutuações de valoração de alguns títulos emitidos pela R&F imobiliário, Evergrande, happy foundation e outras entidades.
Retificar o desvio da política imobiliária e promover o círculo virtuoso do imobiliário
Continuação da política de estímulo do lado da demanda imobiliária: em termos de política de registro domiciliar, Fuzhou incorporou o registro domiciliar Changle no registro domiciliar local de Fuzhou, permitiu que comprasse casas em cinco áreas urbanas de Fuzhou, flexibilizou as restrições de registro domiciliar na compra de casas em não cinco áreas urbanas e reduziu o limiar para aplicação de cartão de talento em Foshan; Em termos de crédito e políticas fiscais e fiscais, Guangdong enfatiza atender a demanda razoável de compra de casa e aumentar o apoio financeiro, e dá alívio razoável aos contribuintes que atendem ao difícil alívio do imposto imobiliário e imposto de uso da terra urbana. Lado da oferta: o Ministério das Finanças realizou uma reunião para transmitir o espírito da 166ª reunião executiva do Conselho de Estado. Os três “não serão utilizados” para padronizar a utilização de fundos especiais: fundos especiais não serão utilizados para a construção de edifícios públicos, vários projetos de imagem, projetos de desempenho, reservas de terras e novos projetos de reconstrução de favelas. Sob o objetivo de manter o funcionamento estável do mercado imobiliário, as políticas locais foram ajustadas, e Harbin planeja abolir o aviso sobre o fortalecimento da regulação e controle do mercado imobiliário.
O principal índice de preços que acompanha dinamicamente o ciclo de demanda e o ciclo de desenvolvimento é a chave para prever a tendência do investimento imobiliário
A principal linha de restauração do investimento imobiliário subsequente é “demanda estável + desenvolvimento estável + destocking”.O principal índice de preços do ciclo de demanda de rastreamento dinâmico e ciclo de desenvolvimento é a chave para prever a tendência do investimento imobiliário.
Primeiro, em termos de ciclo de demanda, atualmente, o fim da política de demanda multi cidade foi realizado, mas o reparo do ciclo de demanda é uma variável lenta. Para os investidores, para julgar se a cadeia de “fundo de política → fundo de vendas” está aberta, o núcleo precisa prestar atenção para se há sinais de reparo em dois indicadores: (1) se M1 se estabilizou e se recuperou. O M1 é composto por numerário em circulação e depósitos por unidade de demanda, o que reflete a adequação da liquidez e a rigidez de capital dos residentes, empresas e departamentos governamentais, é um “reservatório” de investimento e um indicador prospectivo das mudanças do ciclo econômico. Para a cadeia imobiliária, a estabilização e recuperação de M1 mostra dois pontos: primeiro, a disposição dos moradores para comprar casas atualmente é aumentada; segundo, os fundos de compra de casas registrados pelas empresas são aumentados. Neste momento, o link demanda e desenvolvimento apontarão conjuntamente para o fundo das vendas imobiliárias. (2) Se a área de vendas de habitação comercial estabilizou e recuperou mês a mês. A curto prazo, mês a mês e ano a longo prazo, a mudança de vendas está à frente da mudança de leilão e construção local. Como M1 é um índice de frequência mensal, os investidores devem prestar mais atenção em se há sinais de recuperação nos dados de vendas de alta frequência.
Em segundo lugar, o actual dilema de liquidez das ligações de desenvolvimento precisa de ser resolvido com urgência. Para julgar se o arrasto de liquidez no investimento imobiliário desacelerou, os principais investidores precisam prestar atenção para se a área de construção e o investimento cumulativo em projetos de construção estabilizaram e recuperaram ano a ano. Existem duas lógicas: (1) mais de 60% do investimento imobiliário consiste em investimento em engenharia de construção, e investimento em engenharia de construção = área de construção × Os dois indicadores de custo unitário estão altamente relacionados com a tendência do investimento imobiliário. (2) Para o investimento imobiliário, a construção nova e a compra de terrenos são itens de ruído, e os projetos de construção e construção são indicadores confirmatórios de frequência e indicadores prospectivos de expectativa. Devido à falta de indicadores de alta frequência nos dados de construção e construção e instalação, no relatório quinzenal, tomamos os dados de saída e preço dos principais materiais de construção como o escalar proxy da prosperidade atual da construção imobiliária, incluindo a taxa de entrega do índice de preços de cimento e cimento, a taxa operacional da usina de alto forno e vergalhões de aço e preço de vergalhões, etc.
O volume comercial de habitação comercial primeiro diminuiu e depois aumentou este mês
As vendas do mercado imobiliário comercial melhoraram na penúltima semana de março, mas a confiança dos preços das casas ainda é fraca. A área média de transação de casas novas e casas usadas em 30 cidades de grande e médio porte nas últimas quatro semanas mudou em 2,16 milhões de metros quadrados e 1,17 milhões de metros quadrados, respectivamente, um decréscimo homólogo de 48% e 40,45%.
Os dados de vendas ruins nas duas primeiras semanas de março arrastaram para baixo o volume de negociação de todo o mês, mas começou a melhorar na penúltima semana, em que a área de transação de novas casas em cidades de segundo nível recuperou significativamente. Em termos de preços, o crescimento dos preços é geralmente fraco. A partir de 28 de março, o índice de cotação de habitação em segunda mão da Central Plains mudou 40,15%, abaixo do limite de 50% por cinco semanas consecutivas; O índice nacional de preços de listagem das casas em segunda mão mudou – 0,08%, um aumento de 0,03 pontos percentuais em relação ao valor anterior, mantendo-se na faixa negativa desde este mês, mas a taxa de declínio diminuiu ligeiramente nas duas semanas seguintes.
O desenvolvimento e a construção não foram significativamente impulsionados
O início dos principais materiais de construção é diferente. A taxa de operação da fábrica de aço de vergalhões é plana esta semana, com um valor de 55 e melhorou como um todo em março. A taxa de operação do alto-forno diminuiu ligeiramente para 77,45 esta semana. A taxa de entrega de cimento na China Oriental e Central do Sul da China diminuiu significativamente desde o final de março. A partir de 25 de março, o valor era 45,40, 18,24 menor do que na semana anterior. O índice de preços do vergalhão continuou a tendência ascendente recente, quebrando 5000 yuan / ton esta semana e atingindo 5142 yuan / ton a partir de 2 de abril. Os preços do cimento e do vidro plano caíram para 176,50 yuan / tonelada e 224960 yuan / tonelada respectivamente. Em termos de inventário de habitações comerciais, o número de meses de inventário de habitações comerciais em dez cidades atingiu uma nova alta de 15,41 e, desde este mês, a intensidade de inventário de habitações comerciais continua elevada. No contexto da desfocagem, a área vendível de casas comerciais em dez cidades diminuiu esta semana para 85,08 milhões de metros quadrados, um aumento de 2% em relação ao ano anterior e uma diminuição de 7 pontos percentuais em relação ao valor anterior.
Diferenciação das transacções fundiárias entre cidades
Nas últimas quatro semanas, a área média de transação e fornecimento de terra de 100 cidades diminuiu ligeiramente, incluindo 166642 milhões de metros quadrados de abastecimento de terra e 8,5617 milhões de metros quadrados de transação. Há diferenciação entre as cidades, com um ligeiro aumento nas cidades de primeiro nível e um declínio nas cidades de segundo e terceiro níveis. A diferenciação dos preços da terra em diferentes cidades intensificou-se.O preço médio de transação da terra em cidades de segundo nível nas últimas quatro semanas aumentou para 503994 yuan / m2, com uma taxa de prêmio de 4%; O preço médio de transação da terra nas últimas quatro semanas nas cidades do terceiro nível diminuiu ligeiramente para 130221 yuan / m2, com uma taxa de prêmio de 4,24%.
