Resumo do núcleo
Ponto de vista: na semana passada, Fuzhou, Quzhou, Lanzhou, Dongguan e outras capitais provinciais e cidades centrais na área metropolitana juntaram-se às fileiras de relaxantes restrições de compra, venda e empréstimo. A regulamentação do mercado imobiliário entrou em uma fase de melhoria substancial. O primeiro lote de regras centralizadas de fornecimento de terras e leilão de terras em muitas cidades “desistir de lucros”, aumentar a diferença de preço imobiliário e estimular o entusiasmo das empresas imobiliárias para participar do leilão. Há sinais de recuperação no leilão de terras em algumas cidades. No entanto, a epidemia de curto prazo aumentou repetidamente a pressão de vendas. As vendas mensais das 100 maiores empresas imobiliárias caíram mais de 50% em março em relação ao ano anterior. Espera-se que a atitude de investimento das empresas imobiliárias permaneça cautelosa. Beneficiando da melhoria contínua das políticas, o setor imobiliário subiu 10,82% na semana passada, superando significativamente o Shanghai e Shenzhen 300. Atualmente, a pressão descendente sobre a indústria e o risco do lado do capital das empresas imobiliárias ainda existem. Sob o pano de fundo do círculo virtuoso e “três estabilidades”, acreditamos que a política instável do mercado imobiliário continua, e a reparação da avaliação impulsionada pelo lado da política deve continuar. A médio e longo prazo, com a retirada ou contração de algumas empresas imobiliárias no período doloroso desta rodada, espera-se que o padrão global da indústria seja otimizado, e a participação de mercado e rentabilidade das empresas imobiliárias de marca com vantagens de financiamento e controle sejam melhoradas. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas são as fortes empresas operacionais e de crédito elevado, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terrenos, que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um deles é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos, e a pressão descendente das diretrizes trimestrais e de médio prazo do relatório anual foi gradualmente liberada.Com a desregulamentação contínua de políticas e a melhoria do lado de capital das empresas de desenvolvimento, espera-se trazer o reparo de avaliação de empresas de gestão de propriedades de alta qualidade, com foco em serviços como serviço de jardim rural, propriedade poli, serviço xinchengyue, serviço Jinke, negócios Xingsheng, etc.
Monitoramento do ambiente político: 1) Kerui: a pressão de vendas dos 100 melhores não é reduzida, e a política precisa ser fortalecida urgentemente; 2) O primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 22 cidades “fez lucros”, e o leilão local em algumas cidades aqueceu; 3) Fuzhou, Lanzhou, Quzhou, Dongguan e Qinhuangdao: as restrições de compra e venda em muitas cidades foram relaxadas, e o mercado imobiliário entrou em uma melhoria substancial
Monitoramento da operação de mercado: 1) transação: recuperou mês a mês, e o acompanhamento ainda estará sob pressão. Na semana passada (26 de março a 1º de abril), 38000 novas casas foram vendidas, um aumento de 20,1% mês em relação ao mês; 13000 casas em segunda mão foram vendidas, um aumento de 1,2% mês após mês. Em março, o volume de negócios médio diário de casas novas diminuiu 45% em relação ao mesmo período homólogo, um aumento de 15,2% em relação a fevereiro. Afetadas por surtos repetidos e oferta e procura cautelosas a curto prazo, as transações subsequentes continuarão sob pressão. 2) A proporção de melhoria da demanda aumentou mês a mês. Na transação de casas comerciais em 32 cidades em fevereiro de 2022, o número de unidades acima de 90 metros quadrados aumentou 1,7pct para 77,1% mês a mês. 3) Os estoques recuperaram mês a mês e tenderam a diminuir no curto prazo. O inventário de coleta de evidências em 16 cidades foi de 101,12 milhões de metros quadrados, aumento de 0,1% mês a mês. Sob a pressão do mercado de capitais e imóveis, as empresas imobiliárias tendem a converter o inventário existente, e a escala de inventário a curto prazo pode diminuir constantemente. 4) Terrenos: o volume de negócios e a taxa de prêmio recuperaram, e a proporção do primeiro e segundo níveis aumentou. Com o lançamento do primeiro lote de fornecimento centralizado de terra, a área de fornecimento de terra e construção de Baicheng na semana passada foi de 43,136 milhões de metros quadrados, e a área de construção de transação foi de 16,919 milhões de metros quadrados, acima de 75,3% e 29,8% mês a mês; A taxa de prêmio de transação foi de 4,8%, alta de 2,4% mês em relação ao mês.
Monitoramento do mercado de capitais: 1) títulos imobiliários: 8,98 bilhões de yuans de títulos domésticos foram emitidos na semana passada, uma diminuição de 6,69 bilhões de yuans mês a mês; A emissão de obrigações no exterior foi de US $ 729 milhões, um aumento de US $ 440 milhões mês a mês; A taxa de juro de emissão das principais empresas imobiliárias é de 2,3% – 8%, e a taxa de juro de emissão comparável é diferente da da época anterior. 2) Confiança: na semana passada, a confiança coletiva emitiu 500 milhões de yuans, uma diminuição mensal de 2,87 bilhões de yuans. 3) Estoques imobiliários: o setor imobiliário subiu 10,82% na semana passada, superando Xangai e Shenzhen 300 (2,43%); Atualmente, o PE (TTM) do setor imobiliário é de 11,08 vezes, e a valorização está no quantil de 72,4% nos últimos cinco anos. Na semana passada, as três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de capital das ações de Xangai, Shenzhen e Hong Kong para o norte foram Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Youngor Group Co.Ltd(600177) , China Vanke Co.Ltd(000002) ; As três principais empresas imobiliárias com entrada líquida de capital do sul são desenvolvimento no exterior da China, serviço de jardim rural e desenvolvimento de novas cidades.
Dicas de risco: 1) a adequação da oferta reduz o risco; 2) Risco de pressão de desempenho das empresas imobiliárias; 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
