Principais pontos de investimento
Nesta semana (2022.3.26 – 2022.4.1): o setor imobiliário (SW) subiu e caiu + 10,82%. No mesmo período, os índices Shanghai e Shenzhen 300 e wandequan a subiram e caíram + 2,43% e + 1,25%, respectivamente, e o retorno excedente foi de + 8,39% e + 9,57%, respectivamente.
Fundamentos imobiliários e dados de alta frequência: (1) mercado imobiliário: nesta semana (2022.3.262022.4.1), a área de transação de moradias novas em 60 cidades foi de 4,05 milhões de metros quadrados, com aumento mensal de + 14,3% e aumento homólogo de – 50,8%; As vendas acumuladas deste ano foram de 50,511 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 44,0%; Em março de 2022, o volume de negócios acumulado foi de 16,631 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 51,8%. A área de transação de casas usadas em 20 cidades foi de 1,135 milhões de metros quadrados, com aumento mensal de + 3,7% e aumento homólogo de – 46,9%; O volume de negócios acumulado deste ano foi de 13,258 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 43,1%; Em março de 2022, o volume de negócios acumulado foi de 5,137 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 44,5%. O inventário cumulativo de moradias novas em 16 cidades foi de – 10,8% mês a mês e – 9,2% ano a ano; O ciclo de descontaminação diminuiu 1,1 mês mês a mês. O ciclo de urbanização das cidades de primeiro escalão foi de 7,7 meses, queda de 3,7 meses em relação à semana passada. Os ciclos de urbanização das cidades de segundo escalão e terceiro e quarto escalão foram de 16,2 e 27,0 meses, respectivamente, alta de 0,3 e 0,8 meses em relação à semana passada. (2) Mercado fundiário: nesta semana (28 de março de 2022-3 de abril de 2022), o número de terras fornecidas por 100 cidades foi de – 68,7% mês a mês, com um aumento homólogo de – 78,6%; A área de construção do terreno fornecido foi de – 64,8% mês a mês e – 76,4% ano a ano. A área de construção da transação de terrenos em Baicheng foi de – 46,0% mês a mês e – 74,1% ano a ano; O preço mínimo da transação foi de + 82,3% mês a mês e + 119,4% ano a ano; A taxa do prémio à terra foi de -3,32% mês a mês e -21,9% ano a ano.
Políticas-chave: desde março, o relaxamento dos imóveis foi fortalecido ainda mais, desde a redução anterior das taxas de juros e relaxamento do fundo provident até o relaxamento das restrições de compra e venda. Fuzhou, Quzhou, Qinhuangdao e Lanzhou, que foram recentemente relaxados, são a capital das províncias costeiras orientais ou as principais cidades metropolitanas. As famílias não registradas no distrito de Wucheng de Fuzhou não precisam fornecer certificado médico de segurança social ou imposto ou estabelecer-se por 12 meses nos últimos dois anos, mas podem comprar uma residência comum abaixo de 144 metros quadrados no distrito de Wucheng de Fuzhou; Quzhou famílias não registradas podem comprar novas casas e casas de segunda mão na área urbana, e as novas casas de 144 metros quadrados e acima que não foram assinadas on-line no terreno transferido não estão limitadas à venda; Qinhuangdao aboliu completamente a restrição de compra; Lanzhou lançou uma política de flexibilização mais abrangente, flexibilizou restrições de compra, reduziu a proporção de adiantamento de empréstimos comerciais e implementou a política de “reconhecer empréstimos, mas não casas”.
A visão de Zhou: no início de março, o relatório de trabalho do governo mencionou que o imobiliário deve explorar novos modelos e promover habitação de aluguel e habitação de longo prazo. Esta semana, as atas e documentos relevantes emitidos pelo Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano, o Ministério das Finanças, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China apontaram que, sob a atual situação complexa, a política deve liberar informações suficientes. A política imobiliária será relaxada sob os requisitos de “estabilização dos preços dos terrenos, dos preços das casas e das expectativas”. Em 2022, a política de vento quente sopra com frequência, e quase 70 cidades em todo o país relaxam a regulamentação. Na fase inicial, concentrou-se principalmente nas cidades do terceiro e quarto escalões, tendo agora sido expandido para as cidades do segundo escalão, e a flexibilização das políticas foi reforçada. Acreditamos que uma nova rodada de relaxamento mais aprofundado do mercado imobiliário nacional foi iniciada, e espera-se que mais cidades com mercados deprimidos fortaleçam a desregulamentação. Considerando que a situação imobiliária ainda não é otimista, muitas empresas imobiliárias estão enfrentando uma lacuna de liquidez, estabilizando a economia precisa estabilizar o imobiliário, e políticas de melhoria do lado da oferta podem ser emitidas no futuro. Em termos de habitação de aluguel indenizatório, atualmente, muitas empresas imobiliárias principais organizaram o negócio de habitação de aluguel, e algumas têm a capacidade de gerenciamento de ativos de habitação de aluguel, de modo que o desenvolvimento para o negócio de habitação de aluguel indenizatório também é relativamente suave. Com o apoio das políticas financeiras atuais, essas empresas são mais atraentes para financiamento. Os riscos futuros da indústria dependem do ajuste da estrutura imobiliária e do apoio político. Sugere-se prestar atenção a 1) as principais empresas imobiliárias com alto crédito no campo da habitação de aluguel: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , desenvolvimento no exterior da China; 2) Empresa de gestão de propriedade pós ciclo imobiliário: Propriedade Poly, serviços de jardim do campo, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviços de Xuhui Yongsheng.
Dica de risco: a flexibilização da política de regulação imobiliária é menor do que o esperado; A indústria continuou a diminuir e as vendas foram menores do que o esperado; O risco de crédito da indústria continua a espalhar-se; A situação epidêmica repete-se e desenvolve-se além das expectativas
