Principais pontos de investimento
Nesta semana (2022.4.6 – 2022.4.8): o setor imobiliário (SW) subiu e caiu +1,64%. No mesmo período, o CSI 3 milhões e o índice wandequan um subiram e caíram – 1,06% e – 1,74%, respectivamente, e o retorno excedente foi de + 2,70% e + 3,38%, respectivamente.
Fundamentos imobiliários e dados de alta frequência: (1) mercado imobiliário: nesta semana (2022.4.2-2022.4.8), a área de transação de casas novas em 60 cidades foi de 2,305 milhões de metros quadrados, com uma relação mês a mês de – 43,2% e uma relação ano a ano de – 65,1%; Em 2022, o volume acumulado de vendas foi de 52,162 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 44,8%; De 1º de abril a 8 de abril de 2022, o volume de negócios acumulado foi de 2,764 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 63,9%. A área de transação de casas usadas em 20 cidades foi de 850000 metros quadrados, com uma relação mês a mês de – 25,1% e uma relação ano a ano de – 50,1%; Em 2022, o volume de negócios acumulado foi de 13,893 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de – 43,2%; De 1º de abril a 8 de abril de 2022, um total de 1049000 metros quadrados foram negociados, com um aumento homólogo de – 46,3%. O inventário cumulativo de moradias novas em 16 cidades foi de + 12,5% mês a mês e + 3,3% ano a ano; O ciclo de descontaminação aumentou 2,5 meses mês a mês. Os ciclos de urbanização das cidades de primeiro, segundo e terceiro e quarto escalões foram de 13,1, 16,8 e 28,8 meses respectivamente, um aumento de 5,4, 0,6 e 1,9 meses respectivamente em relação à semana passada. (2) Mercado fundiário: nesta semana (2022.4.4-2022.4.10), o número de terras fornecidas por 100 cidades foi de – 92,9% mês a mês e – 95,5% ano a ano; A área de construção do terreno fornecido foi de – 91,7% mês a mês e – 95,8% ano a ano. A área de construção da transação de terrenos em Baicheng foi de – 92,6% mês a mês e – 95,5% ano a ano; O preço mínimo da transação foi de – 73,0% mês a mês e – 59,8% ano a ano; A taxa do prémio à terra foi de -3,32% mês a mês e -21,9% ano a ano.
Políticas-chave: desde março, a flexibilização do setor imobiliário foi reforçada, desde a anterior redução da taxa de juros e flexibilização do fundo previdenciário até a flexibilização das restrições de compra e venda. Em 7 de abril, Chongqing emitiu as regras detalhadas para a implementação do apoio financeiro para que novos cidadãos vivam e trabalhem em paz e contentamento, que enfatizaram atender a demanda razoável de crédito de compra de habitação e determinar razoavelmente o primeiro padrão de hipoteca para crédito diferenciado qualificado de novos cidadãos (atualmente, a primeira taxa de pagamento inicial em Chongqing é de 20% e a taxa de juros do empréstimo é de 5,2%); Desenvolver vigorosamente negócios de poupança de habitação (a fim de obter empréstimos bancários, os compradores economizam antecipadamente do banco, acumulam fundos de consumo de habitação e também obtêm oportunidades para melhorar seu próprio crédito e apoiar as pessoas de baixa renda a realizar “propriedade da casa”), de modo a reduzir o custo do crédito de compra de habitação com as características de “depósito antes do empréstimo” e “juros baixos constantes”. Ao mesmo tempo, aumentaremos o apoio a habitações a preços acessíveis e à reconstrução de antigas comunidades urbanas. O atual ciclo de comercialização de habitação comercial de Chongqing é de apenas 8,1 meses. Sob a condição de ciclo de comercialização saudável, continua a impulsionar o poder de compra de novos moradores, refletindo a forte vontade do governo de estabilizar o mercado imobiliário.
A visão de Zhou: no início de março, o relatório de trabalho do governo mencionou que o imobiliário deve explorar novos modelos e promover habitação de aluguel e habitação de longo prazo. Recentemente, as atas de reuniões e documentos relevantes emitidos pelo Ministério da habitação e desenvolvimento rural urbano, o Ministério das Finanças, o banco central e a Comissão Reguladora Bancária e Seguros da China apontaram que, sob a atual situação complexa, a política deve liberar informações suficientes. A política imobiliária será relaxada sob os requisitos de “estabilização dos preços dos terrenos, dos preços das casas e das expectativas”. Em 2022, a política de vento quente sopra com frequência, e quase 70 cidades em todo o país relaxam a regulamentação. Na fase inicial, concentrou-se principalmente nas cidades do terceiro e quarto escalões, tendo agora sido expandido para as cidades do segundo escalão, e a flexibilização das políticas foi reforçada. Acreditamos que uma nova rodada de relaxamento mais aprofundado do mercado imobiliário nacional foi iniciada, e espera-se que mais cidades com mercados deprimidos fortaleçam a desregulamentação. Considerando que a situação imobiliária ainda não é otimista, muitas empresas imobiliárias estão enfrentando uma lacuna de liquidez, estabilizando a economia precisa estabilizar o imobiliário, e políticas de melhoria do lado da oferta podem ser emitidas no futuro. Em termos de habitação de aluguel indenizatório, atualmente, muitas empresas imobiliárias principais organizaram o negócio de habitação de aluguel, e algumas têm a capacidade de gerenciamento de ativos de habitação de aluguel, de modo que o desenvolvimento para o negócio de habitação de aluguel indenizatório também é relativamente suave. Com o apoio das políticas financeiras atuais, essas empresas são mais atraentes para financiamento. Os riscos futuros da indústria dependem do ajuste da estrutura imobiliária e do apoio político. Sugere-se prestar atenção a 1) as principais empresas imobiliárias com alto crédito no campo da habitação de aluguel: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , desenvolvimento no exterior da China; 2) Empresa de gestão de propriedade pós ciclo imobiliário: Propriedade Poly, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço Xuhui Yongsheng.
Dica de risco: a flexibilização da política de regulação imobiliária é menor do que o esperado; A indústria continuou a diminuir e as vendas foram menores do que o esperado; O risco de crédito da indústria continua a espalhar-se; A situação epidêmica repete-se e desenvolve-se além das expectativas
