Vista central
Revisão do mercado esta semana. Na 14ª semana, o índice do setor imobiliário foi mais forte que o CSI 300 e o índice gema. O retorno relativo do setor imobiliário comparado ao índice CSI 300 foi de + 2,7%. O índice de Xangai e Shenzhen fechou em – 421,1% semanalmente; O índice gema fechou em 256991, com aumento semanal de – 3,6%; O índice do setor imobiliário fechou em 379588, com aumento semanal de + 1,6%.
Destaques da indústria esta semana. 17 departamentos emitiram documentos para realizar a construção piloto de cidades orientadas para o desenvolvimento juvenil. Comitê Permanente Nacional: implementar o uso oportuno de ferramentas de política monetária para otimizar serviços financeiros de habitação acessíveis. Lanzhou relaxou as restrições de compra, empréstimo e venda e reduziu a proporção de adiantamento. Chongqing banking and Insurance Regulatory Bureau: determinar razoavelmente o padrão de hipoteca da primeira casa das pessoas na nova cidade. Hangzhou planeja fornecer 4816 hectares de terra em 2022. Chongqing pré fornece 27 parcelas de terra na principal área urbana China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) assinou acordos de cooperação estratégica com grandes ativos de parede e jiazhaoye.
As vendas de casas novas e usadas nesta semana foram significativamente menores do que na semana passada. Na 14ª semana, as vendas de casas novas em 29 grandes cidades foram de 18000, queda de 34,6% em relação à 13ª semana; As vendas de casas em segunda mão em 11 grandes cidades foram de 6000 unidades, queda de 28,5% em relação à 13ª semana; Em comparação com a 13ª semana, as taxas de crescimento das novas habitações e das transacções de habitação em segunda mão nas cidades de primeiro escalão foram – 25,6% e – 26,8%, respectivamente; Em comparação com a 13ª semana, as taxas de crescimento das novas habitações e das transacções de habitação em segunda mão nas cidades de segundo escalão foram – 48,5% e – 36,8%, respectivamente. O inventário é basicamente o mesmo da semana passada, e o inventário e as vendas são maiores do que a semana passada. Na 14ª semana, o inventário de 15 grandes cidades foi de 1222000 conjuntos, um aumento de 10000 conjuntos em comparação com a 13ª semana; A relação estoque/vendas foi de 18,5 meses, um aumento de 1,4 meses em relação à 13ª semana. A quantidade de transferência de terras diminuiu. Na 14ª semana, a taxa de transferência de terras em 26 grandes cidades foi de 580 milhões de yuans, uma diminuição de 39,49 bilhões de yuans em comparação com a 13ª semana. A taxa média do prémio diminuiu. Na 14ª semana, a taxa média de prémio de transacções de terrenos nas 26 grandes cidades foi 0,0%, 3,0% inferior à da 13ª semana.
Anúncio das principais empresas. Um número de empresas imobiliárias anunciou vendas no primeiro trimestre: Vanke 106,5 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 33,9%; Poli 90,7 bilhões de yuans, queda de 27,0%; Rongchuang atingiu 72,36 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 37,8%; China Shipping 48,28 bilhões de yuans, queda de 46,0% ano a ano China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 47,34 bilhões de yuans, para baixo 34,5% ano a ano; Jindi 45,51 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 33,7%; Jinmao 31,66 bilhões de yuans, queda de 49,6% Oceanwide Holdings Co.Ltd(000046) durante 12 meses consecutivos, o montante acumulado de litígios representa 10,42% dos seus ativos líquidos auditados. Tan Wei, vice-presidente de Shenzhenye, renunciou e não ocupou mais nenhuma posição.
Proposta de investimento e objecto de investimento
Após uma breve recuperação na semana passada, as vendas de casas novas e de segunda mão enfraqueceram de forma geral esta semana, e a construção inferior dos fundamentos continuou. As expectativas do mercado para a introdução de políticas de maior flexibilização em abril continuaram a aumentar. Combinado com o espírito da reunião de estabilidade do ouro de 16 de março e a subsequente reunião de comunicação de vários departamentos, acreditamos que o consenso alcançado pela supervisão inclui dois aspectos: primeiro, promover instituições financeiras para reduzir as execuções de liquidez em empresas imobiliárias de baixa classificação; Em segundo lugar, promover as fusões e aquisições de projetos imobiliários, incentivar empresas imobiliárias de alta qualidade a adquirir projetos de alta qualidade de empresas imobiliárias problemáticas, compactar a responsabilidade dos controladores reais, melhorar sua disposição para pagar dívidas e incentivar empresas de alta qualidade a participar em fusões e aquisições, de modo a resolver riscos de dívida, em vez de inteiramente através da estimulação da demanda. Com base nessa lógica de decisão, a política acabará por mostrar uma força média em ambas as extremidades: o lado da oferta promoverá o problema das empresas imobiliárias para vender os projetos com um desconto significativo, e as empresas estatais e empresas privadas de alta qualidade assumirão os projetos; Do lado da procura, algumas cidades com pouca pressão ascendente sobre os preços das casas podem relaxar ainda mais a regulamentação. O resultado final é que o capital próprio do proprietário das empresas imobiliárias problemáticas foi perdido, os credores sofreram um certo grau de perda em média (mas os credores têm a ordem de prioridade e inferioridade) e o Departamento residente aumentou lentamente uma certa alavancagem (com um corte moderado da taxa de juros para aliviar a pressão das despesas de capital e juros dos residentes). Recentemente, o mercado deduziu três lógicas: a reparação da avaliação de Vanke, o aumento do imobiliário de empresas estatais locais, o incumprimento de crédito e a reversão da situação das empresas privadas. Acreditamos que a Vanke tem espaço para reparos de avaliação, e as empresas imobiliárias estatais locais também se beneficiam do atual padrão de concorrência como um todo; No entanto, no quadro da promoção da resolução de riscos através de fusões e aquisições, as empresas imobiliárias problemáticas perderão capital em larga escala e perderão completamente a capacidade de aumentar a alavancagem no futuro. Recomendamos a alocação equilibrada dos líderes de primeira linha e algumas metas flexíveis de alta classificação, favorecer os líderes de primeira linha com desempenho estável e recomendar Vanke A ( China Vanke Co.Ltd(000002) , buy) e Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , buy); Líderes de segunda camada com desempenho flexível são recomendados Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar) e grupo Longhu (00960, comprar). Ao mesmo tempo, estamos otimistas sobre a gestão de propriedades e indústria de gestão de negócios com rápido crescimento e menos danos de crédito.Recomendamos Country Garden Service (06098, comprar), propriedade poli (06049, comprar), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , excesso de peso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , comprar), serviço rongchuang (01516, comprar), Xingsheng Commerce (06668, comprar).
Dicas de risco
As vendas foram significativamente inferiores ao esperado. A política contracíclica foi inferior ao esperado. As taxas de juro aumentaram significativamente.
