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O Bureau of Statistics divulgou dados de investimento imobiliário e vendas de janeiro a março. Entre eles, o volume de vendas de habitação comercial foi de 2965,5 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 22,7%; A área de vendas da habitação comercial foi de 310,46 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 13,8%; O investimento no desenvolvimento imobiliário foi de 2776,5 bilhões de yuans, um aumento anual de 0,7%; A nova área de construção das casas foi de 298,38 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 17,5%; A área habitacional concluída foi de 169,29 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 11,5%.
A visão da Guoxin imobiliária: 1) os dados de vendas continuam a tendência descendente, e a direção de relaxamento da política é clara, que ainda não entrou em vigor. 2) O desempenho dos investimentos e dos fundos existentes deteriorou-se, principalmente afectado pelo impacto da epidemia e pelo declínio das vendas. 3) O declínio do início e conclusão continuou a expandir-se, e ainda há grande pressão para olhar para frente para o segundo trimestre. 4) Sugestão de investimento: esta ronda de recessão imobiliária é diferente do ciclo descendente da história, e não é mais a “doença racional” do aperto de políticas. A gama descendente de dados, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade das indústrias e empresas são sem precedentes. A razão é a excessiva financeirização provocada pelo modelo de “rápido volume de negócios” de 2016 a 2021. Após a explosão do declínio das vendas e da supervisão pré-venda desde o segundo semestre de 2021, o modelo “entrou em colapso”. Assim, não há necessidade de se preocupar que o estímulo político vai sobrecorrigir. Acredito que o “remédio poderoso” está a caminho. Acreditamos firmemente que a corrente é uma boa oportunidade para a alocação de ações imobiliárias, e o retorno excedente continuará a ser deduzido. Do ponto de vista do jogo, a terra não é quente e o mercado não é frio; Do ponto de vista do valor, o modo de layout é melhorado, e a “maré crescente e navio crescente” traz a segunda rodada de ascensão. Sugere-se prestar atenção a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) . 5) Aviso de risco: a política é mais apertada do que o esperado; Fatores como a epidemia fizeram com que os fundamentos da indústria caíssem mais do que o esperado; O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
Comentários:
Os dados de vendas continuaram a tendência descendente, e a direção de relaxamento da política era clara, que ainda não entrou em vigor
As vendas prosseguiram a tendência descendente. De janeiro a março de 2022, o volume de vendas de habitação comercial totalizou 2965,5 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 22,7%, abaixo de 3,4 pontos percentuais do valor anterior; A área total de vendas foi de 310,46 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de – 13,8%, queda de 4,2 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Do valor mensal, o volume de vendas de habitação comercial em março de 2022 foi de 1419,6 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 26,2%, uma diminuição de 6,9 pontos percentuais em comparação com o valor anterior; A área de vendas foi de 153,43 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de – 17,7%, queda de 8,1 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Acreditamos que a epidemia que começou a se espalhar em março afetou as vendas imobiliárias, por um lado afetou a abertura do campo de vendas e, por outro, exacerbou o clima de espera e veja dos compradores de imóveis.
A orientação da flexibilização política é clara e ainda não entrou em vigor. De janeiro a março de 2022, o preço médio de venda da habitação comercial foi de 9552 yuan / m2, um aumento anual de – 10,4%; Em março de 2022, o preço médio de venda da habitação comercial foi de 9252 yuan / m2, um aumento anual de – 10,3%. Como o desempenho do mercado de vendas do terceiro e quarto escalões não é tão bom quanto o do primeiro e segundo escalões, o declínio no preço médio de venda não é causado por fatores estruturais, mas reflete mais o comportamento de vendas de redução de preços das empresas imobiliárias, e o mercado ainda está deprimido. Embora, desde março, muitos locais tenham introduzido medidas como relaxar as restrições de compra e empréstimo e reduzir as taxas de juros hipotecários para promover a demanda por compra de habitação, a força e escopo da política atual ainda são limitados em comparação com 2014. Acredito que o “remédio poderoso” está a caminho.
O desempenho do investimento e dos fundos existentes deteriorou-se, principalmente afectado pelo impacto da epidemia e pelo declínio das vendas
A margem de investimento em desenvolvimento diminuiu. De janeiro a março de 2022, o investimento total em desenvolvimento imobiliário foi de 2776,5 bilhões de yuans, um aumento homólogo de + 0,7%, 3,0 pontos percentuais menor do que o valor anterior. Do valor mensal, o investimento concluído em desenvolvimento imobiliário em março de 2022 foi de 1326,6 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 2,4%, uma diminuição de 6,1 pontos percentuais em comparação com o valor anterior. Quando o mercado imobiliário ainda não está aquecido, o investimento em desenvolvimento depende principalmente do investimento em construção e instalação. Acreditamos que a epidemia de março teve um certo impacto na construção imobiliária.
O declínio dos fundos existentes expandiu-se. De janeiro a março de 2022, o montante total de fundos pagos pelas empresas imobiliárias foi de 3815,9 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 19,6%, uma diminuição de 1,9 pontos percentuais em comparação com o valor anterior. Do valor do mês único, os fundos em vez de empresas imobiliárias em março de 2022 foi de 1301,6 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 23,0%, uma diminuição de 5,3 pontos percentuais em comparação com o valor anterior. Desmantelar as fontes de capital das empresas imobiliárias. De janeiro a março de 2022, a proporção de cobrança de vendas (depósito e cobrança antecipada + empréstimo hipotecário pessoal) nas fontes de capital foi de 48,8%, e a atração dos fundos em vigor foi reduzida para – 14,7%; A proporção de empréstimos chineses na fonte de fundos foi de 14,5%, e a atração de fundos em vigor diminuiu para – 3,6%. A recuperação do financiamento de empréstimos é lenta, e as empresas imobiliárias ainda são altamente dependentes da cobrança de vendas, que é muito afetada pela tendência descendente das vendas.
O declínio do início e da conclusão continuou a expandir-se, e ainda há grande pressão para aguardar o segundo trimestre
Além do impacto da epidemia, a construção continuou fraca devido ao estoque insuficiente de terra e as vendas não foram revertidas. De janeiro a março de 2022, a área recém-iniciada totalizou 298,38 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de – 17,5%, um decréscimo de 5,3 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Do valor mensal, a área recém-iniciada em março de 2022 foi 1487,1 bilhões de yuans, uma diminuição anual de – 22,2%, uma diminuição de 10,1 pontos percentuais em comparação com o valor anterior. No final da conclusão, o declínio marginal era óbvio. De janeiro a março de 2022, a área concluída totalizou 169,29 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de – 11,5%, queda de 1,7 pontos percentuais em relação ao valor anterior. Em relação ao valor mensal, a área concluída em março de 2022 foi de 47,29 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de – 15,5%, um decréscimo de 5,7 pontos percentuais em relação ao valor anterior.
Olhando para o segundo trimestre, as vendas, o início e os fundos existentes devem permanecer baixos. Se a situação epidêmica diminuir e a construção puder prosseguir normalmente, o investimento pode estabilizar em um nível baixo, e a taxa de crescimento de conclusão deve ser reparada na parte inferior. No entanto, em termos de impacto na economia, finanças e emprego, a pressão sobre a cadeia imobiliária no segundo trimestre ainda é grande.
Sugestões de investimento:
Esta ronda de recessão imobiliária é diferente do ciclo descendente da história, já não é uma “doença racional” do aperto das políticas. A gama descendente de dados, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade das indústrias e empresas são sem precedentes. A razão é a excessiva financeirização provocada pelo modelo de “rápido volume de negócios” de 2016 a 2021. Após a explosão do declínio das vendas e da supervisão pré-venda desde o segundo semestre de 2021, o modelo “entrou em colapso”. Assim, não há necessidade de se preocupar que o estímulo político vai sobrecorrigir. Acredito que o “remédio poderoso” está a caminho. Acreditamos firmemente que a corrente é uma boa oportunidade para a alocação de ações imobiliárias, e o retorno excedente continuará a ser deduzido. Do ponto de vista do jogo, a terra não é quente e o mercado não é frio; Do ponto de vista do valor, o modo de layout é melhorado, e a “maré crescente e navio crescente” traz a segunda rodada de ascensão. Sugere-se prestar atenção a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , grupo Longhu, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Dicas de risco:
1. A política foi mais apertada do que o esperado; 2. Fatores como a epidemia fizeram com que os fundamentos da indústria diminuíssem mais do que o esperado; 3. O evento de risco de crédito das empresas imobiliárias ultrapassou o impacto esperado.
