Vista central
No atual ambiente de mercado, como evoluirá a tendência de acompanhamento das políticas imobiliárias? Acreditamos que, sob a perspectiva da urgência do ajuste político atual, a pressão de capital das empresas imobiliárias é aliviada
Relaxamento do lado da procura ajuste do lado da oferta. Em 2008 e 2014, as principais políticas de relaxamento imobiliário foram do lado da demanda e, a partir do 21q4, basearam-se principalmente no surto concentrado do risco de dívida das empresas imobiliárias ou na preocupação oculta do crescimento econômico. Por conseguinte, em termos de política, será dada maior consideração ao ajustamento na perspectiva de que os fundos razoáveis das empresas imobiliárias sejam atendidos primeiro, e, em seguida, o ajustamento do lado da procura será focado, e o ajustamento do lado da procura será principalmente o ajustamento fino local. Acreditamos que a política imobiliária passou do relevo para a promoção ativa. Atualmente, existem duas políticas que podem ser utilizadas na caixa de ferramentas da política: a política estreita ainda é dominada pela política de “cinco limites”, que muda principalmente os níveis de energia urbana e detalhes da política. Em primeiro lugar, o nível de energia urbana expandirá gradualmente das cidades do terceiro e do quarto nível e das cidades fracas do segundo nível para as cidades fortes do segundo nível. Por exemplo, em termos de restrições de empréstimos, os dois conjuntos com áreas melhoradas podem beneficiar do rácio de adiantamento do primeiro conjunto, da retirada de fundos previdenciários para compensar o adiantamento, etc. Em termos de políticas amplas, 1) liberalizar a qualificação de compra de novos cidadãos e expandir a demanda. 2) Ajustamento da supervisão de fundos pré-venda. 3) Em termos de empréstimos para empresas imobiliárias, aumentar os empréstimos de instituições financeiras para imóveis, expandir o escopo de emissão de títulos para empresas imobiliárias, e assim por diante. 4) A AMC entra no projeto de aquisição. 5) Incentivar ativos estatais locais a participar em algumas empresas imobiliárias.
Quão eficaz é a política do lado da procura? Acreditamos que de forte para fraco, pode ser resumido como: relaxamento abrangente das restrições de compra → relaxamento das restrições de empréstimo (redução da taxa de adiantamento → redução da taxa de juros de hipoteca) → relaxamento parcial das restrições de compra → aumento do espaço limite de preço → relaxamento das restrições de vendas → políticas de incentivo à compra como talentos e população → redução de impostos e taxas de transação.
Como a indústria imobiliária e o padrão de concorrência mudarão no futuro? O antigo modelo de crescimento rápido através de alta alavancagem e alto volume de negócios tem sido insustentável no atual ambiente de mercado. O crescimento em escala não é a principal demanda das empresas imobiliárias. Ele presta mais atenção à segurança e operação estável, e toda a indústria também se transformou em uma operação saudável, estável e orientada para a gestão. O padrão de concorrência da indústria será otimizado, e a proporção de empresas estatais centrais e empresas privadas de alto crédito com financiamento suave na indústria imobiliária aumentará significativamente no futuro. No passado, tanto em termos de escala de aquisição de terras e escala de vendas, a proporção de empresas privadas era alta; No entanto, esperamos que a quota de mercado diminua gradualmente de 70% para 40% no futuro. Desde o segundo semestre de 2021, tempestades ocorreram frequentemente em empreendimentos imobiliários privados, e a proporção de vendas e aquisição de terras diminuirá gradualmente. As empresas estatais centrais com baixo risco de crédito, canais de financiamento suaves, alta segurança e fluxo de caixa estável beneficiarão mais da desregulamentação das políticas e da recuperação do mercado imobiliário, de modo a manter um bom impulso de desenvolvimento. Quanto às empresas imobiliárias privadas, acreditamos que algumas empresas imobiliárias privadas serão liberadas. Embora algumas empresas imobiliárias privadas tenham sobrevivido com sucesso à crise, sua escala diminuirá no futuro devido a danos ao crédito, financiamento deficiente e possível venda de ativos e desaceleração do investimento no período doloroso. Globalmente, a proporção de vendas das empresas estatais centrais: empresas imobiliárias privadas mudará gradualmente de 3:7 para cerca de 6:4.
Quanto espaço tem o setor imobiliário de acompanhamento para aumentar? Acreditamos que ainda é um bom período de janela de configuração, e haverá oportunidades crescentes freqüentes no segundo trimestre. Quando as fortes cidades de segundo escalão começaram a ajustar suas políticas, pensamos que isso pode ser considerado como o fim desta rodada de ajuste. Acreditamos que a probabilidade de ajuste de políticas aparece do final de abril a maio, e a probabilidade de baixo de vendas aparece em junho. Do ponto de vista do aumento do espaço, empresas imobiliárias de alto crédito com fundamentos sólidos e financiamento suave têm mais espaço para crescer. Especificamente: o primeiro nível é o layout nacional das empresas estatais centrais e principais empresas imobiliárias. Na fase anterior, o desempenho dos preços das acções das empresas estatais centrais era relativamente dominante, tendo a lógica central sido a de que as empresas estatais centrais tinham vantagens significativas em termos de financiamento, capital, terra, vendas e outros recursos sob o apoio de empresas estatais centrais. Acreditamos que a lógica inicial de tais empreendimentos imobiliários ainda é suave. Por um lado, eles se beneficiam de uma maior reparação de políticas, por outro lado, eles têm maior certeza de vendas e desempenho futuros, e o risco de flutuação do preço das ações causada pelo jogo de políticas de curto prazo é menor. β O mercado ainda aumentará em certa medida e ainda terá valor de investimento. O segundo nível é o líder regional de empresas estatais centrais e empresas privadas de alta qualidade. O status de fluxo de caixa e o status de relatório financeiro são bons, e o espaço crescente pode ser maior do que o do primeiro nível. Com a valorização crescente de algumas empresas estatais centrais, o desempenho dos preços das ações de algumas empresas estatais locais subvalorizadas e empresas privadas locais de alto crédito também tem sido proeminente desde o final de 21 anos. Em geral, embora o lado político tenha sido afrouxado nesta fase, devido à relativa falta de força política e aos contínuos acidentes das empresas imobiliárias, o mercado não eliminou as preocupações com os acidentes da maioria das empresas imobiliárias. O terceiro nível é focar no tema da reversão elástica depois que a política é mais clara. As empresas a este nível devem ter benefícios mais óbvios quando a política é implementada. Seguros e empresas imobiliárias de alta pressão têm um grande declínio na fase inicial, ou liberaram a maioria dos riscos do lado do crédito. Com o aumento dos esforços do lado da apólice, a taxa de retorno de risco de algumas empresas aumentará gradualmente, ou mostrará maior flexibilidade. No entanto, devido à incerteza do grau e tempo de força da política, o ponto de tempo do investimento pode esperar até maio estar perto do fim da política.
Aconselhamento em matéria de investimento
Atualmente, a lógica principal ainda é baseada em fundamentos pobres e políticas de jogo relaxadas. Desde março, o ataque súbito da epidemia aumentou, o que afetou seriamente a transação de novas casas em todos os lugares. Há grande pressão sobre a meta de crescimento anual, e a introdução de políticas é iminente. Desde abril, podemos ver claramente que a política imobiliária entrou gradualmente no estágio de promover a melhoria da demanda de alívio, e as cidades com a política gradualmente expandiram-se de cidades de terceiro e quarto níveis para fracas capitais provinciais de segundo nível, e os esforços de ajuste têm aumentado, desde o relaxamento do crédito, subsídios de compra de casas, preferências de empréstimo de fundos provinciais para o relaxamento dos “cinco limites”. No entanto, de um modo geral, do ponto de vista da profundidade do ajustamento político, o frequente “resgate” de cidades de baixa energia tem um papel limitado na dinamização do mercado; Alta energia e seguimento ligeiramente insuficiente. Além da lenta prosperidade do mercado, as empresas imobiliárias ainda estão enfrentando grande pressão financeira, e o apoio de crédito antecipado não está em vigor. O primeiro semestre de 2022 inaugura o pico do reembolso da dívida no exterior, e a pressão incidirá em abril, junho e julho. Nos próximos meses, algumas empresas com grande pressão financeira ainda podem ter eventos de risco de crédito. Com o aumento da pressão descendente sobre o mercado imobiliário em algumas cidades, o risco de crédito de algumas empresas imobiliárias irrompeu novamente. Portanto, acreditamos que ainda há espaço para um ajuste mais aprofundado a nível local. Acreditamos que podemos nos concentrar em saber se a recessão do mercado refletida nos dados divulgados pelo Bureau of Statistics em 18 de abril está alinhada com as expectativas. Estamos otimistas de que o escopo e a força das políticas imobiliárias de acompanhamento continuarão a ser fortalecidas. Sugere-se que se concentre no acompanhamento das políticas de cidades fortes de segundo nível, como Chengdu, Xiamen, Wuhan e Hangzhou. Do ponto de vista de todo o ano, considerando que as vendas atuais ainda estão no estágio inferior, a pressão financeira dos empreendimentos imobiliários ainda é grande e falta de confiança, espera-se que a estabilização do lado do investimento fique atrás do lado das vendas. Em uma situação otimista, mesmo que as vendas terminem gradualmente estabilizando no final do segundo trimestre (provavelmente em junho), impulsionando a melhoria do capital final dos empreendimentos imobiliários, a reparação do final de investimento como aquisição de terras e construção será adiada para o segundo semestre do ano. No contexto do “crescimento estável” e da “prevenção de riscos”, espera-se que a melhoria da vertente política seja implementada ao longo do ano e que seja mais cedo ou mais tarde.
Do ponto de vista do investimento setorial, ainda é um bom período de janela de configuração. Pensamos que podemos prestar atenção às empresas-alvo em três níveis: o primeiro nível é a empresa imobiliária líder da empresa estatal central com layout nacional, que foi impulsionada pela avaliação na última etapa, mas ainda vai desfrutar do espaço crescente trazido pelo mercado beta. Sugere-se prestar atenção a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; O segundo nível é o líder regional de empresas estatais centrais e empresas privadas de alta qualidade. Comparado com o primeiro nível, a atenção é menor, mas o fluxo de caixa e a qualidade dos relatórios financeiros são melhores. Sugere-se prestar atenção à China Construction Development International, Yuexiu imobiliário, Midea imobiliário, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; O terceiro nível é concentrar-se no assunto da reversão elástica após a política ser mais clara. Sugere-se concentrar no grupo de holding Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim rural.
Dicas de risco:
O efeito da política é inferior ao esperado; A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
