A regulamentação global do setor imobiliário em 2021 acelerou a diferenciação entre empresas estatais e privadas, pelo que as empresas de desenvolvimento imobiliário são classificadas por natureza empresarial este ano.
Com a introdução de três linhas vermelhas, concentração de empréstimos, fornecimento centralizado de terras e outras políticas regulatórias, a supervisão de fundos de pré-venda sobrepostos foi fortalecida e a situação do fluxo de caixa das empresas imobiliárias tornou-se muito importante. Sob a influência da crise de crédito causada pela tempestade de algumas empresas privadas, a capacidade de financiamento das empresas estatais e privadas foi significativamente diferenciada, e o declínio da confiança dos compradores nas empresas privadas também levou a uma maior pressão sobre as vendas de empresas privadas. Portanto, este ano, classificamos a natureza dos empreendimentos imobiliários através de empresas estatais/privadas, e estudamos a tendência de mudança do setor imobiliário em 2021 através de comparação horizontal.
Da situação geral, em 2021, as sete empresas centrais estatais da amostra alcançaram uma receita de 1311,5 bilhões de yuans, um aumento anual de 21,1%; Cinco empresas privadas da amostra alcançaram uma receita de 1096,2 bilhões de yuans, um aumento anual de 19,5%. O alto crescimento da receita deve-se principalmente ao alto crescimento das vendas em 17-18 anos, enquanto a liquidação fica atrás das vendas por 2-3 anos. Observando os dados históricos, podemos constatar que: (1) o crescimento da receita das empresas centrais estatais é mais estável, enquanto as empresas privadas têm maior volatilidade; (2) Após 2020, o crescimento da receita das empresas estatais começou a exceder o das empresas privadas.
Do ponto de vista de empresas imobiliárias específicas, (1) o rendimento operacional de todas as empresas imobiliárias da amostra aumentou, e a taxa de crescimento da maioria das empresas imobiliárias é a mesma do ano anterior, mantendo-se em cerca de 15-30%. (2) A taxa de crescimento de empresas imobiliárias com maior escala de renda é menor, e a taxa de crescimento de empresas imobiliárias com menor escala de renda é relativamente maior. (3) A taxa de crescimento da receita do grupo de holding Xuhui, Greentown China e Midea imóveis é superior a 50%, e a taxa de crescimento é maior do que a do ano anterior A taxa de crescimento de Seazen Holdings Co.Ltd(601155) e grupo CDI diminuiu significativamente em comparação com o ano anterior, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) de 69,5% para 15,6%, e grupo CDI de 146,8% para 25,0%.
Da situação geral, (1) afetada pela alta política de preço da terra e limite de preço em 17-18 anos, a margem bruta de lucro após impostos das empresas estatais e privadas continuou a diminuir desde 2018; (2) A margem de lucro bruta das empresas estatais sempre foi ligeiramente superior à das empresas privadas, mas desde 2019, a diferença entre a margem de lucro bruta das empresas estatais e das empresas privadas diminuiu para menos de 0,6 pct, que é quase o mesmo no momento. (3) Em 2021, a margem de lucro bruta média da amostra de empresas centrais estatais foi de 18,3%, um decréscimo homólogo de 2,5pct; A margem de lucro bruta média das empresas privadas da amostra foi de 17,9%, queda de 2,4% em relação ao ano anterior. Uma vez que a maioria das terras de alto preço adquiridas em 17-18 anos foi liquidada, espera-se que a margem de lucro bruto seja inferior em 23 anos, e então lentamente estabilizar e recuperar com a recuperação da margem de lucro bruto em 21 anos.
Do ponto de vista de empresas imobiliárias específicas, a margem de lucro bruto após impostos de todas as empresas imobiliárias da amostra, exceto China Construction Development International Group, diminuiu ano a ano. A margem de lucro bruto após impostos da China Resources Land, do grupo Longhu e do desenvolvimento externo da China permanece acima de 20%. Entre eles, a margem de lucro bruto comercial da China Resources Land e do grupo Longhu é relativamente alta, o que aumentou o nível global de margem de lucro bruto. A margem de lucro bruto pós impostos da China Jinmao, China Construction Development International Group, cidade verde China e jardim rural caiu abaixo de 16,5%. Em termos do declínio em 2021, o declínio no desenvolvimento externo da China e China Vanke Co.Ltd(000002) é maior, mais de 5pct.
Sugestões de investimento e dicas de risco
Sugestão de investimento: manter a classificação de “excesso de peso” do setor imobiliário.
A epidemia afetou repetidamente os fundamentos, continuou a promover o relaxamento das políticas e manteve a classificação de “excesso de peso” do setor de desenvolvimento imobiliário. Acreditamos que este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado beta. Empresas imobiliárias com boa qualificação de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são a escolha principal. Sugere-se prestar atenção a: A shares Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) , Vanke A, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H-share China desenvolvimento no exterior, cidade verde China, China Recursos Terra, Longhu grupo, China Jinmao, Xuhui grupo holding, China Overseas Hongyang. Gestão da propriedade: Country Garden service, China Recursos Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade poli, Yongsheng life service, Jinke service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Dicas de risco:
(1) a velocidade da introdução e execução das políticas é inferior ao esperado. Se a subsequente flexibilização das políticas do lado da procura e o número de cidades de acompanhamento forem inferiores ao esperado, a área de vendas e o preço de venda das novas casas podem continuar a diminuir.
(2) os fundamentos continuam a declinar, causando uma reação em cadeia. Se o preço de venda continuar a diminuir, afetará significativamente as expectativas dos compradores, desencadeará um círculo vicioso de oferta excessiva causada pela venda e a cobrança de pagamentos das empresas imobiliárias deteriorará ainda mais.
(3) o impacto repetido da epidemia excedeu as expectativas. Se a epidemia continuar e levar repetidamente ao fechamento da cidade, as vendas de novas casas estagnarão
