Visão central: a política vem como previsto, o mercado ainda está deprimido e ainda otimista em relação ao setor imobiliário
De março de 2022 até agora, mais de 40 cidades relaxaram gradualmente a regulação política do mercado imobiliário, mas os fundamentos ainda são difíceis de melhorar. A recuperação das vendas da indústria enfrenta o duplo teste de compra dos residentes “vontade” e “capacidade de compra”, e o lado do investimento precisa resolver o problema do declínio da capacidade global de investimento da indústria. Atualmente, o efeito da política de apoio imobiliário ainda é insuficiente. Sob a epidemia repetida, a pressão da recuperação econômica aumentou acentuadamente. A redução da RRR do banco central no prazo previsto ou apenas o início da introdução de uma nova rodada de carteira de políticas de suporte econômico, a política de acompanhamento ainda é otimista, o setor imobiliário ainda tem boas oportunidades de investimento e mantém a classificação otimista do setor.
Lado político: o banco central anunciou uma redução abrangente das RRR e taxas de juro hipotecárias mais clandestinas
No nível central: o banco central decidiu reduzir o rácio de reserva de depósitos das instituições financeiras em 0,25 pontos percentuais em 25 de abril de 2022, liberando um total de cerca de 530 bilhões de yuans de fundos de longo prazo; Ao mesmo tempo, ele enfatizou o uso flexível de uma variedade de ferramentas de política monetária para manter a estabilidade do sistema financeiro. O CSRC, o SASAC e toda a Federação da China da Indústria e Comércio emitiram um documento para prevenir estritamente e resolver adequadamente vários riscos e promover o círculo virtuoso e o desenvolvimento saudável da indústria imobiliária. No nível local: com a promoção contínua de “políticas de implementação baseadas em cidades” em várias regiões, Guangzhou, Hubei, Hebei e Shandong baixaram as taxas de juros de empréstimo das primeiras e segundas casas, Suzhou, Wuhu e Nanjing Liuhe Lishui district relaxaram as políticas de restrição de compra ou venda, Nanning emitiu escritura de compra correspondente e subsídios fiscais para diferentes compradores, Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) nova área otimizou a política de compra de talentos, e Gansu implementou a reforma de “entrega de casas e certificados” para novas casas comerciais.
Lado do mercado: o volume de negócios numa única semana continuou a diminuir em termos homólogos, e o volume de negócios no mercado imobiliário permaneceu deprimido
Lado de vendas: na 15ª semana de 2022, a área de transação de 30 cidades grandes e médias na China foi de 1,46 milhão de metros quadrados, uma diminuição ano a ano de 66% e uma diminuição mês a mês de 4%; Do valor acumulado, a área de transação de 30 cidades de grande e médio porte atingiu 32,49 milhões de metros quadrados desde o início do ano, com uma queda cumulativa de 40% em relação ao ano anterior; Desde o início do ano, a área de transação de novas casas em 30 cidades de grande e médio porte na China aumentou – 40%. A tendência de cada linha de cidades é basicamente a mesma: a taxa de crescimento anual das operações da primeira, segunda e terceira linhas em uma única semana é de – 71%, – 64% e – 64%, respectivamente, e a taxa de crescimento cumulativo desde o início do ano é de – 36%, – 35% e – 51%.
Terreno: na 15ª semana de 2022, 100 cidades de grande e médio porte em todo o país lançaram uma área planejada de construção de terrenos de 11,31 milhões de metros quadrados, com uma área planejada de construção de terrenos de 8,24 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 71% e uma taxa de prêmio de transação de 0,2%. Área de construção planejada de nenhum terreno em cidades de primeiro nível; A área de construção planejada de terrenos comercializados em cidades de segundo escalão foi de 3,83 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 44%; A área de construção planejada de terrenos comercializados nas cidades do terceiro escalão foi de 4,42 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 79%. Changsha completou o primeiro lote de leilão centralizado de terras em 2022. Todos os 22 lotes foram vendidos, 19 foram vendidos ao preço base e 3 foram vendidos a um prêmio. Um total de 56 empresas imobiliárias participaram do leilão de terras, e desenvolvedores nacionais como China Resources, China Merchants, Jindi, Xuhui e China shipping e empresas estatais locais ganharam.
Lado financeiro: a escala dos títulos de crédito da China continuou a encolher, e a taxa de juros dos títulos estrangeiros aumentou
Na 15ª semana de 2022, os títulos de crédito emitiram 5,19 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 66%, um aumento mensal de 284%, uma taxa de juros ponderada média de 3,09%, e uma diminuição mensal de 55bps; A emissão de títulos no exterior foi de 490 milhões de dólares americanos, uma diminuição homóloga de 51%, uma diminuição mensal de 49%, uma taxa de juro ponderada média de 10% e um aumento mensal de 194bps.
Dicas de risco: (1) a recuperação das vendas da indústria é menor do que o esperado, a melhoria do financiamento é menor do que o esperado e o risco de capital das empresas imobiliárias é ainda maior; (2) As políticas regulamentares mudaram mais do que o esperado e as flutuações da indústria intensificaram-se.
