Investimento: a nova área de construção continuou a cair, e a disposição de investimento das empresas de desenvolvimento foi pobre: de janeiro a março, o investimento nacional de desenvolvimento imobiliário foi de 2,78 trilhões de yuans, um aumento anual de 0,7%, uma diminuição de 3PCT em comparação com janeiro a fevereiro. A nova área de construção de casas na China foi de 298 milhões de metros quadrados, uma diminuição de 17,5%, uma diminuição de 5,3pct em comparação com janeiro a fevereiro. Estruturalmente, a queda acentuada na área recém-iniciada levou a uma queda de 21,5% na área de construção em março, resultando em uma queda no investimento global. Razões profundas que acreditamos que, por um lado, os fundos empresariais atuais são apertados, e é difícil recuperar fundos sob o mercado atual, então os desenvolvedores tendem a ser cautelosos com o investimento; Por outro lado, sob a tendência descendente do mercado imobiliário, o desempenho das épocas de pico de vendas tradicionais, como o Festival da Primavera e o ouro três prata quatro em 2022 é relativamente plano, o que afeta a confiança das empresas de desenvolvimento no futuro do mercado, em certa medida. A reparação do investimento imobiliário no futuro ainda depende da melhoria esperada do mercado imobiliário.
Terra: o mercado recuperou ligeiramente em março, e o calor geral ainda é baixo: de janeiro a março, a área de compra de terras de empresas de desenvolvimento imobiliário foi de 13,39 milhões de metros quadrados, uma diminuição ano a ano de 41,8%, um aumento de 0,5pct em comparação com janeiro a fevereiro, e o preço de transação de terra foi de 67,2 bilhões de yuans, uma diminuição ano a ano de 16,9%, um aumento de 9,8pct em comparação com janeiro a fevereiro. Mesmo na primeira rodada de fornecimento centralizado de terras, a oferta de parcelas de alta qualidade é aumentada, a taxa de prêmio é reduzida e o espaço de lucro é liberado, a disposição geral de aquisição de terras das empresas privadas ainda não é forte. A principal razão é que o calor do mercado atual ainda é baixo, algumas empresas ainda estão sujeitas à recorrência da epidemia, de urbanização insatisfatória e de liquidez apertada das empresas. Eles são mais cautelosos no investimento fundiário. Espera-se que com a passagem do pico de reembolso da dívida no primeiro semestre do ano, o calor do mercado terrestre se recupere gradualmente após o problema de liquidez das empresas ser aliviado.
Vendas: os dados continuam a ser lentos, e a confiança dos moradores ainda precisa de tempo para reparar: de janeiro a março, a área de vendas de habitação comercial foi de 310 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 13,8%, um aumento de 4,2pct em comparação com janeiro a fevereiro, e a quantidade de vendas foi de 2,97 trilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 22,7%, um aumento de 3,4pct em comparação com janeiro a fevereiro. No geral, desde 21 de agosto, o crescimento homólogo da área e quantidade de vendas foi de cerca de – 15% e – 20%, respectivamente, sem sinal de melhoria óbvio. Em março, o preço médio mensal de venda da habitação comercial foi de 925241 yuan / m2, queda de 6,02% mês em comparação com o mês anterior. Os compradores ainda têm expectativas de cortes de preços futuros e forte humor esperar e ver. Para as políticas frouxas introduzidas por algumas cidades, devido ao atraso na entrada em vigor das políticas, pensamos que o efeito será mostrado no segundo trimestre.
Financiamento: o declínio dos fundos em vigor foi expandido, e a política de empréstimos hipotecários foi frouxa: de janeiro a março, os fundos de desenvolvimento em vigor foram de 3,8 trilhões de yuans, uma diminuição anual de 19,6%, um aumento de 1,9% em comparação com o declínio de janeiro a fevereiro. Em comparação com janeiro de fevereiro, o declínio dos empréstimos das empresas chinesas expandiu-se, mas a flutuação é pequena. O declínio dos fundos auto-levantados reduziu-se, o grau de mudança entre fundos auto-levantados e empréstimos chineses é para trás, e a proporção de fundos auto-levantados de empresas de desenvolvimento aumentou gradualmente. A política de empréstimos hipotecários tem sido gradualmente relaxada. Desde 21 de outubro, o número de ciclos de empréstimos hipotecários tem diminuído gradualmente. O ciclo de empréstimos hipotecários em março foi de cerca de 31 dias, que atingiu um nível recorde. A taxa de juros da primeira casa tem diminuído há seis meses consecutivos, e agora é tão baixo quanto 5,34%. A taxa de juro da hipoteca determina o custo real da compra de habitação dos residentes, sendo uma variável sensível que afecta a procura dos residentes e espera-se que melhore a vontade dos residentes em comprar uma casa.
Top 100 empresas imobiliárias: algumas empresas imobiliárias recuperaram significativamente mês a mês, e as transações de empresas imobiliárias em perigo continuaram a deteriorar-se: de janeiro a março, as vendas cumulativas das 100 principais empresas imobiliárias atingiram 1627,9 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 47,1%, um aumento de 2,7pct em comparação com o mês anterior. A partir da comparação mês a mês, as vendas em março mostraram sinais de recuperação, principalmente devido à queda da maré de compra de casas durante a semana do Festival da Primavera em fevereiro e o excesso de políticas soltas após o ano. Empresas imobiliárias com layout de nível de energia urbana relativamente bom pode dar prioridade a se beneficiar da recuperação do mercado. O ranking das empresas imobiliárias em perigo diminuiu significativamente, e as preocupações dos compradores sobre os apartamentos residenciais incompletos das empresas imobiliárias trovoadas levaram a quase nenhum sinal de recuperação nas vendas dessas empresas em um único mês em março, e o final da transação continuou a deteriorar-se.
Financiamento de títulos: financiamento de títulos nacionais e estrangeiros recuperado: em março de 2022, o financiamento nacional e externo de empresas imobiliárias foi de 94,4 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 7,7%, uma queda acentuada de 6,6% em comparação com fevereiro e um aumento mensal de 98%.
O ambiente de negócios da indústria melhorou e a política de flexibilização continua: o impacto da epidemia de mercado em março exacerbou ainda mais a pressão descendente sobre a economia deste ano. Da situação econômica abrangente e do mercado imobiliário: 1. O investimento imobiliário e o consumo de habitação ainda são pilares importantes da economia. O ambiente político do setor imobiliário de acompanhamento este ano será muito amigável e continuará a curto prazo; 2. Actualmente, o grau de bolha no mercado imobiliário é relativamente baixo. No passado, algumas políticas de regulação e controlo excessivamente rigorosas cumpriram a sua missão histórica e continuarão a retirar-se do mercado no futuro; 3. Os riscos sistêmicos causados pela pressão da dívida das empresas imobiliárias precisam ser resolvidos urgentemente. É urgente resolver os riscos da indústria. O espaço de lucro da indústria será gradualmente reparado a partir deste ano. No momento atual, sugerimos que se concentre em Poly Real estate, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , CNOOC real estate, China Resources Land, e Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Xuhui holdings, Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , etc. Em termos do setor imobiliário, sugere-se que se concentre na forte independência, no serviço Jinke, no serviço Xuhui Yongsheng, no serviço do jardim do país e na vida de Vientiane dos recursos da China. Além disso, considerando a possibilidade de liberalização de refinanciamento, sugere-se que se concentre em Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) e Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) .
Fatores de risco: o progresso do relaxamento das políticas é menor do que o esperado, e o declínio das vendas no setor imobiliário é mais do que o esperado.
