Condições de mercado:
Nesta semana (4.9-4.15), o índice imobiliário A-share (Shenwan real estate) aumentou – 2,90% (1,64% na semana passada), e o mercado A-share (wandequan a) aumentou – 2,46% (1,74% na semana passada); O índice H-share imobiliário (kroney real estate leading index) subiu – 1,81% (10,65% na semana passada), e o mercado H-share (Hang Seng Index) subiu – 1,62% (0,76% na semana passada). Nesta semana, o desempenho dos setores imobiliários A-share e H-share foi mais fraco que o mercado.
Fundamentais da indústria:
A epidemia continua a impactar as vendas. A partir dos dados, a área acumulada de vendas de habitação comercial em 45 cidades (4,1 ~ 4,14) foi de – 53,8% face ao ano anterior e – 41,7% face ao ano anterior; A área de transação de casas usadas em 16 cidades (4,1 ~ 4,17) foi de – 34,9% ano a ano e – 30,3% ano a ano no mês passado.
O ciclo de descontaminação continua a aumentar. A partir dos dados, o ciclo de habitação comercial em 15 cidades (a partir de 16 de abril) foi de 769 dias, contra 618 dias no mesmo período do mês passado.
O mercado imobiliário continuou a diminuir. De acordo com os dados, a área acumulada de construção de terrenos de 100 cidades de grande e médio porte neste ano (a partir de 17 de abril) foi de – 40,1% ano a ano e – 38,1% ano a ano na semana passada; A taxa de prémio de transacção de terrenos em 100 grandes e médias cidades (4,11 ~ 4,17) esta semana foi de 0,4% e 0,2% na semana passada; O preço total de transação da terra de 100 cidades de grande e médio porte este ano (em 17 de abril) foi de – 56,8% ano a ano e – 55,5% ano a ano na semana passada.
Grande pressão financeira. A partir dos dados, a escala de emissão de títulos imobiliários domésticos (4,1 ~ 4,17) acumulou – 50,6% ano a ano, e a escala do mês passado foi – 41,4% ano a ano; A escala de emissão de títulos imobiliários estrangeiros (4,1 ~ 4,17) foi de – 57,2% ano a ano, e a escala do mês passado foi de 9,4% ano a ano; A escala de financiamento fiduciário (4,1 ~ 4,17) acumulada – 75,0% ano a ano, e a escala do mês passado foi de – 84,7% ano a ano.
Estratégia de investimento:
O apoio da política monetária ao mercado está se fortalecendo continuamente. Zou LAN, diretor do departamento de mercado financeiro do banco central, disse em 14 de abril que a recente redução nas taxas de juros hipotecários ocorreu principalmente no nível bancário. Desde março, devido ao enfraquecimento da demanda do mercado, bancos em mais de 100 cidades em todo o país baixaram independentemente as taxas de juros hipotecários de acordo com as mudanças do mercado e suas próprias condições de negócios, com uma variação média de 20 a 60 pontos base. Em 15 de abril, o banco central decidiu reduzir o rácio de reserva de depósitos das instituições financeiras em 0,25 pontos percentuais e liberar fundos de longo prazo de cerca de 530 bilhões de yuans.
Devido à flexibilização da política de regulação da implementação urbana, passou gradualmente de cidades de baixa energia para cidades de alta energia. Em 11 de abril, Suzhou flexibilizou as restrições à compra de novas casas e à venda de casas em segunda mão. Em 12 de abril, as restrições de compra foram relaxadas em dois distritos de Nanjing e Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) distrito.
Sob a situação epidêmica repetida, a pressão das vendas é ainda mais destacada. A flexibilização das restrições de compra, empréstimo e venda em mais cidades e o novo declínio das taxas de juros hipotecárias tornaram-se gradualmente uma escolha realista. Sob o impacto da diminuição da demanda e do enfraquecimento das expectativas, tanto a oferta quanto a demanda enfrentam grandes impactos. O objetivo político de “estabilizar os preços dos terrenos, os preços das casas e as expectativas” enfrentará grandes desafios. É urgente fortalecer ainda mais o apoio ao mercado. O desenvolvimento saudável e estável do mercado não é apenas a necessidade de prevenir e resolver riscos, mas também a base para a transformação da indústria para um novo modelo de desenvolvimento.
Acreditamos que a atitude do governo central em relação à regulação imobiliária mudou significativamente, e o tom da política mudou gradualmente da correção no final do ano passado para o apoio. Com o tom político claro atual e a direção de incentivo, espera-se que o apoio financeiro e a regulamentação local continuem. Embora os dados de alta frequência mostrem que as vendas atuais no mercado continuam em declínio, com o lançamento da política, algumas cidades têm mostrado sinais de recuperação. Embora o recente surto multiponto da epidemia possa afetar a recuperação das vendas, a determinação do governo em impulsionar o mercado tem sido relativamente clara. Com o aparecimento gradual dos efeitos da política em ambos os extremos da oferta e da demanda, a recuperação das vendas industriais vem se aproximando gradualmente.
No curto prazo, com o lançamento de políticas e a melhoria das expectativas de suporte, o ambiente de política da indústria é relativamente amigável durante este período, e haverá um grande jogo no mercado para a redução do risco de inadimplência das empresas privadas. No entanto, muitas empresas privadas de baixo crédito com alto risco ainda enfrentam grande pressão de liquidez, o que pode ser difícil de suportar até o aquecimento do mercado; Além disso, notícias negativas frequentes e capacidade quase perdida de aquisição de terras também prejudicaram grandemente a reputação do mercado e o espaço de desenvolvimento futuro da empresa. Portanto, acreditamos que, a longo prazo, as empresas imobiliárias com alto crédito são a estratégia mais estável. Sob o pano de fundo da indústria de tempestades frequentes em várias empresas, no final das vendas, as empresas imobiliárias de alto crédito podem ganhar a confiança dos compradores de casas; Do lado da oferta, as empresas imobiliárias de alto crédito continuam a obter apoio financeiro de instituições financeiras, e ainda têm a capacidade de obter terrenos no mercado aberto e adquirir projetos através de fusões e aquisições no atual ambiente de mercado. A reputação do mercado e a força do negócio estabeleceram as bases para o desenvolvimento futuro.
Olhando para trás na história, na fase inicial do afrouxamento das políticas, com o lançamento das políticas e a melhoria das expectativas de apoio, o jogo político dominou e o sector tendeu a β Ganhos significativos. Com o aparecimento gradual do efeito da política administrativa e política monetária, aproveite a oportunidade de recuperação da indústria, e as empresas imobiliárias de primeira linha começaram a sair do mercado α lucro. Acreditamos que as vantagens do financiamento promoverão empresas imobiliárias de alto crédito para ganhar vantagens no mercado de terras e M & a. A capacidade contínua de aquisição e promoção de terras e endosso de crédito de alta qualidade também são esperados para aproveitar a oportunidade quando a demanda se recuperar e melhorar ainda mais a participação de mercado. Recomendado China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) . O apoio do lado do financiamento, depois de conhecer as empresas centrais estáveis e empresas imobiliárias na cabeça, vai transbordar gradualmente para as empresas privadas estáveis, eo mercado vai gradualmente restaurar a confiança nas empresas privadas estáveis. Sugere-se continuar a acompanhar os líderes das empresas imobiliárias privadas estáveis, tais como o grupo Longhu e jardim do campo.
Dica de risco: o risco de que a implementação de políticas industriais seja menor do que o esperado, o risco de que a rentabilidade continue a diminuir e o risco de que as vendas sejam menores do que o esperado.
