O Departamento Nacional de Estatística divulgou o investimento e vendas nacionais de desenvolvimento imobiliário de janeiro a março de 2022. Em março, a área de vendas foi de 153 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 17,7% (valor anterior: – 9,6%); A quantidade de investimento em desenvolvimento foi de 1,33 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 2,4% (valor anterior: 3,7%); A nova área de construção diminuiu -1,22 bilhão ano a ano (a nova área de construção diminuiu -1,22 bilhão ano a ano).
Observações
\u3000\u30001. Vendas de habitações comerciais:
As vendas atingiram o maior declínio em um único mês desde a epidemia no início dos 20 anos. O mercado real ainda é relativamente deprimido, e a situação do preço de mercado para a quantidade está se tornando cada vez mais óbvia. Em termos de área de vendas, a área de vendas de habitação comercial nacional em março foi de 153 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 17,7%, um aumento de 8,1 pontos percentuais em relação ao mês anterior, dos quais a área de vendas residenciais diminuiu até 23,2%. Afetada pela contínua desaceleração do mercado, pelo efeito geral das políticas precoces e pelo agravamento da epidemia súbita, as vendas mensais atingiram o maior declínio desde a epidemia de janeiro a fevereiro de 2020, e o crescimento negativo de dois dígitos atendeu às nossas expectativas. Do ponto de vista regional, as regiões leste e nordeste foram significativamente afetadas pelo surto em março. A taxa de crescimento anual da área de vendas foi de – 23,8% e – 40,8%, respectivamente, com queda de 6,0 e 27,7 pontos percentuais respectivamente; A taxa de crescimento na região central foi de – 9,2% e na região oeste foi de – 14,6%, com declínio de 7,0 e 11,3 pontos percentuais, respectivamente. Em termos de quantidade de vendas, a quantidade nacional de vendas de habitação comercial em março foi de 1,42 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 26,2%, um aumento de 6,9 pontos percentuais em relação ao mês anterior. O preço médio de venda também caiu acentuadamente para 9252 yuan / quadrado, queda de 6,0% mês a mês, com uma diminuição homóloga de 10,3%. Do valor absoluto do preço médio de venda, é o ponto mais baixo desde a epidemia em março de 2020, indicando que o mercado continua a “trocar preço por quantidade”, refletindo que os atuais fundamentos de vendas imobiliárias ainda são fracos, e o efeito das políticas locais de flexibilização nesta fase é geral. Do ponto de vista cumulativo, a área de vendas no primeiro trimestre foi de 310 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 13,8%; A quantidade de vendas foi de 2,96 trilhões de yuans, uma diminuição anual de 22,7%; O preço médio de venda foi de 9552 yuan / plano, uma diminuição anual de 10,4%. Esperamos que o mercado ainda precise de mais proteção contra políticas em abril e maio. Com a liberalização moderada das restrições de compra e venda em muitos lugares, a redução do limiar para o uso do fundo providente e o relaxamento contínuo do crédito, a demanda habitacional em algumas cidades será liberada uma após a outra, e a tendência descendente das vendas deve ser aliviada. Espera-se que a probabilidade inferior de vendas apareça em maio e junho. Esperamos que a área de vendas seja de – 5,0% – 3,5% ano a ano em 2022.
\u3000\u30002. Investimento em desenvolvimento imobiliário, nova construção e conclusão:
Afetada pela recessão da construção e instalação, a taxa de crescimento do investimento tornou-se negativa; O declínio de novos projetos de construção expandiu-se significativamente. Em março, a quantidade de investimento em desenvolvimento foi de 1,33 trilhão de yuans, uma diminuição ano a ano de 2,4%, ea taxa de crescimento diminuiu 6,1 pontos percentuais em comparação com o mês anterior. Acreditamos que isso é principalmente devido à desaceleração do investimento em construção e instalação. A área de construção em março foi de 220 milhões de metros quadrados, uma diminuição ano a ano de 21,5%, ea taxa de crescimento diminuiu 23,3 pontos percentuais em comparação com o mês anterior; A nova área de construção foi de 149 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 22,2%, um aumento de 10 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Acreditamos que, por um lado, nas circunstâncias de vendas lentas e cadeia de capital apertada das empresas imobiliárias, a disposição das empresas imobiliárias para iniciar novos projetos continua a ser baixa; Por outro lado, o surto teve um certo impacto nas novas construções e construções, e algumas cidades obviamente suspenderam os trabalhos devido à epidemia. Em termos de taxa de crescimento cumulativa, a área recém-iniciada no primeiro trimestre foi de 298 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 17,5%, e o investimento em desenvolvimento imobiliário foi de 2,78 trilhões de yuans, um aumento homólogo de 0,7%. No primeiro trimestre, o investimento imobiliário ainda pode manter um crescimento positivo, principalmente porque: 1) sob a ação de políticas relevantes como garantia e entrega, promover ativamente a retoma da construção e produção de projetos suspensos na fase inicial, e promover a construção de projetos em construção. De acordo com o porta-voz da Secretaria Nacional de Estatística, a taxa de crescimento do investimento de projetos imobiliários com período de construção superior a um ano no primeiro trimestre ultrapassou 10%. Com a promoção da construção de projetos imobiliários, o investimento em projetos de construção e instalação em investimento de desenvolvimento imobiliário no primeiro trimestre aumentou 0,9% face ao ano anterior, impulsionando o crescimento do investimento imobiliário em mais de 0,5 pontos percentuais; 2) A recuperação da tendência de transação de terrenos no quarto trimestre do ano passado levou ao investimento imobiliário no primeiro trimestre deste ano. A taxa de compra de terrenos na fase inicial impulsionou o crescimento do investimento em desenvolvimento imobiliário em mais de 0,1 pontos percentuais no primeiro trimestre; 3) Desde este ano, os preços de materiais de construção e instalações de engenharia aumentaram relativamente, o que impulsionou a taxa de crescimento nominal do investimento imobiliário em certa medida. O PPI manteve-se num nível elevado desde maio de 2021, com um aumento homólogo de 8,7% no primeiro trimestre. Esperamos que a taxa de crescimento da construção nova em 2022 seja de – 5,5% e a taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento seja de 2,1%.
A conclusão continuou a abrandar em Março; Espera-se que a entrega seja garantida ao longo do ano, e a conclusão ainda manterá um certo crescimento. Em março, a área concluída foi de 47,29 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 15,5%, um aumento de 5,7 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Acreditamos que, por um lado, a pressão de capital das empresas imobiliárias ainda é grande, e algumas empresas imobiliárias tomam a iniciativa de parar e atrasar alguns projetos de acordo com o ritmo de sua própria saída e entrada de caixa; Por outro lado, o surto da epidemia levou à suspensão substancial de alguns projetos, pelo que a conclusão do projeto diminuiu a curto prazo. Ao mesmo tempo, o primeiro trimestre não foi o pico de conclusão, com uma área cumulativa concluída de 122 milhões de metros quadrados no primeiro trimestre, uma diminuição homóloga de 9,8%. Acreditamos que após o ano de entrega, a conclusão em 2022 também deve diminuir de um alto nível, mas a entrega ainda precisa ser garantida ao longo do ano. Esperamos que a taxa de crescimento da conclusão seja de 3,0 ~ 3,1%.
\u3000\u30003. Fundos de desenvolvimento:
A descida dos preços da habitação voltou a expandir-se e a descida dos preços não habitacionais diminuiu ligeiramente; O ambiente de capital interno e externo das empresas imobiliárias ainda é relativamente apertado. Em março, os fundos das empresas imobiliárias atingiram 1,30 trilhão de yuans, uma diminuição anual de 23,0% (valor anterior: – 17,7%); No primeiro trimestre, os fundos em vez de empresas imobiliárias foram de 3,82 trilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 19,6%. 1) Afectado pela taxa de conversão de vendas e empréstimos hipotecários, o preço da habitação aumentou – 32,9% em termos homólogos (valor anterior: – 23,9%), dos quais as taxas de crescimento dos depósitos, adiantamentos e hipotecas pessoais foram – 37,5% e – 22,1%, respectivamente, com a taxa de declínio a expandir-se em 10,4 e 5,2 pontos percentuais respectivamente. Por um lado, a pressão de vendas e remessas ainda é grande devido à baixa taxa de produtos químicos DE; Por outro lado, o apoio real da hipoteca é fraco. No primeiro trimestre, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes aumentaram em um total de 1,07 trilhão de yuans, um aumento de 910 bilhões de yuans menos do que o mesmo período em 2021, com uma diminuição homóloga de 46%. Pode-se ver que, embora o ambiente de crédito global seja relaxado e o montante de empréstimos hipotecários seja suficiente, devido à baixa transação e baixa demanda real, a oferta de empréstimos globais à habitação excede a demanda, ainda precisamos prestar atenção à disponibilidade real de hipotecas subsequentes. De acordo com os dados divulgados pelo shell Research Institute, em março de 2022, as taxas de juros dos empréstimos das primeiras e segundas residências em 103 cidades-chave foram de 5,34% e 5,60%, respectivamente, 13 e 15bp respectivamente mês a mês, o maior declínio em um único mês desde 2019; O ciclo médio de empréstimos é de 34 dias, ou seja, 4 dias mais curto do que o do mês anterior; Ao mesmo tempo, de acordo com as nossas estatísticas, pelo menos 17 cidades reduziram a proporção de adiantamentos. 2) O declínio dos fundos não habitacionais diminuiu ligeiramente, mas a melhoria não foi óbvia. O declínio diminuiu ligeiramente para 9,9% (valor anterior: – 11,0%). O ambiente de financiamento externo das empresas imobiliárias era de facto frouxo, mas o efeito não era óbvio. Do ponto de vista dos empréstimos chineses, a queda homóloga em março ainda atingiu 23,5%, um aumento de 2 pontos percentuais em relação ao mês anterior, e o apoio aos empréstimos de desenvolvimento de acompanhamento deve ser melhorado ainda mais. Em termos de fundos auto-levantados, diminuiu 4,8% em março em relação ao mês anterior, ligeiramente reduzido em 1,4 pontos percentuais. De acordo com os dados do índice central Institute, a escala de emissão de títulos de crédito, dívida externa no exterior, confiança e ABS no setor imobiliário totalizou 105,1 bilhões de yuans em março. Embora o declínio homólogo ainda foi de 23%, foi significativamente reduzido em comparação com – 60% em fevereiro.
Anteriormente, houve tempestades frequentes nas empresas imobiliárias. O período de março a abril é o período de vencimento concentrado das dívidas das empresas imobiliárias. O apetite por risco das instituições financeiras e investidores de títulos ainda é maior do que o impacto das políticas, e o final global do financiamento ainda está em processo de recuperação lenta.
Sugestões de investimento:
A julgar pelo efeito da recente política imobiliária, o ajuste atual da política está concentrado principalmente nas capitais provinciais do terceiro e quarto escalões e fracas do segundo escalão, de modo que o efeito impulsionador no mercado global é limitado, e os fundamentos das vendas ainda estão deprimidos; De acordo com o nosso cálculo anterior, se quisermos atingir a meta económica anual de 5,5%, a taxa de crescimento do investimento imobiliário precisa atingir mais de 2,1%. De acordo com a actual prosperidade do mercado, se continuar, o investimento imobiliário global estará sob grande pressão ao longo do ano; Ao mesmo tempo, as empresas imobiliárias ainda estão enfrentando grande pressão financeira, o apoio antecipado ao crédito não está em vigor e a indústria também inaugurará o pico de reembolso da dívida em abril, junho e julho. Portanto, acreditamos que o ajuste de políticas no lado da oferta e demanda e do lado do capital das empresas imobiliárias no nível local deverá ser ainda mais fortalecido, e o ajuste de políticas entrará gradualmente na fase de promoção da melhoria da demanda a partir do alívio. As cidades introduzidas expandirão gradualmente de cidades do terceiro e quarto escalões e fracas de segundo escalão para cidades mais de segundo escalão e até mesmo fortes de segundo escalão, e a intensidade e ritmo de ajuste deverão ser aumentados e acelerados. Do ponto de vista do investimento setorial, ainda é um bom período de janela de configuração. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda desfrutarão do espaço crescente trazido pelo mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , grupo Longhu e China Resources Land; 2) Empresas estatais centrais líderes regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas a qualidade do fluxo de caixa e relatório financeiro é boa: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no assunto da reversão elástica: grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , jardim do campo. 4) Atualmente, o setor imobiliário pós ciclo com forte determinação de renda e concentração acelerada, bem como a recente mitigação do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço de jardim rural, serviço Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade Zhonghai e serviço xinchengyue.
Dicas de risco:
A regulamentação imobiliária continua a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
