Vendas: a taxa de crescimento do volume e do preço continuou a diminuir, e a estrutura local foi fraca e melhorou
De janeiro a março, a área de vendas de casas comerciais em todo o país foi de – 13,8% em termos homólogos, com uma diminuição de 4,2pct em relação à de janeiro a fevereiro, da qual a área de vendas de casas residenciais diminuiu 18,6%; O valor das vendas foi de – 22,7% em termos homólogos, com uma diminuição de 3,4% face ao de janeiro a fevereiro, das quais as vendas residenciais diminuíram 25,6%. Em março, a área de vendas em um único mês foi de – 2,29% mês a mês e – 17,7% ano a ano; O valor mensal de vendas foi de – 8,2% mês a mês e – 26,1% ano a ano, com decréscimo de 6,9pct em relação ao período de janeiro a fevereiro, sendo o mês homólogo o mais baixo desde março de 2020; Em março, o preço médio mensal de vendas foi de 9252 yuan / plano, com uma diminuição mensal de – 6,0% e uma diminuição homóloga de – 10,3%, que foi ligeiramente mais estreito em 0,5pct em comparação com o de janeiro a fevereiro. No entanto, o preço médio de venda foi o mais baixo nos últimos dois anos, ea redução de preço e remoção de estoque de empresas imobiliárias continuou sob o declínio das vendas.
Sob a influência da alta pressão de base, os fundamentos da indústria ainda estão na tendência inferior, mas o declínio geral dos indicadores de vendas ainda está dentro das expectativas. De acordo com nosso monitoramento, desde o afrouxamento intensivo das políticas locais em fevereiro, o declínio contínuo da taxa de juros hipotecários e a flexibilização da liquidez foram sobrepostos (Banco Central: desde março, devido ao enfraquecimento da demanda do mercado, bancos em mais de 100 cidades baixaram as taxas de juros hipotecários de acordo com as mudanças do mercado e suas próprias condições de negócios, com uma média de 20 a 60 pontos base), O declínio homólogo na área de vendas de 15 cidades relaxadas diminuiu de – 45% em janeiro para – 32% em março, melhor do que outras cidades comparáveis no mesmo período. Acreditamos que o afrouxamento dos “quatro limites” locais aliviou em certa medida a expectativa pessimista de demanda em algumas cidades, e espera-se que o mercado regional tenha uma recuperação faseada e fraca. No entanto, atualmente, a sustentabilidade da recuperação global das vendas ainda enfrenta o teste de expectativas instáveis da indústria, e o ponto de inflexão dos fundamentos ainda não é claro.
A taxa de crescimento do investimento em desenvolvimento caiu e o declínio do investimento fundiário diminuiu
De janeiro a março, o valor total do investimento nacional em desenvolvimento imobiliário foi de + 0,7% ano a ano, e – 2,4% ano a ano e – 8,5% mês a mês em março. A taxa de crescimento homóloga foi melhor que a de 2021q4, e o risco fundamental de banca foi controlável a curto prazo. Final incremental: 1) de janeiro a março, a área de compra de terras foi de – 41,8% ano a ano, e o preço de transação foi de – 16,9% ano a ano, com uma queda homóloga de 0,5pct e 9,8pct mais estreita que a de janeiro a fevereiro, ou impulsionada pela primeira rodada de oferta centralizada de terras em cidades quentes; 2) A nova construção de janeiro a março foi de – 17,5% ano a ano, com uma diminuição de 5,3% em relação ao de janeiro a fevereiro. Lado de estoque: 1) área de construção habitacional de janeiro a março + 1,0% ano a ano; 2) A área concluída de janeiro a março foi de – 11,5% ano a ano, com uma diminuição de 1,7pct em comparação com a de janeiro a fevereiro. Acreditamos que, sob a supervisão e ajuste dos fundos de garantia de conclusão e pré-venda, a construção de ações ainda é um importante apoio para o desenvolvimento e investimento de todo o ano, ao mesmo tempo, espera-se que a crescente disponibilidade para vender lotes de alta qualidade nas cidades centrais traga também a recuperação estrutural do mercado fundiário. No entanto, espera-se que o investimento incremental em desenvolvimento das empresas imobiliárias continue a diminuir de forma constante antes da chegada de um claro ponto de inflexão de vendas.
O declínio dos fundos disponíveis acelerou e o crédito do setor continuou sob pressão
De janeiro a março, os fundos em substituição das empresas nacionais de fomento imobiliário foram – 19,6% ano a ano, e o declínio continuou a expandir-se 0,2pct em relação ao de janeiro a fevereiro; Março foi – 23,0% homólogo e – 48,2% mês a mês, ambos o maior declínio desde 2021. Entre elas: 1) cobrança de vendas: o depósito e o adiantamento de janeiro a março foram – 31,0% homólogo, 37,5% homólogo e – 47,4% mês a mês em março. A queda foi grande e inferior à taxa de crescimento das vendas de habitação comercial no mesmo período, indicando que a demanda global do mercado ainda está encolhendo. De janeiro a março, os empréstimos hipotecários pessoais aumentaram – 18,8% em termos homólogos, 22,1% em termos homólogos em março e – 45,6% mês a mês, com crescimento homólogo negativo por três meses consecutivos, mas a queda foi menor que a dos depósitos e cobrança antecipada, indicando que o ambiente hipotecário permaneceu frouxo. 2) O rácio de financiamento externo da China foi de – 29,65% em termos homólogos de março a maio, com um rácio homólogo de – 29,5% de março a maio; De janeiro a março, os fundos auto-levantados foram – 4,8% ano a ano, -2,3% em março e – 40,2% mês a mês. O recente abrandamento no final do financiamento mostra sinais de difusão de empresas estatais para empresas privadas de alta qualidade. Espera-se que um pequeno número de empresas privadas de alta qualidade restabeleça o refinanciamento e o crescimento graças a um mecanismo flexível orientado para o mercado. No entanto, sob reserva dos prejuízos de crédito de grandes empresas privadas e da pressão do vencimento das dívidas, espera-se que o crédito industrial continue a enfrentar grande pressão no primeiro semestre do ano.
Agarre a fusão e aquisição do lado esquerdo e a melhoria da concentração do lado direito
Em março, os fundamentos da indústria aceleraram para o fundo, mas a melhoria marginal da taxa de crescimento de novos indicadores de preços de venda de casas em algumas cidades mostra que as políticas de implementação urbana local têm um certo efeito de apoio ao fundo. Referindo-se à melhoria faseada fraca do 21q4 e ao impacto sobreposto da atual epidemia e expectativa de renda na demanda, acreditamos que o efeito da política precisa ser continuamente observado, a força da política atual pode ser difícil de estabelecer a tendência de melhoria, e sinais de implementação urbana mais intensivos Medidas políticas mais relaxadas e o efeito impulsionador das cidades quentes aumentarão conjuntamente a confiança do mercado.
O futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação de capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , grupo de retenção Xuhui; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu imobiliário, China Construction Development International e outras empresas estatais locais.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; Começa o ciclo descendente das vendas da indústria; Manter alta pressão na regulação administrativa;
