Principais pontos:
Eventos
O Departamento Nacional de Estatística divulgou os dados de investimento e vendas de desenvolvimento imobiliário de janeiro a março de 2022.
Lado das vendas: as vendas de moradias comerciais foram fracas de janeiro a março, e a situação epidêmica de acompanhamento, políticas e ações dos empreendimentos imobiliários serão observadas
De janeiro a março de 2022, a área de vendas de habitação comercial foi de – 13,8% (de janeiro a fevereiro – 9,6%) homóloga e – 17,7% em um único mês em março; O valor das vendas foi de – 22,7% em termos homólogos (janeiro fevereiro – 19,3%) e – 26,2% em um único mês em março. Entre eles, o valor acumulado de vendas residenciais foi de – 25,6% (janeiro fevereiro – 22,1%). Em termos de preço, o preço médio de venda nacional de janeiro a março de 2022 foi de – 8,38% (janeiro a fevereiro – 10,75%) em termos homólogos; Da dimensão regional, o preço médio de venda na região oriental ainda ocupa o primeiro lugar nas quatro regiões, atingindo 13572 yuan / m3. Olhando para trás, os dados de área de transações de alta frequência de 30 grandes e médias cidades de abril de 2022 até agora (a partir de 16 de abril) mostram um aumento anual de – 56,8%. As vendas continuaram fracas de janeiro a março, e a tendência de flutuação de declínio de curto prazo precisa ser observada: I) o acompanhamento da implementação das políticas, II) o impacto da epidemia de covid-19, e III) a força do “preço por volume” das empresas imobiliárias.
Início e conclusão: o declínio da construção nova é expandido, e a conclusão sob “entrega garantida” deve retomar o crescimento
De janeiro a março de 2022, a nova construção foi de – 17,5% ano a ano (de janeiro a fevereiro – 12,1%) e – 22,2% em um único mês em março. Do ponto de vista da transmissão da aquisição de terras para o início, há um intervalo de tempo de 2 ~ 3Q entre aquisição de terras e vendas.
Subdivididas ao nível urbano, as “duas concentrações de oferta de terra” perturbaram significativamente o ritmo de aquisição de terras. Considerando a implementação de políticas regulatórias como “três linhas vermelhas” e “gestão da concentração de empréstimos imobiliários”, especialmente no controle do valor do investimento, há uma restrição indicativa de que o valor de aquisição de terras/valor de vendas do ano corrente não deve exceder 40%, e a atitude de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários se tornará cada vez mais cautelosa. Vale a pena notar que a nova construção do primeiro trimestre em 2022 flutuará de acordo quando o final da aquisição de terras ficar para trás, e a capacidade das empresas imobiliárias de ajustar ativamente o ritmo de construção pode ser enfraquecida. Devido ao grande número de empresas de investimento urbano que tomam terras na segunda e terceira rodadas de fornecimento centralizado de terras em 2021 (o investimento urbano representa 43% do terceiro lote de terras vendidas de acordo com o número de projetos), tais projetos são mais propensos a buscar o desenvolvimento cooperativo de empreendimentos imobiliários de marca, que também é um dos fatores que levam à desaceleração da velocidade de construção do projeto. A área concluída de janeiro a março foi de – 11,5% (janeiro a fevereiro – 9,8%) ano a ano, e o único mês de março foi de – 15,5%. Desde o final de 2021, a política de garantia de entrega intensiva emitida pelo governo entrou em vigor gradualmente, e a conclusão em 2022 deve retomar o crescimento.
Lado do investimento: o investimento em desenvolvimento tornou-se negativo ano a ano num único mês, e a contribuição do investimento imobiliário continuou a diminuir
De janeiro a março de 2022, o valor concluído do investimento em desenvolvimento imobiliário foi de + 0,7% (de janeiro a fevereiro + 3,7%) ano a ano, e – 2,4% em um único mês em março. Observa-se que a área de transação de terrenos e construção de janeiro a março foi de – 41,8% ano a ano (janeiro a fevereiro – 42,3%). Considerando a implementação da oferta centralizada de terras e a diferenciação sob a “estratégia de implementação urbana”, a estratégia de aquisição de terras dos empreendimentos imobiliários permanece conservadora, e a diferenciação quente entre regiões do mercado fundiário é mais evidente. Como parte principal do investimento em desenvolvimento, a contribuição do investimento fundiário para o investimento em desenvolvimento pode continuar a enfraquecer no futuro. Além disso, o “relatório de trabalho do governo” deste ano novamente mencionou nova urbanização e promoção ordenada da renovação urbana. Juntamente com a recente promoção da reforma do galpão sob o novo acordo em Zhengzhou, a renovação urbana deve “preencher a vaga” no futuro para melhorar a dureza do investimento em desenvolvimento imobiliário.
Fim do financiamento: os fundos em vigor de janeiro a março foram de – 19,6% em termos homólogos, e cada canal subdividido foi negativo em termos homólogos em um único mês
De janeiro a março de 2022, os fundos em vigor foram – 19,6% (janeiro a fevereiro – 17,7%) homólogos e – 23,0% em um único mês em março. Estruturalmente, em março, os empréstimos mensais da China (YoY – 29,7%), fundos auto-levantados (YoY – 2,3%), cobrança de pagamentos (adiantamento + hipoteca) (YoY – 32,9%) [incluindo hipoteca pessoal (YoY – 22,1%) e pagamento inicial (YoY – 37,5%)]. Em termos de proporção, a cobrança de vendas continua a ser a principal fonte de recursos (51,6% em março e 51,0% de janeiro a março), todos os sub-canais são negativos ano a ano em um único mês. Com o relaxamento da política, a demanda global de hipoteca dos residentes melhorou em comparação com a do mês anterior, mas ainda há pressão. Pode ser confirmado a partir do relatório de dados estatísticos sobre a escala de financiamento social divulgado pelo banco central em março que os empréstimos dos departamentos de residentes retomaram o crescimento positivo, com um aumento de 753,9 bilhões de yuans em março, 384,8 bilhões de yuans em empréstimos de curto prazo e 373,5 bilhões de yuans em empréstimos de médio e longo prazo respectivamente, mas uma diminuição de 139,4 bilhões de yuans e 250,4 bilhões de yuans ano a ano respectivamente. Olhando para trás, sob a orientação de um círculo virtuoso e políticas de implementação urbana, e com base em garantir a liberação da demanda de compra razoável dos moradores, espera-se que o final do financiamento seja reparado.
Aconselhamento em matéria de investimento
Seguindo as “três linhas vermelhas”, a introdução de políticas como “gestão da concentração de empréstimos imobiliários” e “duas concentrações da oferta de terra” restringirá a oferta e a procura em ambos os sentidos. A regulação da direção do vento não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão em larga escala é estreito. Actualmente, a avaliação e a posição do sector têm estado a um nível baixo de todos os tempos. A restrição da oferta e da demanda em ambos os extremos da indústria exacerbou a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugestões: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke A, Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; (3) Objetos de qualidade da gestão da propriedade: Serviço do jardim do país, China Recursos Vientiane vida, Jinke serviço, Baolong negócio, etc.
Dicas de risco
A política de regulação e controle imobiliário é mais rigorosa, o reparo de vendas é menor do que o esperado e o capital é muito apertado
