O Bureau of Statistics anunciou o funcionamento do mercado imobiliário em março de 2022. A área de vendas, quantidade de vendas, montante de investimento e área recém-iniciada de imóveis foram 153,43 milhões de metros quadrados / 141,96 bilhões de yuans / 132,66 bilhões de yuans / 148,71 milhões de metros quadrados respectivamente, com uma taxa de crescimento anual de – 17,7% / – 26,2% / – 2,4% / – 22,2% e um valor anterior de – 9,6% / – 19,3% / 3,7% / – 12,2%.
Em março, a área de vendas de habitação comercial na China caiu 17,7% ano a ano, e o volume e o preço continuaram a cair. O preço médio de venda em março foi de 9252 yuan / m2, queda de 10,3% ano a ano e 6,0% mês a mês. Como apontamos em nosso relatório anterior, a recuperação mensal do preço médio de venda de janeiro a fevereiro está relacionada ao aperto dos descontos de vendas por empresas imobiliárias após o início do ano, e a área de venda de casas comerciais aumentou significativamente, indicando que o estoque tem uma tendência crescente. Consideramos que os dados actuais do lado da procura podem ainda reflectir a situação mais grave do que o lado da procura real. A julgar pelo declínio global dos preços de venda em março, prova que os fundamentos imobiliários ainda estão no fundo, e a recuperação substancial do lado da demanda ainda precisa de mais estímulo político.
O declínio na construção nova expandiu-se e o investimento entrou em uma faixa de crescimento negativo. Em março, a relação área de construção nova/área de vendas foi de 0,97, comparado com o valor anterior de 0,95, e a área de construção nova ainda é inferior à área de vendas. Acreditamos que as principais razões são as seguintes: primeiro, vendas fracas e motivação insuficiente para as empresas reabastecer o estoque; Em segundo lugar, afetada pelo fornecimento centralizado de terras e pela epidemia, a área cumulativa de transferência de terras diminuiu 41,8% de janeiro a março de 2022, e o armazenamento insuficiente de terras das empresas teve um impacto negativo na nova construção subsequente; Sob a pressão da entrega garantida, a conclusão também tem um certo efeito de expulsão na construção nova. Esperamos que a tendência de enfraquecimento da construção nova no primeiro semestre do ano não mude. Em março, o investimento imobiliário caiu 2,4% em relação ao ano anterior, tendo sido apontado anteriormente que a alta taxa de crescimento do investimento de janeiro a fevereiro está relacionada à baixa base e ao investimento em construção e instalação trazidos pela construção cross year, que não é sustentável. Acreditamos que o apoio ao investimento imobiliário ainda está enfraquecendo, e o acompanhamento pode enfrentar mais pressão descendente.
O capital das empresas imobiliárias continua a apertar, e há grande pressão no financiamento de empréstimos e cobrança de vendas. Do ponto de vista do capital, em março, o capital em substituição das empresas imobiliárias foi de 1301,6 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 23,0%, e o valor anterior foi de – 17,7%. Por item, o financiamento de empréstimos da China foi de 142 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de – 29,7% e o valor anterior de – 21,1%. O declínio continuou a expandir-se, e o crédito amplo não foi cumprido. No lado da demanda, depósitos e receitas antecipadas foram 422,5 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento anual de – 37,5%, o valor anterior de – 27,0%, e empréstimos hipotecários pessoais foram 224,5 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento anual de – 22,5%, o valor anterior de – 28,5%. Actualmente, o ambiente de crédito bancário foi de facto relaxado, ou algumas cidades estão preocupadas em reduzir o rácio de adiantamento, mas a confiança dos consumidores ainda é insuficiente e o impulso das vendas continua a diminuir.
A concentração da indústria ainda está em declínio, e as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias são mais fracas do que a média da indústria. De janeiro a março de 2022, as taxas de crescimento homólogo do valor das vendas das 10 maiores, 10-20 maiores, 20-50 maiores e 50-100 maiores empresas imobiliárias foram – 41,5%, – 51,1%, – 53,6% e – 44,0%, respectivamente. De janeiro a março, a concentração de vendas de TOP10 diminuiu para 22,3%.
Proposta de investimento e objecto de investimento
O acentuado declínio em vários indicadores estatísticos do setor imobiliário neste mês também prova que os atuais fundamentos do setor ainda estão em processo de afundamento. Embora a política industrial tenha sido relaxada desde Novembro do ano passado, a melhoria marginal dos fundamentos reais da indústria é muito limitada. Do ponto de vista do capital, o ambiente de financiamento das empresas ainda está se estreitando e, mais importante ainda, o pré-pagamento e a hipoteca do setor residencial continuam a diminuir, o que mostra que a confiança atual no lado da demanda ainda é fraca. Anteriormente, a política mostrou uma força equilibrada em ambos os extremos da oferta e da procura, mas a partir dos resultados, não é suficiente reverter a confiança do consumidor e restaurar o nível de crédito das empresas imobiliárias privadas. Portanto, a pressão enfraquecida em ambos os lados da oferta e da procura ainda existe, e a expectativa de correção da política ainda existe. No contexto de fraca oferta e demanda, as empresas imobiliárias de baixa classificação ainda estão em estado de perda contínua de sangue. Acreditamos que ainda não é uma boa estratégia encontrar empresas imobiliárias marginais nesta fase, e continuamos a recomendar a combinação de empresas estatais e empresas privadas de alto crédito. Estamos otimistas sobre os líderes de primeira linha com desempenho estável, e recomendamos Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , comprar), China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) , comprar); Líderes de segunda camada com desempenho flexível são recomendados Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), grupo Longhu (00960, comprar), grupo de holding Xuhui (00884, comprar). Ao mesmo tempo, estamos otimistas sobre a indústria de gestão de propriedades e gestão de negócios que está crescendo rapidamente e se beneficiando da recuperação de imóveis.Recomendamos Country Garden Service (06098, comprar), poli propriedade (06049, comprar), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , excesso de peso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , comprar), rongchuang serviço (01516, comprar) e Xingsheng Commerce (06668, comprar).
Dicas de risco
As vendas foram significativamente inferiores ao esperado. A intensidade da regulamentação política excedeu as expectativas. Existe incerteza no ambiente de financiamento.
