A nova população urbana anual da China diminuiu gradualmente
Em 2021, a taxa de urbanização da China atingiu 64,89%, e a nova população urbana anual cairá abaixo de 20 milhões em 2019. Afetado pela epidemia, o número de novas populações urbanas em 2021 caiu drasticamente para 12,03 milhões. A nova população urbana é a principal demanda do novo mercado habitacional residencial, e as ideias de operação e gestão das empresas imobiliárias precisam ser ajustadas de acordo com a tendência futura da nova população urbana.
Após o desenvolvimento da urbanização regional atingir um certo estágio, novos avanços precisam de forte apoio populacional. De acordo com a recuperação histórica, o Japão ainda experimentou 20 anos de rápido fluxo populacional e aglomeração após a taxa de urbanização atingir 63% em 1960. Durante esse período, a taxa did, índice para medir o nível de aglomeração populacional, aumentou de 43,7% para 59,7%. A partir de seus quase 60 anos de experiência em desenvolvimento, é difícil continuar a melhorar depois que o nível de urbanização regional (nível de aglomeração populacional) atinge um certo nível. Apenas a urbanização regional com afluxo populacional sustentado pode desenvolver-se, e o desenvolvimento da urbanização em diferentes regiões será significativamente diferenciado. Considerando a relação comparativa entre taxa de urbanização e taxa de urbanização, a linha divisória do desenvolvimento da urbanização no Japão pode estar entre 60% – 70% taxa de urbanização. Os Estados Unidos também mostram uma lei semelhante do desenvolvimento da urbanização como o Japão. A taxa global de urbanização dos Estados Unidos atingiu 64% em 1950, e o nível de urbanização de cada estado também mostrou diferenças óbvias até 2010. Do ponto de vista numérico, o grau de melhoria da taxa de urbanização de 1950 a 2010 está altamente relacionado com a taxa de crescimento populacional no mesmo período.
A China entrará na fase de rápida diferenciação do desenvolvimento da urbanização. No futuro, o novo mercado habitacional está principalmente na aglomeração urbana central. No passado, devido à busca do desenvolvimento econômico, o crescimento econômico foi o índice de avaliação central de regiões administrativas em todos os níveis, de modo que todos os governos locais têm o poder de desenvolver vigorosamente a economia local, o que também torna o modelo de desenvolvimento de pequenas e médias cidades na China mais homogêneo e o desenvolvimento da urbanização relativamente equilibrado. Atualmente, o pensamento de alto nível mudou gradualmente de desenvolvimento equilibrado para estratégia de aglomeração urbana, e a política de registro domiciliar, que desempenha o papel mais restritivo no livre fluxo populacional, tem sido continuamente relaxada desde 2014. A urbanização da China será ainda mais concentrada ou diferenciada ao nível atual de urbanização em combinação com a experiência da China de urbanização rápida. As 19 aglomerações urbanas sob o planejamento chave nacional incluem 72 cidades com uma população de mais de 5 milhões de habitantes. Na perspectiva das vendas de novas casas em 2020, a área total de vendas dessas 72 cidades com uma população de mais de 5 milhões atingiu 900 milhões de metros quadrados, representando 50% do país, e o valor total de vendas foi de 11,6 trilhões, representando 64%. Considerando a maior aglomeração populacional no futuro, acreditamos que o espaço de demanda de longo prazo dessa parte do mercado tem forte estabilidade.
Aconselhamento em matéria de investimento
A China pode entrar no estágio de diferenciação acelerada do desenvolvimento da urbanização, e o novo mercado habitacional se concentrará ainda mais nas principais aglomerações urbanas no futuro. Esta rodada de reforma do lado da oferta reformulou o modelo de negócios das empresas imobiliárias e o padrão de mercado da aglomeração urbana chave de curto prazo em certa medida. Objetos beneficiários: (1) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , desenvolvimento ultramarino da China, China Resources Land, China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , participações Xuhui e outros líderes estáveis ocupando uma alta participação de mercado na aglomeração urbana central; (2) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yuexiu imobiliário, Xiamen C&D Inc(600153) e outras empresas imobiliárias regionais de alta qualidade cultivando profundamente a aglomeração urbana central.
Dica de risco: a política de regulação imobiliária continua a ser significativamente apertada; A política de crédito imobiliário continuou a apertar.
