As vendas continuaram o processo de construção inferior, e a política estava solta e precisava ser atualizada. No primeiro trimestre de 2022, as taxas cumulativas de crescimento homólogo da área de vendas de habitação comercial e montante de vendas foram de – 13,8% e – 22,7%, respetivamente, queda de 4,2 e 3,4 pontos percentuais respetivamente face aos dois meses anteriores; Em março, as taxas de crescimento mensal da área de vendas e do valor foram – 17,7% e – 26,2%, respectivamente, queda de 8,1 e 6,9 pontos percentuais respectivamente em relação aos dois meses anteriores, e as vendas mensais aumentaram negativamente por oito meses consecutivos. A partir dos dados de alta frequência das principais cidades rastreadas, a área de vendas de habitação comercial em março diminuiu 42,9% em relação ao ano anterior, expandindo ainda mais o declínio em relação aos dois meses anteriores. Do ponto de vista da tendência, reflete a fraca tendência das vendas globais. Embora algumas cidades tenham flexibilizado sucessivamente a regulação e o controle no âmbito da implementação da política urbana, a disseminação da epidemia e a disposição dos moradores em aumentar a alavancagem têm sido espremidas, e a expectativa do mercado não tem mostrado sinais de reversão. A partir do atual efeito de retroalimentação política, o escopo e a intensidade da flexibilização precisam ser atualizados antes que seja possível quebrar gradualmente a situação de retroalimentação negativa da oferta e demanda da indústria. No futuro, o atraso na eficácia da transmissão de políticas é sobreposto, e o risco de crédito do setor ainda está sob pressão. Espera-se que as vendas ainda sejam difíceis de reparar rapidamente no curto prazo, e os fundamentos ainda estarão em processo de afundamento no segundo trimestre. Do ponto de vista do desempenho dos preços da habitação, o índice de preços da habitação comercial nova em 70 cidades de grande e média dimensão diminuiu 0,1% mês a mês, o mesmo que a taxa de crescimento de fevereiro, com um aumento homólogo de 0,7%, e a taxa de crescimento diminuiu 0,5 pontos percentuais face a fevereiro; Em março, os preços das casas caíram mês a mês, e o número de cidades chegou a 38, queda de 2 em relação a fevereiro. Sob o atual padrão de fraca oferta e demanda, a mudança da dimensão dos preços não é óbvia, mas o grau de diferenciação entre as cidades está aumentando. Estimulado pela melhoria do nível de empréstimos à habitação, o volume de negociação de novas casas e casas de segunda mão nas cidades centrais de primeiro e segundo escalão tem mostrado sinais marginais de recuperação, aumentando ainda mais as expectativas de preços das casas. Mesmo sob o apoio de políticas, espera-se que seja difícil para as cidades com fraca demanda reverter a queda contínua dos preços das casas.
O crescimento do investimento continuará a diminuir no segundo trimestre. No primeiro trimestre, o investimento em desenvolvimento imobiliário aumentou 0,7% em termos homólogos e diminuiu 2,4% em termos homólogos em março, tendo diminuído 3 e 6,1 pontos percentuais, respetivamente, face aos dois meses anteriores. Considerando a pressão sobre a cadeia de capitais dos empreendimentos imobiliários e a desaceleração no final das vendas, ainda é esperada a queda na taxa de crescimento do investimento imobiliário. Do ponto de vista da compra de terras, o calor do primeiro lote de leilão de terras no ano foi ligeiramente superior ao do terceiro lote no ano passado com a melhoria da qualidade da oferta de terras pelo governo, mas ainda é difícil dizer que foi significativamente melhorada. As taxas de crescimento homólogo da área de compra de terras e preço de transação de terras no primeiro trimestre foram – 41,8% e – 16,9%, respectivamente, Em comparação com os dois meses anteriores, aumentou 0,5 pontos percentuais e 9,8 pontos percentuais respectivamente. Em termos de construção, a área de construção aumentou 1% em termos homólogos no primeiro trimestre, mas a taxa de crescimento da construção caiu para – 21,5% devido à limitada retoma dos trabalhos em um único mês em março. Espera-se que a taxa de crescimento do final da construção de acompanhamento se estabilize com a retoma dos trabalhos, mas a recuperação do final do terreno ainda precisa da recuperação substantiva dos sinais de política e vendas. Portanto, julgamos de forma abrangente que a taxa de crescimento do investimento imobiliário no segundo trimestre continuará a atingir o fundo, e o terceiro trimestre deverá inaugurar o ponto de inflexão de estabilização e retorno à taxa de crescimento positiva do investimento mensal único.
Nova construção está pairando em um nível baixo, e espera-se que o ritmo de conclusão acelere. Em termos de construção nova, a taxa de crescimento cumulativo da construção nova no primeiro trimestre foi de – 17,5%, e a taxa de crescimento homólogo em março foi de – 22,2%, que aumentou 5,3 e 10,1 pontos percentuais, respectivamente, em relação aos dois meses anteriores. A razão profunda da fraca construção ainda reside na vontade de começar sob a pressão de liquidez das empresas imobiliárias. Aliada à falta de transações de terrenos no segundo e terceiro lotes do ano passado, o nível de projetos disponíveis enfrenta uma queda absoluta, pelo que a nova construção subsequente permanecerá baixa. Em termos de conclusão, as taxas de crescimento homólogas no primeiro trimestre e março foram de – 11,5% e – 15,5%, respectivamente, e as taxas de crescimento aumentaram 1,7 e 5,7 pontos percentuais respectivamente em relação aos dois meses anteriores. Apesar da alta desaceleração na conclusão a curto prazo, sob o sistema de supervisão de fundos pré-venda, as empresas imobiliárias precisam acelerar a conclusão para garantir a cobrança e entrega de caixa, reduzindo ainda mais a queda na taxa de crescimento da conclusão.
O capital continua sob pressão e as prescrições específicas são mais necessárias em situações difíceis. Do ponto de vista dos fundos existentes na indústria, a taxa de crescimento cumulativa no primeiro trimestre foi de – 19,6%, e a taxa de crescimento em um único mês em março foi de – 23%, queda de 1,9 e 5,3 pontos percentuais respectivamente em relação aos dois meses anteriores. De acordo com a observação estrutural, a taxa de crescimento mensal dos empréstimos hipotecários pessoais foi de – 22,1%, um aumento de 5,2 pontos percentuais em relação aos dois meses anteriores. Embora o apoio aos empréstimos hipotecários tenha aumentado desde outubro de 2021, o ciclo de empréstimos hipotecários foi significativamente encurtado e a taxa de juro hipotecária também foi significativamente reduzida, atualmente, após a liberação centralizada do backlog da demanda de empréstimos hipotecários na fase inicial, o nível incremental ainda está sujeito à desaceleração do lado da demanda, No primeiro trimestre, os empréstimos de médio e longo prazo de novos residentes aumentaram 910 bilhões de yuans menos do que o do mesmo período do ano passado, o que pode refletir a baixa disposição atual de comprar casas. O depósito mensal e o adiantamento diminuíram 37,5% em termos homólogos, com uma diminuição de 10,5 pontos percentuais face aos dois meses anteriores. A tendência corresponde à contínua diminuição do crescimento das vendas. A proporção de depósitos e adiantamentos também diminuiu para 32,1%, face aos 36,8% no final de 2021. No nível de financiamento, a taxa de crescimento homólogo dos empréstimos chineses no primeiro trimestre foi de – 23,5%, e a taxa de crescimento mensal único em março foi de – 29,7%; A taxa de crescimento homóloga dos fundos auto-levantados foi de – 4,8% no primeiro trimestre e – 2,3% em um único mês em março. As empresas imobiliárias ainda estão em processo de recuperação lenta através de financiamento externo. A direção política e força do resgate de empresas imobiliárias em crise precisam ser mais direcionadas. Sob o pano de fundo da cobrança limitada de vendas e melhoria fundamental do financiamento, o capital da indústria ainda enfrenta os principais nós de risco no próximo pico de reembolso da dívida.
Como a força e o escopo da política no âmbito da política de implementação urbana devem ser liberados ainda mais, o setor imobiliário continuará a se beneficiar do dividendo de avaliação e reparação no segundo trimestre. Todos os indicadores da indústria mostraram uma tendência descendente no primeiro trimestre. Superimposta ao impacto da propagação da epidemia sobre a economia global, a pressão sobre a meta de crescimento econômico anual aumentou acentuadamente. Portanto, o nível de política em ambos os extremos da oferta e demanda imobiliária ainda precisa ser fortalecido e relaxado. Recentemente, a intensidade da introdução de políticas no âmbito da implementação da política urbana aumentou significativamente e o âmbito das cidades envolvidas foi alargado a algumas cidades de segundo nível, mas, de um modo geral, o âmbito e a intensidade da flexibilização ainda têm grandes possibilidades de melhoria. Simultaneamente, o Banco Central e a Administração Estatal de divisas propuseram, em 18 de Abril, implementar políticas diferenciadas de crédito à habitação, determinar razoavelmente o rácio mínimo de adiantamento e os requisitos mínimos de taxa de juro dos empréstimos individuais comerciais no âmbito da sua jurisdição e clarificar ainda mais a atitude de continuar a aumentar o apoio do lado da procura. As empresas imobiliárias ainda precisam de políticas de resgate mais direcionadas para lidar com o próximo pico de reembolso da dívida. De uma perspectiva geral, as ferramentas políticas para o setor imobiliário serão melhoradas com o contínuo aprofundamento dos fundamentos econômicos.
Continuamos a recomendar categorias de desenvolvimento: China Vanke Co.Ltd(000002) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China desenvolvimento no exterior, Xuhui holding group; Gerenciamento de propriedade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço de jardim rural, propriedade poli, serviço Xuhui Yongsheng, serviço xinchengyue.
Dica de risco: a epidemia voltou a escalar, o que tem impacto no final das vendas imobiliárias, o preço da casa caiu mais do que o esperado, a política regulatória tem sido continuamente de alta pressão, a melhoria do ambiente de financiamento é menor do que o esperado e o risco de liquidez da indústria aumentou
