Que obstáculos são encontrados nesta rodada de reparo de avaliação
Em cada rodada do mercado acionário imobiliário, a direção da política determina basicamente o ponto de partida do reparo da avaliação, a força da política determina o espaço elástico da avaliação e o efeito da política determina a duração e o intervalo final. O fim da política imobiliária 21q3 surgiu. Esta rodada de avaliação continuou até agora. O jogo de direção de política realizou um prêmio de avaliação relativamente óbvio no mercado secundário, ou seja, o ambiente de política de jogo unidirecional que mencionamos muitas vezes antes. No entanto, a força da política (flexibilização estrutural ou flexibilização sistemática) e o efeito da política (quer os fundamentos da empresa conduzam a um ciclo forte ou a uma melhoria fraca) determinam a racionalidade da resposta esperada à avaliação.
A força da política depende da situação actual dos fundamentos e dos objectivos regulamentares
A diferença dos dados fundamentais da indústria de janeiro a março está basicamente dentro das expectativas. No entanto, a incerteza está mais ao nível dos objetivos políticos: o padrão de soft landing da indústria é vago, e a demanda do objetivo de crescimento de 5,5% para o setor imobiliário também é relativamente vaga, portanto, o ponto crítico e limiar políticos correspondentes também não são quantificáveis. Acreditamos que a atitude política atual ainda é buscar um equilíbrio mais extremo apertado ou estado ideal (ajuste moderado da indústria, retorno estável, compensação benigna e estável da capacidade de produção), e temos certeza de controlar o risco de compensação. No entanto, para o setor imobiliário altamente alavancado e incontrolável, se há um estado tão justo pode ser discutível (ou precisa de ajustes repetidos e correção de políticas). É difícil para nós prever, só podemos olhar para ela passo a passo. A probabilidade é que ela só possa ser alterada em uma fase insuportável, ou seja, o verdadeiro ponto de inflexão desta rodada de políticas que sempre enfatizamos está do lado certo dos fundamentos.
O efeito da política depende da acumulação da procura real
As diferenças de efeitos políticos residem principalmente em: 1) se a tolerância dos preços das casas será melhorada (assumimos que o controlo não será liberalizado). Depois de perder a orientação da palheta eólica dos preços das casas nas cidades centrais, se a flexibilização abrangente da segunda, terceira e quarta linhas pode estabilizar os fundamentos também é um problema sem precedentes; 2) Quanto demanda real existe, ou seja, quanto os fundamentos podem ser melhorados após o relaxamento das restrições de compra e empréstimo. Acreditamos que a política ainda tem um certo efeito de apoio no curto prazo, mas a força e sustentabilidade são incertas, especialmente sob o impacto de variáveis externas como epidemia, desemprego e expectativa de renda no fluxo de caixa dos Residentes, é difícil formar melhorias periódicas. Acreditamos que há espaço para que as expectativas políticas sejam satisfeitas, o que pode ser uma melhoria do pulso em cerca de um quarto. O significado mais importante é evitar a queda de feedback negativo das expectativas do mercado. No entanto, a melhoria contínua da confiança do mercado ainda precisa de sinais de política urbana mais intensivos, escalas políticas mais frouxas e o efeito impulsionador das cidades quentes.
Avaliar a correspondência entre expectativa e realidade através da avaliação
Do ponto de vista dinâmico, acreditamos que a ova líder deve manter o atual nível histórico baixo de 15% nos próximos cinco anos. Na faixa de 2-1,5x, ainda há mais de 20% de espaço em comparação com a avaliação atual, mas a continuação ascendente depende da prova da capacidade das ovas, da melhoria do PE trazida pela estabilidade do sentimento político e estrutura da indústria. Do ponto de vista estático, acreditamos que a expectativa pessimista de resposta Pb 1 de algumas empresas imobiliárias reside em: 1) imparidade de estoque; 2) A desaceleração da comercialização das vendas e o custo do desconto aumentou; 3) A alavancagem é alta, e o custo de capital devora o espaço de lucro; 4) A capacidade de gestão e volume de negócios da empresa é pobre. Em 21 de abril, havia 45 empresas imobiliárias listadas em ações A convencionais com Pb 1, a avaliação mediana de Pb (MRQ) foi de 0,72 e a correspondente faixa de preços de queda de estoque foi de – 8,3%. Os fundamentos, especialmente a variação marginal de preço, têm um grande impacto na avaliação líquida esperada de ativos de empreendimentos imobiliários altamente alavancados. Acreditamos que, sob a expectativa de política frouxa, se os fundamentos puderem alcançar melhorias reais, ainda há espaço para o acompanhamento da reparação de empreendimentos imobiliários de alta qualidade e desvalorizados.
Estratégia: compreender o beta da flexibilização estrutural e o alfa de M & A
O futuro beta da indústria depende do ajustamento da estrutura da indústria, do ritmo da compensação de capacidades e da força do apoio político; Alpha centra-se na reparação do balanço e da margem de lucro das principais empresas imobiliárias por M & A, na precisão do contracíclico mais alavancagem e na escavação a longo prazo do valor dos cenários habitacionais. Recomendação contínua: 1) líderes de alta qualidade: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento de alta qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , grupo de retenção Xuhui; 3) Gestão da propriedade da qualidade: Serviço do jardim do país, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , propriedade poli, serviço de Xuhui Yongsheng. Sugere-se prestar atenção a: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu imobiliário, China Construction Development International e outras empresas estatais locais.
Aviso de risco: spread do risco de crédito do sector; O declínio das vendas da indústria excedeu as expectativas; Porque a implementação das políticas urbanas é inferior ao esperado; Risco de medição subjetiva
