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Evolução lógica da comparação de ciclos: a política é gradualmente dominada pelo mercado no período de choque. Após o prazo de “831” em 2004, o preço do terreno e o preço da habitação subiram acentuadamente, e as empresas imobiliárias de recursos de reavaliação de valor lideraram uma vez o aumento. Com o aperto cíclico da política, a política é gradualmente dominada pelo mercado da placa no período de choque, enquanto no período estável da política e da indústria, o investimento da placa logicamente retorna aos fundamentos. Três rodadas de ciclos de flexibilização da indústria e avaliação de políticas são os principais fatores do mercado.
Valorização da comparação de ciclos: a ascensão do setor e a valorização das empresas líderes são muito inferiores às dos ciclos anteriores. Embora o excesso de retorno do setor imobiliário em relação ao CSI 300 tenha sido evidente desde a reunião do Comitê Financeiro de 16 de março, o aumento cumulativo é de apenas 11%, e o aumento máximo na faixa é de apenas 37,3%, o que é muito menor do que nos ciclos anteriores (20082009: 224,6%, 20112012: 41,3%, 20142015: 239,6%). A relação PE entre a placa e CSI 300 é de 0,86, o que é muito menor do que os três ciclos máximos de 20082009 (2,37), 20112012 (1,54) e 20142016 (2,04). Em 21 de abril de 2022, os níveis de Pb de Vanke, China Merchants e poli foram de 0,95, 1,44 e 1,19 vezes respectivamente, todos menores do que os máximos das três primeiras rodadas de ciclos de flexibilização.
Desempenho de placas de comparação de ciclos: silogismo ainda está na primeira fase. No ciclo de flexibilização imobiliária, a tendência das ações imobiliárias é silogizada: 1) na primeira etapa, o volume de vendas recuperou, a queda dos preços das casas diminuiu, o ambiente de política e crédito continuou a ser solto, o retorno excessivo dos imóveis era óbvio e continuou superando o mercado. 2) Na segunda etapa, os fundamentos recuperaram, o volume e o preço estabilizaram, e o excesso de retorno sobre imóveis diminuiu. 3) Na terceira etapa, os preços das casas subiram muito rápido, a expectativa de regulação da política foi reforçada, o rendimento imobiliário caiu e o mercado terminou. Em 2022q1, a pressão descendente sobre o mercado imobiliário ainda é grande. Em março, a política foi relaxada e o nível de energia urbana foi aprimorado. Acreditamos que o momento atual ainda é a “lua de mel” do investimento em ações imobiliárias.
Sugestão de investimento: afectada pelo rápido aumento das existências imobiliárias na fase inicial, pela correcção global do mercado, pela força da desregulamentação política e pelo efeito preocupante da recuperação fundamental, o desempenho do sector imobiliário tem-se repetido recentemente. Acreditamos que ainda há grande pressão sobre o volume e ajuste de preços do mercado imobiliário, a desregulamentação das políticas se espalhou gradualmente para cidades de alta energia, a reparação de valoração do setor continuará, e continuamos otimistas com o desempenho de acompanhamento do setor. Dois tipos de oportunidades de investimento são principalmente aproveitados no desenvolvimento: uma é a forte operação e as empresas de alto crédito, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terras, que devem aproveitar a participação de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um deles é o assunto com grande ajuste no estágio inicial, certo suporte em fundamentos e maior flexibilidade no jogo de políticas, como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc. Ao mesmo tempo, as atuais empresas de material mainstream têm apenas 20 vezes PE em 2022, e ainda estabelecem uma meta de crescimento de 25-50% nos próximos anos.Sugere-se prestar atenção aos serviços de jardim rural, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviços Jinke, serviços xinchengyue, comércio Xingsheng, etc.
Dicas de risco: 1) reduzir o risco de adequação da oferta: se a cidade local continuar fria e a nova escala de armazenamento de terras das empresas imobiliárias for insuficiente, terá um impacto negativo no fornecimento subsequente de bens e, em seguida, afetar as vendas, início, investimento e conclusão da indústria. 2) Risco de imparidade em larga escala das empresas imobiliárias: se a pressão de descontaminação do mercado imobiliário excede a expectativa e as vendas são muito alteradas de preço para quantidade, trará risco significativo de imparidade de alguns preços elevados na fase inicial. 3) O cuidado da política é menor do que o risco esperado.
