A visão deste mês: o governo central expressou intensamente “estabilização imobiliária” e a desregulamentação das políticas espalhou-se para cidades de alta energia; Em março, a transação do mercado imobiliário e o financiamento de empreendimentos imobiliários melhoraram mês a mês, mas a confiança do mercado não foi fundamentalmente reparada. As empresas imobiliárias de aquisição de terras e emissão de títulos domésticos ainda estão concentradas nas empresas estatais centrais ou privadas de alta qualidade com boa qualificação de crédito. A subsequente reparação do mercado depende do controle efetivo da epidemia e da força da política. Atualmente, a pressão descendente sobre a indústria e o risco do lado do capital das empresas imobiliárias ainda existem. Sob o pano de fundo do círculo virtuoso e “três estabilidades”, acreditamos que a política instável do mercado imobiliário continua, e a reparação da avaliação impulsionada pelo lado da política deve continuar. A médio e longo prazo, com a retirada ou contração de algumas empresas imobiliárias no período doloroso desta rodada, espera-se que o padrão global da indústria seja otimizado, e a participação de mercado e rentabilidade das empresas imobiliárias de marca com vantagens de financiamento e controle sejam melhoradas. O sector do desenvolvimento preocupa-se principalmente com: uma delas são as fortes empresas operacionais e de crédito elevado, com políticas de benefícios de curto prazo relaxadas e uma margem de lucro bruta melhorada no final da aquisição de terrenos, que se espera que apoiem da quota de mercado a médio e longo prazo, tais como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc; Um deles é o assunto da elasticidade do jogo de política com certo suporte para Fundamentos, tais como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc. A avaliação do setor de gestão de propriedades atingiu uma baixa de todos os tempos, e a pressão descendente da orientação no meio do trimestre do relatório anual foi gradualmente liberada. Com a desregulamentação contínua das políticas e a melhoria do lado do capital das empresas de desenvolvimento, espera-se trazer o reparo contínuo da avaliação de empresas de propriedade de alta qualidade. Atenção é dada a serviços como serviço de jardim rural, propriedade poli, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , serviço Jinke, serviço xinchengyue, negócios Xingsheng, etc.
Política: a desregulamentação da política se espalhou para cidades de alta energia, e o mercado imobiliário entrou em melhorias substanciais. Em março, havia 32 políticas relacionadas à habitação, incluindo 26 políticas parciais soltas. A frequência de políticas parciais soltas relacionadas à habitação em um único mês atingiu um novo pico em quase um ano. Muitos departamentos centrais expressaram intensamente “estabilização imobiliária”, deixando claro que não têm condições para expandir as cidades piloto de reforma tributária imobiliária este ano, apoiar as necessidades razoáveis de financiamento das empresas imobiliárias e fortalecer a confiança para resolver riscos industriais; As capitais das províncias costeiras e principais cidades metropolitanas aderiram sucessivamente às fileiras de desregulamentação do mercado imobiliário, e algumas delas flexibilizaram mais diretamente as restrições de compra e venda. A regulação do mercado imobiliário entrou em uma fase de relaxamento substancial, e mais ajustes políticos subsequentes merecem ser aguardados.
Capital: “redução abrangente de RRR + redução direcionada de RRR”, e o financiamento de empresas imobiliárias recuperado mês a mês. Em março, a taxa de crescimento do M2 aumentou 0,5 pontos percentuais mês a mês; A taxa de crescimento do estoque de finanças sociais aumentou 0,4 pontos percentuais mês a mês. Em 15 de abril, o banco central anunciou que a partir de 25 de abril, “redução abrangente de RRR + redução direcionada de RRR” será de 0,25 pontos percentuais, respectivamente. Embora a taxa de juro hipotecária nas principais cidades tenha continuado a diminuir e a escala global de financiamento das empresas imobiliárias tenha recuperado mês após mês em março, o investimento de empréstimos individuais de compra de habitação ainda não é otimista.
Mercado imobiliário: o ritmo da oferta acelerou e o volume de negócios melhorou mês a mês. Em março, a área de listagem média aprovada de casas comerciais em 35 cidades aumentou 174,8% mês a mês, e o ritmo de venda foi acelerado. O volume de negócios médio mensal de casas novas em 50 cidades-chave aumentou 26,2% mês a mês, e o volume de negócios médio mensal de casas usadas em 20 cidades-chave aumentou 60,1% mês a mês. O mercado de acompanhamento ainda depende do controle efetivo da situação epidêmica e da força da política.
Prefeitura e cidade: o volume de negociação e o preço aumentam juntos, e a primeira rodada de regras de leilões locais geram lucros. Em março, o primeiro lote de leilão de terras foi concluído e o segundo lote de plano de abastecimento de terras foi listado. O volume de comércio de terras e o preço subiram juntos, e as regras de fornecimento de terras estavam “cheias de sinceridade”; O calor dos leilões locais é diferenciado. Os empreendimentos imobiliários licitantes mostram grande entusiasmo por parcelas de alta qualidade em áreas de alta qualidade. Os participantes da aquisição de terras são empresas centrais estatais ou empresas privadas de alta qualidade, com financiamento estável e boa qualificação de crédito.
Empresas imobiliárias: as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias diminuíram mais de 40% ano a ano, e empresas imobiliárias de alta qualidade são a principal força para obter terras. As vendas das 100 maiores empresas imobiliárias em março diminuíram para metade face ao ano anterior, com uma queda cumulativa de mais de 40% no primeiro trimestre. Sujeito a repetidas prevenções e controle epidêmico, o mercado imobiliário em muitos lugares estava em estado de “semi suspensão” em março. No entanto, recentemente, a regulação dos “quatro limites” em algumas cidades se afrouxou e o mercado se estabilizou. Espera-se que o mercado de cada cidade intensifique a diferenciação, sendo que o segundo trimestre é um importante período de janela de observação. Os esforços de aquisição de terras das 50 maiores empresas imobiliárias continuaram a ser baixos. Em março, apenas 11 empresas imobiliárias, como Jianfa e Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) ganharam, todas elas estatais centrais ou empresas privadas de alta qualidade com finanças estáveis e boa qualificação de crédito.
Desempenho setorial: o setor imobiliário Shenwan subiu 9,52% em março, superando significativamente Xangai e Shenzhen 300 (-7,84%); A partir de 22 de abril de 2022, o atual PE (TTM) do setor imobiliário é de 10,28 vezes, inferior a 11,85 vezes do CSI 300, e a valorização está no quantil de 65,5% nos últimos cinco anos.
Dicas de risco: 1) se o fornecimento subsequente de bens for impactado devido ao armazenamento insuficiente de solo novo, terá um impacto negativo nas vendas, início e investimento da indústria; 2) Se a pressão da desregulamentação do mercado imobiliário exceder as expectativas e as vendas continuarem a trocar preço por volume, isso trará algum risco inicial de imparidade de preço alto; 3) O cuidado da política é limitado, e o intervalo de ajuste e o tempo da indústria excedem as expectativas, o que terá um impacto negativo no desenvolvimento da indústria.
