Principais pontos de investimento
Vista semanal:
O banco central e o seguro propuseram políticas de crédito diferenciadas: em 18 de abril, o banco central e o cofre emitiram um aviso exigindo que aderissem ao posicionamento de “habitação, habitação e não especulação”, implementassem políticas de crédito à habitação diferenciadas devido a políticas urbanas e determinassem razoavelmente o rácio mínimo de adiantamento e os requisitos mínimos de taxa de juros de empréstimos individuais à habitação. As instituições financeiras devem manter a liberação constante e ordenada de empréstimos para desenvolvimento imobiliário, e bancos comerciais e empresas de gestão de ativos financeiros devem fazer um bom trabalho em M & a serviços financeiros para projetos-chave de eliminação de risco de empresas imobiliárias.
Acreditamos que as 23 medidas são propícias para promover o desenvolvimento estável e saudável do setor imobiliário, tanto da oferta quanto da demanda. Do lado do consumidor, sob a política de crédito diferenciada, todas as regiões podem relaxar as restrições de empréstimos devido às políticas urbanas e reverter as expectativas de compra dos consumidores reduzindo o rácio de adiantamento ou a taxa de juros hipotecários. Do lado empresarial, o apoio a empréstimos para o desenvolvimento ajuda a aliviar a pressão de liquidez das empresas imobiliárias e melhorar o entusiasmo das empresas para obter terras, de modo a aumentar a oferta efetiva do mercado.
Os dois locais completaram o primeiro lote de fornecimento centralizado de terras: 1) em 22 de abril, 14 das 20 parcelas da primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Nanjing foram vendidas, das quais 8 foram vendidas ao preço base e 3 atingiram o topo; 2) Em 20 de abril, a primeira rodada de fornecimento centralizado de terras em Ningbo vendeu todas as 33 parcelas, e 8 parcelas foram vendidas a um prêmio, dos quais 5 foram limitadas, com uma taxa de prêmio global de 5,9%. Nanjing e Ningbo leilão de solo mostram o fenômeno da diferenciação quente e fria, e as parcelas com lucros químicos e garantidos são quentes na área central; Algumas parcelas com má localização em Nanjing foram vendidas sem registro de empresas imobiliárias. Acreditamos que, no contexto da contínua recessão nas vendas, melhorar a qualidade do fornecimento de terras e aumentar a oferta efetiva de áreas de alta qualidade são a chave para melhorar o entusiasmo de aquisição de terras das empresas imobiliárias. Acreditamos que não houve uma melhoria substancial nos dados totais atuais, e a política regulatória ainda é dominada por um ritmo frouxo. Ao mesmo tempo, a melhoria marginal da qualidade operacional e escala de vendas de algumas empresas de alta qualidade é óbvia. Neste ambiente, continuamos a recomendar três linhas principais: 1) a empresa de inversão do dilema que aproveita o mal na fase inicial e beneficia da otimização da política centralizada de abastecimento de terras: Vanke A; 2) Principais empresas imobiliárias sob a melhoria contínua do padrão da concorrência: Cidade Verde China, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) ; 3) Empresas privadas de operação estável de alta classificação: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , grupo de holding Xuhui.
Acompanhamento da indústria
Revisão de vendas (04.16-04.22): 33 principais cidades de monitoramento, com uma área total de transações de 2.451 milhões de metros quadrados, um aumento de 7,9% em relação à semana passada; Em 2022, um total de 47,286 milhões de metros quadrados foram vendidos, com uma queda cumulativa de 44,1% em relação ao ano anterior. Entre eles, 401000 metros quadrados foram vendidos em cidades de primeiro nível, um aumento de 36,5% em relação à semana anterior. Em 2022, um total de 8,812 milhões de metros quadrados foram vendidos, um total de 36,5% em relação ao ano anterior; As cidades do segundo escalão venderam 141100 metros quadrados, um aumento de 5% em relação à semana anterior. Em 2022, um total de 23741000 metros quadrados foram vendidos, um decréscimo acumulado ano a ano de 32,7%; O volume de transações nas cidades do terceiro escalão foi de 640000 metros quadrados, um aumento de 0,9% em relação à semana passada. Em 2022, o volume acumulado de transações foi de 14,732 milhões de metros quadrados, um decréscimo acumulado de 58,5% em relação ao ano anterior.
Oferta de terrenos (04.11-04.17): a área de construção planejada da oferta de terras de Baicheng é de 5,87 milhões de m2. Em 2022, a oferta cumulativa da área de construção planejada é de 121,22 milhões de m2, com uma diminuição cumulativa ano a ano de 54,6% e uma relação oferta-demanda de 1,43. Em termos de preço de listagem do terreno, o preço médio de listagem do terreno fornecido pela Baicheng foi de 3760 yuan / ㎡, e o preço médio de listagem nas últimas quatro semanas foi de 7635 yuan / ㎡, uma diminuição mensal de 1,2% e um aumento homólogo de 8,6%.
Transação de terrenos (04.11-04.17): a área de construção prevista de terrenos residenciais em Baicheng é de 4,19 milhões de m3, com uma transação cumulativa de 84,79 milhões de m2 em 2022, um decréscimo cumulativo anual de 58,7%. Em termos de preço mínimo de transação de terra e taxa de prêmio, o preço mínimo médio de transação de terrenos residenciais em Baicheng foi de 3388 yuan / m2, um aumento de 47,6% mês a mês, uma diminuição ano a ano de 15,2%, e a taxa de prêmio global foi de 3,6%. Em 2022, o preço médio de piso foi de 4351 yuan / m2, uma diminuição ano a ano de 5,5%, e a taxa de prêmio foi de 3,6%, uma diminuição de 15,4 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano passado.
Evento de alerta de risco: o ambiente de financiamento é mais apertado do que o esperado; A política regulatória foi mais apertada do que o esperado.
