Resumo do investimento:
Discussão toda segunda-feira: Os fundamentos da habitação continuam sob pressão e há uma necessidade urgente de ajuste político
Os dados do meso imobiliário divulgados em março desta semana mostraram que todos os indicadores foram inferiores aos dados de janeiro a fevereiro, e a pressão sobre os fundamentos da indústria aumentou. Sob o pano de fundo de “crescimento estável”, não há tempo suficiente para recuperação fundamental. Podemos esperar ainda uma flexibilização da política, especialmente a maior abertura do espaço e escopo da “implementação urbana”. O investimento em construção e instalação e a compra de terras são fracos, e o investimento imobiliário continua sob pressão a curto prazo:
A taxa de crescimento homóloga acumulada do investimento em desenvolvimento imobiliário foi de 0,7%, inferior a 3 pontos percentuais face ao mês anterior, e a taxa de crescimento homóloga num único mês foi de – 2,4%, inferior a 6,1 pontos percentuais face ao mês anterior. A taxa cumulativa de aquisição de terrenos aumentou 0,6% em termos homólogos, diminuiu 6,2% em termos homólogos e diminuiu 17,5 pontos percentuais mês a mês. A taxa cumulativa de crescimento homólogo do investimento em construção e instalações foi de 0,7%, diminuiu 0,8 pontos percentuais em relação ao mês anterior e a taxa de crescimento homólogo de um único mês foi de – 0,3%, diminuiu 1,9 pontos percentuais em relação ao mês anterior.
Em março, as taxas de compra de terrenos e o investimento em construção e instalação apresentaram uma tendência descendente, levando a um novo declínio no investimento imobiliário. O aumento da taxa de compra de terrenos caiu acentuadamente para – 0,3%, ante 11,8 pontos percentuais homólogos em um único mês. Ao mesmo tempo, o final da construção permaneceu fraco e o investimento imobiliário caiu ainda mais. Com o tema da liquidação do preço da transação da terra gradualmente transferido para 2022, o fraco impacto da transação do mercado da terra aparecerá gradualmente, e o investimento imobiliário de curto prazo ainda estará sob pressão. A taxa de crescimento mensal das vendas está em um nível histórico baixo, e ajustes de políticas ainda precisam ser feitos:
A área de vendas e o volume de vendas da habitação comercial diminuíram 22,7% e 13,8%, respectivamente, em março, 3,5 pontos percentuais e 4,2 pontos percentuais mês a mês. A área de vendas e o volume de vendas foram – 26,2% e – 17,7%, respetivamente, numa base mensal, com uma diminuição mensal de 6,9 e 17,7 pontos percentuais.
A taxa de crescimento anual da área de vendas e vendas em um único mês em março foi a mais baixa desde novembro de 2008 (início de 2020 sem considerar o impacto da epidemia). Sob a influência da epidemia, o calor do mercado originalmente fraco da habitação comercial enfraqueceu ainda mais, e o sentimento do lado da demanda precisa urgentemente de regulamentação política para intervenção contracíclica. Os fundos de vendas diminuíram ainda mais, e a fonte de fundos de desenvolvimento continuou sob pressão:
As fontes de fundos de desenvolvimento imobiliário diminuíram 19,6% em termos homólogos, 1,9 pontos percentuais mês a mês, 23 pontos percentuais ano a ano e 5,3 pontos percentuais mês a mês em março. As taxas de crescimento mensais dos empréstimos chineses, fundos auto-levantados, adiantamentos de depósitos e empréstimos hipotecários foram – 29,7%, – 2,3%, – 37,5% e – 22,1%, respectivamente.
A fonte de fundos do lado da oferta é relativamente estável e a fonte de fundos do lado da procura segue o mercado em baixa. A taxa de crescimento homóloga mensal dos empréstimos hipotecários e dos adiantamentos de depósitos diminuiu, respectivamente, durante 4 e 7 meses consecutivos, o que está em forte consistência com o mercado de vendas. No futuro, ainda precisamos esperar que a demanda recupere; Os empréstimos da China caíram novamente, enquanto os fundos auto-levantados continuaram a subir, mostrando crescimento positivo ano a ano em um único mês pela primeira vez, e o ambiente de financiamento melhorou ligeiramente. Nova construção, conclusão e construção são fracos:
Em 2022, a área recém-iniciada de empreendimentos imobiliários diminuiu 17,5% em termos homólogos, a área concluída diminuiu 11,5% em termos homólogos e a área de construção aumentou 1% em termos homólogos, com uma diminuição de 5,3, 1,7 e 0,8 pontos percentuais, respectivamente, face ao mês anterior. Do ponto de vista mensal, a área recém-iniciada diminuiu 22,2%, a área concluída diminuiu 15,5% e a área de construção diminuiu 21,5%, com decréscimo mensal de 10,1, 5,7 e 23,3 pontos percentuais, respectivamente.
O desempenho da nova construção, conclusão e construção foi fraco em março. A nova construção é principalmente afetada pelo enfraquecimento da aquisição de terras pelas empresas imobiliárias e pela cautelosa psicologia do investimento, que atualmente se baseia principalmente na oferta de bens iniciados, resultando em um grande declínio anual; Devido à sua política de supervisão de fundos de pré-venda, a conclusão tem uma baixa contribuição para o fluxo de capital das empresas imobiliárias, e a prioridade fica para trás. Também mostra um ligeiro declínio, mas o espaço global descendente sob a política de “entrega garantida” é limitado. Rastreamento de dados (11 de abril a 17 de abril):
Novo mercado imobiliário: a área de transação de 30 cidades foi – 52pct e – 37pct em uma semana e cumulativa ano a ano, respectivamente, cidades de primeiro nível – 66pct, – 35PCT, cidades de segundo nível – 72pct, – 69pct, cidades de terceiro nível – 19pct e + 10PCT.
Mercado de habitação em segunda mão: a área de transacção de habitação em segunda mão em 13 cidades foi de – 37pct ano a ano numa única semana e – 31pct ano a ano no total.
Mercado de terrenos: a área de construção cumulativa da oferta de terrenos em 100 cidades é + 9% ano a ano, a área de construção cumulativa da transação é – 13% ano a ano, o valor cumulativo da transação é – 50% ano a ano, e a taxa de prêmio de transação de terrenos é de 1,79%. Mercado da cidade mês no mês: Pequim (+ 106pct), Xangai (- 26pct), Shenzhen (+ 15pct), Nanjing (+ 15pct), Hangzhou (+ 112pct), Wuhan (+ 23pct)
Estratégia de investimento:
Há uma grande pressão sobre os fundamentos da indústria. Sob o pano de fundo do “crescimento estável”, a urgência da recuperação fundamental está aumentando dia a dia. No seguimento, podemos ainda aguardar a maior flexibilização das políticas, especialmente a melhoria do nível energético urbano e a intensidade de relaxamento da “implementação de políticas de acordo com a cidade”.
Guard contra a mudança de face do relatório anual de empresas imobiliárias e o surto de riscos de capital antes da melhoria dos fundamentos. Estrategicamente, dar prioridade à operação estável de empresas líderes. O mercado de avaliação e reparação de empresas privadas pode ser dada atenção contínua, mas é necessário prestar muita atenção à tendência geral do índice da indústria e a situação real da própria empresa. Siga a tendência e participar com cuidado.
Sugere-se selecionar as principais empresas imobiliárias Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , grupo Longhu com operação estável e bom fundo de crédito; Empresas imobiliárias de alta qualidade Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc. sob a lógica orientada para o produto; Jianfa internacional e Yuexiu imobiliários, líderes de empresas estatais e centrais locais com boa formação de crédito e potencial de desenvolvimento; Preste atenção às oportunidades de reparo de empresas privadas de alta qualidade, tais como Xuhui holding, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc; Green City Management Holdings, líder do setor recomendado no campo da construção de agentes.
Dica de risco: o mercado de vendas está em baixo, e algumas empresas imobiliárias têm uma tempestade de inadimplência de dívidas.
