Eventos
Recentemente, várias cidades-chave em todo o país continuaram a introduzir políticas soltas, como a desregulamentação das restrições de compra e vendas. Em 25 de abril de 2022, a Comissão Municipal de Saúde de Wuxi disse que as famílias de registro domiciliar de Wuxi com duas ou mais crianças poderiam comprar um novo conjunto de habitação comercial na área de restrição de compra; Em 26 de abril, Foshan Secretaria Municipal de habitação e desenvolvimento rural urbano disse que casas comerciais que atingiram cinco anos não estão incluídas no número de restrições de compra; Em 27 de abril, de acordo com a Associated Press financeira: ① famílias de residentes não registrados em Nanjing podem solicitar a compra de casa depois de pagar a segurança social por 6 meses dentro de um ano, que anteriormente era obrigado a pagar por 24 meses dentro de três anos; ② Zhengzhou Zhongyuan Bank lançou uma política preferencial sobre a taxa de juros de empréstimo à habitação para estudantes universitários que se formaram dentro de 5 anos.O primeiro empréstimo à habitação é tão baixo quanto 4,5%, que é menor do que a cotação LPR de mais de 5 anos.
Comentário
A indústria ainda está na fase inferior, e mais e mais cidades estão desregulamentadas. Em muitos relatórios, como “acelerar a desregulamentação da regulação no Delta do Rio Yangtze, a flexibilização multidimensional promove um ciclo virtuoso” e “pisando no caminho certo de um ciclo virtuoso, o layout do imobiliário está no momento certo”, previmos que o primeiro e segundo nível e cidades-chave no Delta do Rio Yangtze acelerarão a introdução de políticas de regulação e flexibilização no futuro. Recentemente, Wuxi, Foshan, Nanjing e Zhengzhou flexibilizaram sucessivamente restrições de compra, venda e empréstimo, o que confirma este julgamento. Atualmente, muitas cidades promoveram a recuperação das vendas reduzindo a taxa de entrada, reduzindo a taxa de juros da hipoteca, cancelando o reconhecimento da casa e do empréstimo, relaxando as restrições de compra e venda e outras medidas, mas o mercado ainda não se estabilizou, e a indústria ainda está na fase inferior: ① em termos de vendas, o volume de vendas de habitação comercial nacional diminuiu 23% ano a ano de janeiro a março de 2022; O valor total de vendas das empresas imobiliárias Top100 diminuiu 47% em relação ao ano anterior. ② Em termos de leilão de terras, a transação de terrenos residenciais em 300 cidades em todo o país diminuiu 60% ano a ano de janeiro a março de 2022; A popularidade do leilão de terras em muitos lugares é baixa. No lote recente de leilão centralizado de terras, há 30 fornecimento de terras em Tianjin, apenas 6 transações, 20 fornecimento de terras em Nanjing e 6 leilão de fluxo. ① Em termos de taxa de juros hipotecários, em abril de 2022, a primeira taxa de juros hipotecários do Shell Research Institute em Baicheng foi de 5,17%, 57 pontos base maior do que a última LPR em 5 anos. Portanto, esperamos que a intensidade e amplitude do relaxamento continuem a aumentar no futuro: no lado da demanda, além das 22 cidades centrais, as políticas de restrição de compra e venda de outras cidades podem ser canceladas ainda mais, e algumas cidades em 22 cidades como Chongqing, Nanjing, Wuxi e Suzhou também relaxarão a restrição de compra e empréstimo de forma disfarçada; No lado do crédito, ainda há muito espaço para declínio nas taxas de juros hipotecárias. Hoje, Zhengzhou lançou a primeira taxa de juros da casa inferior ao LPR de mais de cinco anos, o que é um sinal importante. Esperamos que a taxa de juros global da hipoteca continue a diminuir no futuro.
O alívio e a assistência dirigidas às empresas imobiliárias foram reforçados. Recentemente, o banco central convocou 6 grandes bancos, 12 bancos de ações e 5 grandes AMCs para realizar uma reunião especial sobre o resgate e fusões e negócios de 12 empresas imobiliárias problemáticas para ajudá-las a resolver suas atuais dificuldades de fluxo de caixa. Ao mesmo tempo, alguns governos locais também prestaram um apoio substancial a empresas imobiliárias privadas locais de alta qualidade, incluindo, mas não se limitando a, medidas como a concessão directa de fundos de apoio, a coordenação do financiamento das instituições financeiras, o aumento do crédito através da tomada de acções a nível do projecto e a flexibilização da supervisão dos fundos de pré-venda. O desenvolvimento seguro e constante de empresas imobiliárias de alta qualidade também é a base para realizar “preço estável da casa, preço estável da terra e expectativa estável”. Esperamos que a cooperação entre a plataforma governamental e as empresas imobiliárias locais no nível do projeto aumente no futuro, as restrições ao financiamento de empresas imobiliárias de alta qualidade no final regulatório serão reduzidas e os canais de financiamento podem ser ampliados.
A recuperação das vendas é a chave para promover o círculo virtuoso do setor imobiliário, e aumentar a confiança é a chave para resolver o atual dilema de vendas. A recuperação das vendas pode promover a indústria imobiliária a entrar num ciclo virtuoso de “melhoria das vendas – aumento da cobrança de pagamentos das empresas imobiliárias, aumento do valor dos ativos (aumento dos empréstimos hipotecários) – fluxo de caixa estável – aumento da aquisição de terras para investimento / aumento da conclusão e entrega – confiança estável do mercado”. Em março, como a situação internacional era muito volátil e a situação epidêmica sobreposta piorou, o mercado de vendas que havia melhorado devido ao relaxamento da política política caiu novamente. Consideramos que as políticas de acompanhamento devem continuar a envidar esforços para aumentar a confiança do mercado através de medidas multidimensionais, como aliviar as restrições de compra, venda e empréstimo, reduzir as taxas de juros hipotecárias e ajudar as empresas imobiliárias problemáticas a escapar do perigo. Além disso, de um ponto de vista fundamental, acreditamos que a recuperação das vendas subsequentes é apoiada. ① Não há muita oferta a curto prazo. Em todo o ano de 2021 e no primeiro trimestre de 2022, a nova área de construção de imóveis diminuiu 11% e 18% em termos homólogos, respetivamente; Até o final de março de 2022, o ciclo médio de inventário de novas casas à venda em 20 cidades-chave na China era de 11,2 meses, e o ciclo de inventário de novas casas em Hangzhou, Xangai e Hefei era menos de 6 meses. ② No longo prazo, espera-se que cerca de 300 milhões de novos cidadãos gerem cerca de 80 milhões de conjuntos de demanda de habitação comercial, que serão liberados em 8-10 anos, o que se tornará um importante suporte para o desenvolvimento futuro da indústria imobiliária.
Conselhos de investimento? Esperamos que a força e o escopo de políticas e medidas como restrições relaxadas de compra e venda, redução da taxa de juros hipotecários e taxa de adiantamento, e ajudar as empresas imobiliárias a sair do perigo continuem a aumentar, ajudando a indústria imobiliária a restaurar um círculo virtuoso. Primeiro recomendamos empresas imobiliárias com crescimento contrário de vendas Investimento e forte certeza de desempenho futuro, como Greentown China, China Construction Development International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Além disso, eles também estão otimistas em relação às empresas estatais e centrais, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Dicas de risco
Regulamentação fraca é menor do que o esperado; A epidemia afetou a implementação de políticas e recuperação do mercado
