Principais pontos de investimento
Os fundamentos do segundo trimestre não estão estabilizados e a tendência de relaxamento das políticas permanece inalterada. Antes de março de 2022, a política imobiliária tem sido continuamente relaxada, mas a partir dos resultados, o relaxamento ainda é insuficiente: em março, tanto as vendas quanto o investimento apresentaram tendência de declínio e expansão homólogos; O desempenho cumulativo das vendas e investimentos de janeiro a março também foi ruim; Guiado pelo desempenho lento do mercado imobiliário, o mercado de terras em Dongguan, Ningbo e outros lugares permaneceu em declínio em geral em abril, e o entusiasmo dos desenvolvedores para adquirir terras não era alto. Em abril, a velocidade de relaxamento da política foi significativamente acelerada. Atualmente, pelo menos 10 cidades flexibilizaram as restrições e a intensidade aumentou significativamente. Acreditamos que o segundo trimestre é a janela de tempo chave para a estabilização da demanda da indústria, e mais cidades aumentarão seu peso na direção de relaxamento coordenado dos "quatro limites", especialmente aqueles com alta pressão de estoque.
As restrições de empréstimos foram flexibilizadas e as restrições de compra foram seguidas. Desde fevereiro de 2022, algumas "cidades não restritas" reduziram a proporção de adiantamentos. Em 18 de abril, o banco central e o cofre emitiram um documento para aumentar o ajuste da proporção de adiantamento e taxa de juros do empréstimo, o que significa que a política de restrição de empréstimos deve continuar a ser relaxada. Acreditamos que a flexibilização da política de restrição de empréstimos tem vantagens e desvantagens: a redução do rácio de entrada pode reduzir o limiar de compra, mas também significa maior pressão mensal de oferta, e o espaço para a redução do rácio de entrada é limitado. A flexibilização do padrão de identificação da primeira casa é mais propício para a liberação de demanda razoável. Em termos de restrição de compra, de acordo com o desempenho recente dos mercados Delta do Rio das Pérolas e Delta do Rio Yangtze, acreditamos que o maior relaxamento da política de restrição de compra é propício à liberação de demanda rígida e demanda rígida de reforma, e não causará o rápido superaquecimento do mercado sob o pano de fundo da atual desaceleração do mercado. Portanto, podemos esperar a ação de acompanhamento de 22q2 na desregulamentação da restrição de compra.
O tempo necessário para esta rodada de reparo é mais longo do que o passado. Neste ciclo, a flexibilização da política concentra-se principalmente a nível local, e as restrições de compra e empréstimo não serão flexibilizadas até março de 2022. Além disso, esta ronda de regulação política estende-se também ao lado da oferta, e a crise de liquidez das empresas imobiliárias também tem um efeito negativo no lado da procura. O ponto como surto da epidemia nacional também atrasou o surgimento do ponto de inflexão da demanda. Em 2022q1, o declínio anual da área de vendas de habitação comercial nacional foi semelhante ao de 2015 e março de 2020, enquanto apenas 6 cidades na parte inferior do ciclo em 2015 ainda estão limitadas à compra, mas no momento atual, mais de 50 cidades na China não liberalizaram a política de restrição de compra. Acreditamos que ainda há espaço para uma maior abertura da política de restrição de compra neste ciclo, e a reparação da demanda precisa da combinação de políticas em ambos os extremos da oferta e da demanda.
A demanda de médio e longo prazo é de cerca de 1,5-1,6 bilhão de metros quadrados. Acreditamos que a demanda de curto prazo por imóveis é vulnerável a flutuações devido à regulação política, mas as flutuações se concentrarão no volume básico de negociação de médio e longo prazo, que é afetado principalmente pelo crescimento populacional e taxa de urbanização.Calculamos que o centro razoável da demanda de médio e longo prazo por habitação comercial é de cerca de 1,5-1,6 bilhão de metros quadrados, e o crescimento total tornou-se uma tendência de crescimento estrutural.
O mercado beta do setor ainda não acabou. A duração do mercado do setor imobiliário foi de 14 meses em 2008, 14 meses em 2011 e 22 meses em 2014, respectivamente, e o aumento do setor imobiliário Shenwan foi de 169%, 34% e 136%, respectivamente. O sinal final das três rodadas do ciclo da placa é o mesmo. Quando a taxa de crescimento mensal dos preços da casa se torna positiva pela primeira vez neste ciclo, a expectativa de aperto da política é reforçada, e o mercado da placa chega ao fim. Neste ciclo, o índice imobiliário aumentou significativamente de novembro de 2021 a janeiro de 2022 e de 16 de março a 8 de abril de 2022 (19% e 36%, respectivamente), após o final da apólice ter aparecido em setembro de 2022, o aumento cumulativo foi de apenas - 7%. O lado da oferta deste ciclo inaugurou a otimização estrutural, e as principais empresas imobiliárias têm vantagens proeminentes em financiamento, estrutura da dívida e operação e gestão. Em comparação com o intervalo de avaliação histórico, as atuais avaliações PE e Pb são apenas ligeiramente superiores ao nível histórico mais baixo. Acreditamos que ainda há espaço para uma maior reparação da avaliação das empresas líderes antes do fim do mercado beta trazido pelo relaxamento da política.
Dica de risco: a velocidade e intensidade da introdução de políticas são menores do que o esperado; O agravamento da epidemia afeta a necessidade de reparo
