Eventos
Em 29 de abril de 2022, o Bureau Político do Comitê Central do CPC realizou uma reunião para analisar e estudar a situação econômica atual e o trabalho econômico. A reunião enfatizou a necessidade de controlar eficazmente os principais riscos, manter a linha de fundo de nenhum risco sistêmico, aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver em vez de especulação, apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais, apoiar a demanda imobiliária rígida e melhorada, otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial e promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário.
Comentário
O tom principal de regulação e controle da “habitação, habitação e não especulação” permanece inalterado, mas será mais prático. Desde que o conceito de “habitação sem especulação” foi apresentado no final de 2016, sempre foi o tom principal desta ronda de regulação imobiliária, e o posicionamento da “habitação sem especulação” não será abalado no futuro, mas não significa pessimismo sobre o setor imobiliário. O encontro propôs pela primeira vez “apoiar todas as localidades na melhoria das políticas imobiliárias baseadas nas condições locais”, indicando que o governo central tem uma atitude mais moderada em relação à regulação e controle imobiliários, e que as futuras políticas de regulação e controle imobiliários serão mais realistas, ao mesmo tempo que trará maior confiança ao setor.
Enfatizando “prevenção e controle eficazes dos principais riscos”, a grave situação da indústria tem sido dada atenção. Atualmente, a situação da indústria imobiliária é sombria: ① as vendas continuam a ser lentas, e a quantidade de vendas de casas comerciais em todo o país diminuiu 23% ano a ano de janeiro a março de 2022; ② Empresas imobiliárias não estão dispostas a iniciar novos projetos e adquirir terras. De janeiro a março de 2022, a nova área de construção de imóveis na China diminuiu 18% ano a ano, e a área de transação de terrenos residenciais em 300 cidades na China diminuiu 60% ano a ano; ① Desde 2021, os eventos default dos empreendimentos imobiliários têm ocorrido com frequência, afetando a estabilidade social. A reunião propôs pela primeira vez que “devemos efetivamente controlar os principais riscos e manter a linha de fundo sem risco sistêmico”, indicando que o governo central presta total atenção à grave situação da indústria, e uma vez que ela piora, pode causar riscos sistêmicos. Esperamos que as políticas frouxas com muitas dimensões, amplo alcance e grande força continuem a ser introduzidas no futuro.
Apoiar a “melhoria das políticas imobiliárias baseadas na realidade”, e espera-se que a regulamentação local seja flexibilizada em larga escala. Atualmente, o mercado nacional de vendas imobiliárias e leilões locais estão em grande parte em baixa, e políticas soltas são necessárias para promover o retorno da indústria ao nível normal. A reunião mencionou que “apoiar todas as localidades para melhorar as políticas imobiliárias baseadas nas condições locais e apoiar a rígida e melhorada demanda habitacional”. Espera-se que os governos locais tenham maior flexibilidade regulatória. Atualmente, Zhengzhou, Suzhou, Nanjing e outras cidades-chave emitiram sucessivamente políticas soltas para promover a demanda por compra de casa; Muitas cidades aumentaram a vontade das empresas imobiliárias de adquirir terras reduzindo os preços dos terrenos, aumentando o limite máximo dos preços das casas e prolongando o tempo de pagamento dos terrenos. Esperamos que após a configuração da reunião, a flexibilização da regulamentação local continue a aumentar, com foco em: ① do lado da demanda, o escopo das cidades que relaxam as restrições de compra e venda será expandido, as restrições de compra e venda de outras cidades fora do núcleo 22 cidade serão canceladas ainda mais, e as cidades dentro da 22 cidade também serão relaxadas disfarçadas; ② No lado da oferta, o limiar do leilão local de terras continuará a ser reduzido e a margem de lucro das empresas imobiliárias deverá aumentar; ① No lado do crédito, a taxa de juros geral da hipoteca pode continuar a diminuir, e a aplicação de 20% de adiantamento pode fazer um avanço em mais cidades.
“Otimizar a supervisão dos fundos de pré-venda de habitação comercial”, e o fluxo de caixa de curto prazo das empresas imobiliárias deve melhorar. Desde a introdução da política nacional de supervisão de fundos de pré-venda em fevereiro, as cidades de primeiro e segundo escalões assumiram a liderança na afrouxamento da supervisão de fundos de pré-venda. Recentemente, a supervisão de fundos de pré-venda em algumas cidades de terceiro e quarto escalões também foi relaxada, e o escopo de aplicação de fundos de supervisão de garantia bancária de substituição foi expandido. Esperamos que, depois que o governo central propõe “otimizar a supervisão de fundos de pré-venda de habitação comercial”, a supervisão de cidades mais baixas energias será relaxada. As instituições financeiras também reforçarão a assistência de ponto fixo às empresas imobiliárias problemáticas, e espera-se que a situação de caixa a curto prazo das empresas imobiliárias melhore.
Após a implementação de uma série de políticas soltas, as vendas das cidades de primeiro e segundo escalão com bons fundamentos e do Delta do Rio Yangtze podem assumir a liderança na estabilização e aquecimento. Os dois fatores-chave que determinam as vendas no mercado são os fundamentos do mercado e a confiança do mercado. Esperamos que após uma série de políticas soltas sejam implementadas uma após a outra, a confiança do mercado se recupere gradualmente, e as vendas urbanas com bons fundamentos do mercado assumam a liderança na estabilização e aquecimento. Do aspecto do estoque à venda, até o final de março de 2022, o ciclo médio de remoção de estoque de novas casas à venda em 20 cidades-chave na China foi de 11,2 meses, e o ciclo de remoção de estoque de novas casas em Hangzhou, Xangai e Hefei foi menos de 6 meses. As vendas de tais cidades de primeira e segunda camada de alta qualidade e cidades do Delta do Rio Yangtze devem se recuperar antes do mercado, impulsionando assim a recuperação constante das empresas no mercado nacional.
Aconselhamento em matéria de investimento
Acreditamos que este encontro definiu o tom da flexibilização. Espera-se que políticas de flexibilização com mais dimensões, maior alcance e maior intensidade continuem a ser introduzidas, e as vendas de cidades de primeiro e segundo escalões e cidades do Delta do Rio Yangtze com bons fundamentos possam assumir a liderança na estabilização e aquecimento. É a primeira vez para promover as empresas imobiliárias que se concentram nas cidades de primeiro e segundo nível com alta qualidade e forte capacidade de serviço de produto no Delta do Rio Yangtze, e seu desempenho de vendas deve se recuperar rapidamente, como a cidade verde China, China Construction Development International (incluindo Xiamen C&D Inc(600153) ), Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Vamos selecionar constantemente as principais empresas estatais e empresas centrais com baixa alavancagem e fluxo de caixa abundante, e recomendar Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Dicas de risco
Regulamentação fraca é menor do que o esperado; A epidemia afetou a implementação de políticas e recuperação do mercado
